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北京二环黄金地争议未休 中信国安百亿投入恐打水漂

新浪财经 09-20

北京二环,仅有一处还在开发的项目,价值数百亿,却长达六年陷入胶着。

位于宣武门附近的庄胜二期 A-G 地块,成为了信达投资、中信国安(000839.SZ)、北京庄胜三家公司悬而未决的心结。

2019 年 9 月 12 日,时代周报记者来到国安府二期项目现场探访。临街的几栋大楼主体已经封顶,外墙的升降电梯来来回回运送着装修工人。在距离天安门仅两公里外的宣武门,这些未完工的大楼显得格外引人注目。

看守该项目的保安告诉时代周报记者,目前每天约有 300 多名工人进出施工,该工程预计两年内才能够完工。

图片:位于宣武门附近的国安府二期项目正在施工中

来源:时代周报记者 摄

国安府二期项目地块属于庄胜二期 A-G 地块其中之一,后者的开发商为北京信达置业有限公司(简称 " 信达置业 ")。据了解,庄胜二期占地面积 7.18 万平方米,业内预计其价值超过了 400 亿元。

2013 年至 2017 年间,北京北京庄胜有限公司(简称 " 北京庄胜 ")与中信国安投资有限公司(简称 " 中信国安 ")就庄胜二期 A-G 地块权益归属问题数次诉诸法庭。

9 月 2 日,经过长达两年半时间的审理,北京市第三中级人民法院做出裁定,驳回了中信国安于 2017 年 4 月 20 日提出的强制执行异议。

相关裁定书

这就意味着中信国安在庄胜二期土地项目权益归属争议中再次折戟。

中信国安曾对媒体表示,自接手以来其已投入 100 多亿对庄胜二期地块进行拆迁改造。随着中信国安此次败诉,其前述投资恐难回收,且其已投入的资源更难变现。

争议二环黄金地

资料显示,庄胜二期地块权益最初归属于北京庄胜。由于资金链断裂,北京庄胜在 2010 年将该项目作价 27.3 亿元转让给中国信达投资有限公司(简称 " 信达投资 ")。双方约定,信达投资成立信达置业开发庄胜二期地块,而北京庄胜可增资获得信达置业 20% 股权。

2011 年 11 月,信达投资将信达置业 100% 股权转让给中信国安,价格为 13.6 亿元。中信国安还承接了信达置业的全部债务,包括信达投资以股东借款形式借给信达置业的借款本息合计 23.19 亿元。

但按照此前双方的约定,在信达投资转让信达置业前,北京庄胜应占有信达置业 20% 的权益。信达投资将信达置业全部权益转让给中信国安违反了双方的约定,这也成为北京庄胜、中信国安以及信达投资三方纠纷的根源。

2015 年 1 月,北京庄胜将信达投资和中信国安诉至北京高院,要求撤销关于信达置业的股权转让协议。北京庄胜认为,在其未参股项目公司并取得 20% 股权之前,信达投资不得将暂时登记在其名下的 100% 项目公司股权全部或部分转让给他人。

时代周报记者注意到,北京庄胜与中信国安就项目权益归属争议期间,庄胜二期土地价值早已超过了当初 27.3 亿元的转手价值。

9 月 19 日,易居研究院总监严跃进告诉时代周报记者,在 2013 年以及 2015 年、2016 年间,北京市区房价经历了大幅上涨。位于宣武区核心位置的庄胜二期地块价值非常高,从目前来看每年都能维持正增长。

根据易居研究院中国百城房价报告,2010 年北京的新房价格为 20340 元 / 平方米,而到了 2015 年则为 27662 元 / 平方米。而真正房价上涨则是 2015 年以后,到了 2019 年前 8 月,北京新建商品住宅价格为 46738 元 / 平方米。从具体区域和板块来看,宣武门板块二手住房平均价格基本上要达到 15 万元 / 平方米,若是新房则要更高。

9 月 12 日,国安府附近的链家中介告诉时代周报记者,目前国安府一期二手房成交价格已经达到了 17 万到 18 万每平方米。

截止发稿,时代周报记者留意到,国安府的项目介绍依然在中信国安的官网中展示。

" 东邻古代 CBD 琉璃厂,相望七百余位历代名人居址。府门直对之地,系中国清学部即教育部前身所在,近十所百年名校云集。" 其官网如是介绍道。

中信国安再折戟

经过两年多的审理,2017 年 3 月 24 日,最高法院就北京庄胜在 2015 年 1 月的起诉做出判决。

判决结果显示,信达置业于判决生效后十日内向北京庄胜返还庄胜二期 A-G(除 B 外)地块项目权益,并移交项目资料。由于信达置业的全部股权已转让给中信国安,因此实际上是要求中信国安将项目权益返还给北京庄胜。

