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担心房价跌 ? 银行早已在房贷合同里准备了救生衣 : 一行不起眼的字

搜狐焦点 09-20 2

担心房价跌?银行早已在房贷合同里准备了救生衣:一行不起眼的字

随着中国城市化持续进行,住房市场也不断演绎变化,虽然我们的经济收入相应提高,但房价相比几年前,更是有较大幅度上升。对于很多购房者来说,房价与收入 " 断档 ",买房就需要向银行借款。

当然,能向银行借到贷款,有人说是一件很幸运的事,为什么这么说呢?当你在向银行申请房贷的时候,又是让你提供工作收入证明,又是评估你的信用和各种风险,只有符合银行给定的条件才能获得贷款。

所以,有业内人说,普通人从银行获得房贷,是一生中最大的福利。回头想想,感觉是有些道理哈,如果没有房子作为抵押,估计想从银行借点钱还真不容易。从这个角度看,银行确实帮助我们购房者提前实现了住房梦。

不过,银行终究是盈利机构,收发贷款都是以盈利为最终目的,如果房贷利息低于存款利息,那么银行就会亏钱,所以,我们的房贷利息肯定是高于存款利息的。举个例子,你此前已经按揭贷款买了一套房产,现在你手上有一笔闲钱存进银行,银行就可以拿着你这笔低利息的存款,在留足央行规定的存款准备金后,把剩余的钱放贷出去赚利息。

不可否认的是,房子也是一种商品,其价格有涨也有可能落。银行把资金放贷出去,首要考虑资金的安全,否则,本金都不保,就不用谈赚钱的事。因此,本文今天就来谈谈银行是如何规避房价下跌带来的风险?其实,银行早为自己准备了 " 救生衣 "!房贷合同一行小字,很多人忽略了,跟着笔者的思路一起来看看吧。

正常情况下,购房者只需要支付房产交易价的 30% 就可以完成购房,这 30% 称之为购房首付款,比如价值 100 万的房子,首付 3 成就是 30 万,如果房价下跌幅度达到 30%,首付款就相当于全赔掉了,当然,这些年房价涨多跌少,很少有这种情况发生,但未来某些地方不好说。

那么,一旦房价下跌幅度超过 30%,已经按揭贷款买房的群体将会出现两种心理变化:

首先是刚需购房者群体,所谓 " 刚需 ",就是买房以自住为目的,刚需群体一般会认为,无论房价涨跌对自己未来生活影响不大,房贷不会多一分也不会少一分,房价涨了,不能卖了赚钱,房价跌了,也不会去卖房还债,说到底,房价涨跌对刚需群体而言,仅仅是账面上的数字而已,如果不是收入等其他方面产生问题,刚需购房者不会因为房价下跌过多而选择弃房断供。

其次,对于投资和投机炒房群体来说,其想法则会完全不一样。房产,对他们来说就是一件投资品,相比其他商品,仅是标的价值更大些而已。假如房价腰斩,即使把房子卖了,也难以支付欠银行的 70% 贷款,所以,对于这类群体来说,他们就会把房子丢给银行,让银行处理。

当房价下跌幅度达到资不抵债,两类群体产生不同心态,从银行的角度看,刚需买房者是他们比较放心的,担心的就是房产投资客和炒房客。在中国东方资产管理公司发布的 2019 年度《中国金融不良资产市场调查报告》中看到,受访的商业银行、经济学家、资管公司人士普遍表达了这样一种观点:

当大中城市房价下跌 20%-30% 时,银行会面临显著的压力。调查结果显示, 49.38% 的受访者预计未来 3-5 年银行业不良资产缓慢上升,报告还显示,40.45% 的受访者预计 2019 年银行不良资产规模增加最显著的行业是建筑业和房地产业。

简单地说,一旦房价大幅下跌,银行将处理大量坏账。不过,有银行人士表示,一套房子,银行既然敢让你只首付 3 成,银行借款 7 成,就不担心房价下跌。事情真的如此吗?

真实的情况并非银行人士所说的那样,在购房者与银行签订的房贷合同里,有一行不起眼的字,很多人都忽略了。业内人士表示:银行早为自己准备了 " 救生衣 "。这是一行什么字呢?

银行房贷合同内容中约定:抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少,乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。乙方(借款人)发生下列情况之一的,甲方(银行)有权停止提供未拨付的贷款,提前收回已发放的贷款本息或处置抵押物。

这段话翻译成白话的意思是,当房产价值发生减少,比如房屋倒塌,房价下跌等情况,你按揭的这套房产自身价值已不够偿还银行的欠款,此时,银行有权利要求购房者提供新的抵押物或者弥补银行的损失,同时,银行可立即处置抵押物变现。如果乙方既不提供价值相当的担保,又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。

举个例子,小明买了一套价值 100 万的房子,首付 30 万,剩下 70 万向银行按揭贷款。3 年过去了,小明还了本金 4 万元,还欠银行 66 万本金。就在此时,房价迅速下跌,这套房子只值 50 万了,按照贷款合同约定,银行就给小明算一笔账:

当时,借款人小明向银行申请房贷是以价值 70 万的房产作为抵押物,而如今,房子仅仅值 50 万,但他还欠银行 66 万本金。现在银行有权要求小明补足 16 万差额。此时,小明要么拿出 16 万现金做提前还贷,要么看看还有什么值钱的东西可作为抵押物抵押给银行。

看到这里,相信大家应该理解,银行虽然不希望房价下跌,但是即使下跌,也提前为自己准备了 " 救生衣 ",如果房价真的大幅下跌,最终买单的还是购房者自己。作为 " 房奴 ",我们还是祈求房价不要跌。

以上所述,我们不要想当然地认为只要支付了购房首付款,就不管未来的偿还能力,大不了还不上把房子丢给银行,这种想法是极其错误的。更不要有希望房价腰斩,回到 N 年前的想法,否则可能会后悔莫及。大家对此有什么好看法和建议吗?欢迎留言交流。

来源:专聊房君

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