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一线城市二手房价格转降 房地产“银根”紧锁涨幅放缓

搜狐焦点 09-21

17 日,国家统计局发布 8 月 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,8 月房地产市场总体延续平稳态势。其中,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落,三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同,二手住宅涨幅微升,同比涨幅回落。

值得注意的是,二手住宅方面,近两年来首次连续出现 3 个月 20 个城市房价下调。一线城市二手住宅销售价格同比涨幅自去年 6 月以来,时隔 14 个月首次转降。

业内人士表示,持续出台的调控政策叠加资金收紧,房价涨幅全面放缓趋势出现," 金九 " 开局不利。在政策不发生调整的情况下,预计未来几个月 70 城房价涨幅继续收窄,四季度楼市难言乐观。

房价涨幅全面放缓趋势出现

国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,7 月 30 日,中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要求落实房地产长效管理机制,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。在此背景下,8 月份,房地产市场总体延续平稳态势。

统计局数据显示,4 个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨 0.5%,上海上涨 0.3%,广州和深圳均上涨 0.2%。二手住宅方面,二手住宅销售价格从上月的环比上涨 0.3%,转为 8 月环比持平。其中北京下降 0.4%,较 7 月下降 0.1 个百分点,上海和广州从上月的上涨 0.4% 转为持平,下降 0.4 个百分点;深圳上涨 0.2%,较上月下调 0.5 个百分点。同比方面,一线城市二手住宅价格由 7 月的上涨 0.2% 转为同比下降 0.2%。值得一提的是,这是一线城市二手住宅价格同比数据自去年 6 月以来的首次转降。

二线城市方面,31 个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨 0.5% 和 0.2%,涨幅比上月均回落 0.2 个百分点;同比分别上涨 9.9% 和 5.5%,涨幅比上月分别回落 0.8 和 1.2 个百分点。35 个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨 9.0%,涨幅比上月回落 1.2 个百分点。二手住宅销售价格环比上涨 0.8%,涨幅比上月扩大 0.1 个百分点;同比上涨 5.8%,涨幅比上月回落 1.3 个百分点。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,8 月房价上涨城市明显减少,二手房价格下调城市持续增加。综合来看,新建商品住房价格环比上涨城市数量为 55 个,二手房环比上涨城市 43 个,均是 2018 年以来的低点。

根据统计局数据,8 月新建住宅环比涨幅较 7 月相比明显放缓的城市达 32 个,二手住宅方面,41 个城市涨幅明显放缓。具体来看,新建住房价格环比下降城市多达 10 个,较 7 月增加 7 个。其中,韶关由 7 月的环比上涨 0.8%,转为环比下降 0.9%;平顶山更是从 7 月的环比上涨 1.6%,转为环比下降 0.5%。二手住房价格,7 月环比下降幅度最大的为遵义,环比下降 0.6%;到了 8 月,有 7 个城市下降幅度超过 0.6%,福州、济南、成都、安庆环比下降幅度达 0.9%,乌鲁木齐、宜昌更是环比下降了 1 个百分点。

成交缩量 库存步入上升通道

在房价涨幅放缓的同时,市场成交也有明显下调。上海易居房地产研究院报告显示,重点监测的 40 个城市,8 月新房成交环比下降 9%。具体来看,4 个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降 19%,同比下降 16%。18 个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降 10%,同比增长 6%。18 个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降 4%,同比下降 17%。

在此背景下,住宅存销比进入上行周期。上海易居房地产研究院报告显示,住宅现房存销比自 2018 年 8 月以来连续震荡上行,整体来看存销比已进入上升通道,楼市供求关系转变,渐趋供大于求。

与之相对应的是,房企存货去化周期也进入上升通道。上海易居房地产研究院研究员姚方表示,存货是房企未来可变现的重要资产。存货规模过大或过小均会造成一定的经营风险,若规模过小,房企可能会因土储不足而被动补库存;若规模过大,房企可能会因过于激进的拿地策略导致债务攀升,后续政策调控从严可导致存货转化成资金难度增加,从而去化周期延长且资金吃紧。

姚方介绍,截至 2019 年上半年,20 家上市房企存货规模达 26874.7 亿元,环比增长 0.6%,同比增长 16.6%。从 20 家房企存货去化周期来看,大型与中型房企存货去化周期分别为 9.8 和 22.8 个月,环比分别增长 2.4% 和 0.5%。

姚方认为,随着中央层面对楼市的再次定调,市场降温态势难以扭转,预计 2019 年三季度房企去化周期继续上行。

房地产金融环境不断收紧

一向是房地产市场高峰月的 " 金九 ",今年也未能如期而至。9 月上半月,易居最新监测的 13 个城市二手住房成交量 29305 套,较 8 月上半月下降 16.6%,较 2018 年同时期下降 10.8%。

房地产行业研究员沈昕表示,房地产业作为一个资金密集型行业,金融环境的变化直接影响房地产市场。8 月住户部门贷款余额同比增速继续回落,一年期国债收益率与上月持平,首套房贷平均利率连续 3 个月小幅上升,房地产行业金融环境有小幅收紧。

沈昕说," 最近几个月,监管层不断收紧房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS 等房企融资渠道。数据显示,7 月以来,信托公司投向房地产领域的资金规模和比例均出现了明显下滑,此外银行开发贷额度也在减少,不排除未来还有进一步减少的可能。在监管不放松的情况下,全面降准给房地产行业带来的增量资金较为有限。"

在国庆长假结束之后,房地产市场将迎来一项新政——自 10 月 8 日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

广州相关人士透露表示,广州地区中国银行将在 9 月 23 日左右实行利率新政,首套房贷利率预计为 5.5%。短期的波动不可避免,但应该都在用户的心理承受范围之内。

姚方表示,预计后市购房者观望情绪将加重,四季度楼市恐继续下行,房价指数涨幅也将继续收窄。

来源:经济参考报

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