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比房产税影响还大?这 2 亿人要小心了!

叶檀楼市 09-19 6

房租收税。一块比房产税更难啃的骨头。

9 月 4 日,河北税务局发布新政,自 10 月 1 日起,个人出租(转租)住房不能提供合作、准确成本凭证的,不能准确计算租赁成本费用的,按照租金的 5% 到 10% 缴纳所得税。

这太难了!

租赁税征收成本特别高,业主大多不愿意配合租户登记。

中原地产首席分析师张大伟表示,以北京为例,租赁行为的备案比例非常低,不足一成,从全国来看,估计连 1% 都不到。

征税率提高到 50%,要付出多大的代价?!

让房东乖乖交税?

当房东收租是一种职业,干好,不容易。

中国商品房租金回报率不高。

2019 年 8 月,海外掘金发布了全球热门城市租金回报率排名,前五名分别是名古屋、金边、大阪、马尼拉和波士顿,净租金回报率都在 5% 以上。

中国内地城市几乎没有持有成本,但净租金回报跟毛租金回报一样,低得可怜,只有 1.5% 到 2%,差不多要 50 年以上才能回本。现在,租金回报率 3% 以上算高了,5% 以上算是黄金项目。

靠房租赚钱?几乎不可能。

租金回报率低,要么是因为房价高,要么是因为房租低。大城市租房的年轻人叫苦不叠,房租太贵,已经占了工资的一半了,凭什么还要涨房租?

房东也说,我当初买房价格那么高,现在这样低的租金,已经很良心了,根本赚不到钱。再跌,我就不出租了。

房地产租金回报率这么低,显然是特殊时期的产物。

上世纪 90 年代开始,国人大买商品房,创造了一个庞大的一手房市场,无论刚需改善,办法是买一手房。

房地产投资,绝大多数人不看租金回报,看的是当地房价涨幅,是靠房地产赚取差价。换句话说,绝大部分人交税是买房交易的时候交,而不是获取租金收益来交税。

房价大涨的时候,地方政府也不怎么看重租金税费。地方政府有土地收入,有开发税费。

现在,房住不炒,土地收入趋势下行一二线城市二手房和租赁住房越来越多,持有税、租赁税费也就越来越重要。

根据贝壳租房今年年初的数据,2018 年,我国人口 13.9 亿人,租房人群接近 2 亿人,如果租售同权真正实行,中国住房租赁市场将迎来前所未有的成长势能。

租房的人在增加,出租房屋的人也在增加。2018 年全国租赁房源同比增长 36%,上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三。2018 年,全国的租房人群近 2 亿人,

华泰证券研报称,住宅租赁市场规模有望由 2017 年约 1.2 万亿元提升至 2025 年约 2.33 万亿元,围绕着租赁个税抵扣规模十分庞大。

怎么征收?

去年年底,有过一次骚动。

当时,我国准备开始施行个人所得税专项附加扣除,纳税人计算个税应纳税所得额的时候,可以享受 6 项专项附加扣除,其中一项就是住房租金。

租客申报房租抵扣个税时需要填写房东信息,在个税 App 上需要填报主要的工作城市、租赁住房的地址、出租方的姓名、身份证件号码以及租赁的起止时间等信息。

租客可以抵个税,兴高采烈,准备申报,这边厢,房东战战兢兢,担心信息被泄露,劝租客不要申报。

压力太大,没办法,后来又出了个税 App 新版本,不再强制要求填报出租人的信息,税务机关将承租人和出租人作为两个不同的纳税主体,施行不同的征管措施,不需要房东信息,承租人也可以申报个税扣除。

折腾了半天,征集租赁数据的事情,还是没有完成。连数据都没联网,怎么普征呢?

