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南财快评:称楼市现拐点为时尚早

当前楼市正在呈现真正的稳定态势。

国家统计局发布的 2019 年 8 月份 70 个大中城市房价数据显示,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同,二手住宅涨幅微升;同比涨幅均回落。

值得注意的是,一线城市二手住宅销售价格同比下降 0.2%,是去年 6 月以来的首次转降。而二手房市场历来是情绪指数最敏感的,它是否预示着新房价格将步其后尘?还需要未来两个月运行情况的观察。

我说过,观察楼市上行或下行趋势的确立,需要三个月及以上的数据来印证。今年来看,无论是新房还是二手房,均不足以找到这个确证。有专家根据 20 个城市的二手房价格连续 3 个月环比涨幅回落,认为楼市已出现拐点,是缺乏充分依据的。

即使是按此逻辑简单推导,在 70 个大中城市里,至少也需要一半以上城市(35 个城市)连续 3 个月房价指数下行,才能说下行趋势确立;二手房下行趋势确立后,如果新房市场下行趋势也随之确立,才能说整个房地产市场的下行趋势得以确立。目前称楼市已现拐点,为时尚早。

但最近的另一个现象需要密切关注。

根据 21 世纪经济报道消息,8 月全国商品房销售面积为 13066 万平方米,无论环比和同比均出现增长,但当月的销售金额达到 12211 亿元,低于 7 月的水平。照此计算,8 月全国商品房平均交易价格为 9346 元/平方米,比 7 月的 9590 元/平方米有所下降。

也就是说,8 月份全国商品房销售市场,出现了量升价跌的局面。这是为什么?抛开商品房的结构性因素(比如不排除保障性安居住房占比增大),最显见的理由,是一批房企开始了打折促销。全国知名房企如恒大率先在全国 500 多个楼盘以较大折扣促销,随后是一些中小房企也以 " 全员销售 " 的行动加入战团。

新房促销有一定的滞后性,原因在于,从认购到签正式合同,再到过网签,需要时间。所以,上文所说的 8 月全国商品房平均售价低于 7 月的数据,并没有及时反映在国家统计局刚公布的 8 月数据里。此外,国家统计局是抽样调查,即使 9 月份的数据也未必如此直观。人们的直观感受与正式统计数字总是会有一定的差别。

主流舆论普遍认为,今年楼市的金九银十不可期待。理由是严厉调控在继续,尤其是房地产融资在不断收紧。这令一些负债率较高、对外部融资渠道较为依赖的房企格外紧张。不过,银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企 9 月 11 日在银保监会通气会上说," 监管部门没有控制房地产企业贷款增量 "。

未来几个月,房企应该将重心放在销售上来。我个人还是那句话,现金存量不足的房企应采取尽可能的手段,打折促销,回笼资金。而资金较为富足的房企,则不妨两眼扫视,一边紧盯低溢价率的优质土地,一边紧盯并购机会。

对刚需购房者来说,买房的机会正在出现。

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以上内容由"21世纪经济报道"上传发布 查看原文

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