此外,法院还判决信达投资于判决生效后十日内向北京庄胜支付违约金 10 亿元,而北京庄胜需于判决生效后十日内向信达投资返还合同款 22.09 亿元以及拆迁费用 5.28 亿元。

在此次判决后,2017 年 3 月 25 日,北京庄胜向法院申请强制执行;同年 4 月 20 日,中信国安对北京庄胜的强制执行申请提出异议。

经过长达两年多的等待,2019 年 9 月 2 日,北京市三中院驳回了中信国安在上述 2017 年 4 月 20 日提出的强制执行异议。

时代周报记者获取的上述判决书显示,北京市三中院认为,中信国安要求确认其对庄胜二期 A-G(除 B 外)地块享有权益且不得执行该权益及项目资料,是对原判决的异议,其主张的执行标的错误实质上针对的非执行行为本身而是行为依据。中信国安的诉讼请求与原判决有关,不符合上述法定的执行异议之诉的起诉条件,应与驳回。其可按照审判监督程序申请再审。

9 月 19 日,北京市盈科律师事务所全球合伙人郭韧对时代周报记者分析,执行异议是要对有明确的排除执行的请求,同时该排除请求要与原判决内容没有关系,可能是第三人,或者说其他的在执行中间有第三人权益或者其他问题。所以北京市三中院的判决是有理由的。

郭韧律师还表示,如果对北京高院的判决结果不满意,中信国安还可以向法院申请再审。

9 月 19 日,北京市东元律师事务所合伙人李松律师也对时代周报记者表示,中信国安可以按照审判监督程序申请再审,但是我国民事诉讼法中明确规定,提起再审是有时间限制的,一般应当在判决生效的六个月内提出,个别情况可以在知道或应当知道六个月内提出。根据目前的情况来看,如果中信国安没有在上述期限内提出再审,再申请再审的难度会很大。

9 月 12 日,时代周报记者来到了庄胜广城办公楼 11 层北京庄胜公司物业接待办公室,试图就判决结果询问庄胜二期地块权益资料返还的进展,对方让记者直接通过电话与总部沟通。拨打了北京庄胜总机之后,对方告知记者,公司目前有专人处理此事,拒绝接受媒体采访。

就北京三中院的判决结果,时代周报记者在 9 月 20 日拨通了中信国安总部联系电话,但对方表示暂时没有接受采访的打算。

财务状况严峻

" 庄胜二期实际一直是中信国安在操盘,地块拆迁、楼盘销售和开发也是中信国安在推行。现在两位股东因为资金问题还在协商沟通,国安府二期具体何时能够入市还不知道。"9 月 12 日,一位不愿意透露姓名的房地产资深从业者向时代周报记者表示。

中信国安此前曾对媒体表示,除了斥资 13.6 亿元接手庄胜二期项目权益外,其还投入了 100 多亿用于该地块项目的拆迁以及改造。

北京高院在 2017 年 3 月的判决结果,以及北京三中院近日驳回了中信国安强制执行异议,无疑让中信国安前期的百亿投入难以回收,现在也更难通过销售项目回笼资金。

值得注意的是,中信国安集团目前流动性较为紧张,国安府这头现金奶牛在短时期内无法变现,进一步加重了集团的财务负担。

根据中信国安集团公布的 2019 年半年报,截至 6 月 30 日,集团资产总计 1844.91 亿元,总负债为 1606.6 亿元,资产负债率达到 87.08%,较 2018 年末的 86.11% 进一步提升。

现金流方面,集团上半年内投资活动现金净流出 3.8 亿元,筹资活动现金净流出 59.95 亿元,经营活动现金净流入 16.82 亿元,现金净增加额为 -47.5 亿元。而截至 6 月 30 日,集团现金余额为 43.18 亿元,较 2018 年底减少了 30.11 亿元。

而就在今年 4 月,中信国安还就流动性问题向中国银保监会请求协助,其持有的包括中信国安(000839.SZ)、中葡股份(600084.SH)、白银有色(601212.SH)多家上市公司股权被金融机构冻结。而第三方信用评估机构联合资信也将中信国安集团评价下调。

" 前一段时间,国安府二期项目还通过理财产品销售,后期有房交房,没房就返利息。现在这个理财已经停止了 "。上述房地产资深从业人士这样对时代周报记者表示。

9 月 12 日,时代周报记者来到了位于海格国际大厦一楼的国安府项目售楼处,发现该售楼处已经大门紧闭。而上述房地产资深从业者告诉记者,售楼处已于几个月前搬至国安府一期大楼地下,只有提前预约才接受接待。

责任编辑:陈志杰

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