此后,北上广深四座城市,明确了新版本的个人出租住房所得税综合税率。

特点是,税率下降了,综合税率更方便了,征收成本将因此下降。

根据北京税务部门的信息,目前北京个人出租住房,月租金收入 10 万以下的,按照综合税率 2.5% 收税,月租金 10 万以上的,按照综合税率 4% 收税,2019 年 1 月开始执行。此前的税率都是统一 5%。

上海个人出租房,2019 年 1 月,税收调整为,月租金 10 万以下税率为 3.5%,10 万以上为 5%。在这之月租金 3 万是分割线。

广州从 2019 年 1 月起,个人出租住宅,月租金在 2 千到 3 万的,税率为 4%。月租金在 3 万到 10 万的,综合税率 4.295%,10 万以上税率是 5.91%。

深圳目前和广州类似,分为三个级别,月租金小于 3 万税率为 4.5%,3 万到 10 万之间税率为 6.105%,大约 10 万元税率是 6.18%,政策自 2017 年 3 月 3 日执行以来没有变化。

理想很丰满,实施情况一般般。

河北想要落实新政,只会比北上广更困难。河北为什么要这么干呢?

这是全国管理、规范租赁市场的一部分,完善租赁市场的游戏规则,是房地产市场大变革,非常重要的一步棋。否则,不可能租售同权。

房价继续上涨,年轻人一辈子为一套房奋斗,这种前景想想都让人不寒而栗。

5 月 11 日,中国政府网公布了《国务院 2019 年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位,其中就有,拟制定修订住房租赁条例等。

8 月 31 日消息,据财新报道,深圳市住房和建设局发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,提出将启动房屋租赁市场管理立法工作。

北京呢,将继续推动《北京市住房租赁条例》立法工作,完善住房租赁监管和服务平台,加大对房地产中介机构、住房租赁企业和信息发布平台等市场主体的监管力度,推动建立住房租赁公益律师队伍,完善多渠道租赁纠纷调处机制。

9 月 10 日,南京市政府公布《南京市市场化租赁住房建设管理办法》,进一步规范南京市租赁住房管理,完善住房保障体系。《办法》自 2019 年 10 月 10 日起施行,有效期两年。

各个省市各自制订游戏规则,保护租赁市场,就是改革房地产市场的一部分。

以后,中国的房地产市场会从一手房购买市场,转身租售并举的市场。

租赁税 房产税 挑城市变得更重要

中国房地产税制度最大的特点就是,重交易税费,轻持有税费,导致买家、卖家、中介在交易过程、合同等方面死磕,双方都希望最大程度上合理避税,各种合同漏洞,套利空间和不规范交易就出现了。

2011 年房产税在重庆、上海两地实行,尽管 8 年过去了,由于在产权时间、公摊面积、试点扩大等方面的问题,房产税没有铺开,一直以来都是悬在楼市头顶的达摩克里斯之剑。

市场对房产税期望很高,专家也认为房产税将逐渐成为地方的主体税种。

房产税本身其实不能直接调控房价,即使房价在统计数据上降低,但购房者持有房产的整个生命周期成本不会降低,包括买房交易和持有成本。

上海、北京等一线城市的二手房下跌,给大家造成了一种错觉:房产税的预期体现出来了。

根据国家统计局的数据,7 月份,70 个大中城市商品住宅销售价格,20 个城市二手房价下调,数量达到 2019 年来最高。

2019 年 8 月,上海房产之窗二手房指数为 3922 点,比 7 月下降 4 点,环比下跌 0.13%,跌幅缩小 0.03 个百分点,二手房指数连续第二个月环比下跌。

8 月,上海二手住宅成交套数为 19720 余套,环比下降 2.09%,同比上升 47.31%;以成交面积计,环比下降 2.18%,同比上升 45.33%。

截至 8 月底,全市二手住宅挂牌量为 63961 套,环比下降 2.31%;同比下降 19.15%。挂牌量持续下降。

太多的声音高喊,卖房!把手头多余的一线城市房产卖掉,北京、上海的楼市是不是撑不住了。

上海二手房连跌令人惊讶,但仔细看一看数据,会发现远郊和老旧楼盘跌幅在扩大,中心城区的核心楼盘跌的不算多,一直到 2019 下半年才有所松动。

房产税和一系列楼市调控措施,核心目的还是在保护刚需群体。稳定楼市预期。

一线核心城市,以及周边正在崛起的卫星城,依旧是优质标的。

在地产白银时代挑城市将会和挑房子同等重要,保留高品质好地段的房子,做好资产配置,保障基本的财富安全吧。

作者:顾天杰,叶檀楼市

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