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不瞒你说,南宁“四五千一平的”,大多是坑!

在南宁街头,时不时会看到一种现象,不少人手举牌子或发传单,上写着:“ xx 优质房源 1 平米只要 3/4 千!”在南宁这种房价动辄破万的城市,看到这种房价超低廉的房源,你会心动吗?

但天上没有掉下来的馅饼,这种低价房源,往往存在着很多隐患和风险!but,还是有很多人没能抗住低价诱惑,入手了这类房子,结果就 ……

01

每平 4 千多的【回迁安置】

其实是证件不齐的三产房!

差点连定金都要不回!

近日,在南宁工作的梁女士本打算购买位于江南区的一套房产,每平米只要 4200 多元。置业顾问称,这套房是属于回迁安置房,5 年后缴纳土地出让金就可以办理房产证。购房要与开发商签订《合作建房合同》,交了定金后 3 天内要交齐首付。

交了定金后,梁女士越想越觉得这房子有风险,于是提出了退定金的要求,但是遭到了拒绝。

因为之前梁女士签的定金协议里有一个条款是:“如因乙方单方面解除协议,定金不予以退还。”

梁女士与该项目工作人员沟通时指出,他们所出售的安置房没有预售许可证,是不合法的,所以双方签订的合同无效。但对方称他们是安置房,不需要预售许可证。

试图协商无果后,梁女士联系了新闻媒体寻求帮助。

随后,有媒体记者走进了梁女士所购买楼盘的招商中心,发现证件公示栏里悬挂着十来个五花八门的证件,但是仔细一看,除了一个建设用地规划许可证外,国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件都没有。

但不管是工地上的工作人员,还是招商中心的销售,都宣称该楼盘是安置房,销售人员还向购房者强调项目证件齐全。

为此,媒体记者向该楼盘所在的南宁市江南区房管所进行求证核实。该楼盘并不是回迁安置房,而是三产房。

工作人员还称:“建议不要购买。”

随后,媒体记者又联系了南宁市江南区自然资源局及该局建设工程项目管理部门,得知该楼盘作为一个三产项目,除了商品房销售(预售)许可证外,剩下的四证也并不齐全,国有土地使用证、建设用地规划许可证都没拿到。

记者从南宁市江南区工业园区管委会了解到,该项目也没有取得建设工程施工许可证,而且已经因为违规施工被处罚。

最后,经过协商,梁女士当场拿到了 1 万 6 千元的退款。虽然已被官方认证为“三产房”,但是,面对记者对房子性质的追问,一位负责销售的经理仍然坚称该楼盘就是回建房。

02

中介谎称:有回迁安置房名额

最后发现公司跑路了

同样被中介以【回迁安置房】忽悠了的还有老王。

老王是湖北人,在南宁务工已超过 10 年。老王说自己知道这个凤岭佳园是一个安置拆迁房,去年 12 月份的时候问过中介,对方说房子没有了。过了几天对方又回个电话说有一套,是别人买过了刚退出来的。

老王觉得这是个机会,就果断提出顶替原买受人的资格,通过银行和现金转账的方式,前后给对方交了 95000 元,对方向老王承诺:两个月就交房,交房两年内就可以办房产证!至于尾款,老王说在收房时再一次结清,对方很爽快就答应了。

但老王等啊等,半年后还是没能交房。老王忍无可忍提出退款但对方表示:退不了!

原来与老王签订合同的公司已人去楼空,广告牌被拆,原来的电话号码也已停机,附近人表示:这家公司倒闭好几个月了 …

老王抱着最后一线希望来到凤岭该小区,却从开发商工作人员口中得知:自己顶替原买受人的那间房子,根本不具备转让条件!也就是说:房产中介公司和业务员一直在瞒着他,两个月交房的说法不过是个托辞。

与老王有同样遭遇的还有三人,受害者表示:所有客户都是交 6w 元。自己的朋友交了五六十万。现在都不知道找谁了 …

↓ 戳视频,了解中介套路 ↓

03

没看清合同:签了合同回家才发现

是不能办房产证

两年前,谭女士和母亲从朋友口中得知:沙井那边有个楼盘特便宜,每平米售价居然只要 4000 多元!这价格实在太便宜了,于是心动的谭女士便和母亲人手一套,买了这个楼盘的房子。

这么便宜的房子,会不会有什么问题呢?谭女士表示,自己和母亲买的都是小产权房,而且自己买之前就已经知道了。但是!当时自己并不知道小产权房不能办房产证!

谭女士交了第一期购房款回家研究合同发现:不能办房产证。那就说明这个小产权房是没有保障的,因此便和售楼部那边沟通申请退款。

▲在谭女士的这份合同里,完全没有提到房产证的相关事宜。

04

“说可以办证,房子又便宜,所以就买了”

没想到,直接挨拆了!

广西某房地产开发有限公司在昆仑大道五塘段 28 公里处建设了一栋占地面积约为 1100 平方米的楼房。开发商将整栋建筑设计为 80 套住房并出售,而如今已售出 53 套 ……

但该楼盘未经规划行政主管部门审批,属于典型的违法建设行为,根本无法办理房产证。

8 月 22 日再次组织辖区各整治“两违”成员单位依法对该栋违法建筑实施整体拆除。

有购房者表示:这些年家里攒了点钱想买套房子,这个房子便宜,老板说可以帮我们办房产证,所以就买下来了。

05

买下三产房一套房一年

项目仍是一片黄土坡

2018 年 10 月,在南宁工作的于女士从朋友那里知道了邕宁区龙岗附近有一个楼盘项目价格优惠,虽然明知这是一个三产项目,但是综合考虑了价格、地理位置等因素,于女士还是心动了。

于女士表示:有了解到这是一个和农民合作建房的性质,也知道三产房最大的风险,就是得不到房产证,但是可以居住、可以出租,但她考虑到来这边居住主要是为了方便孩子上学的,所以有没有房产证不是很看重 ……

很快,于女士就和开发商签了合作建房合同,以 37 万多元的价格“买”下了该项目的一套房子。

然而,按照合同,较早一批交房日期是在 2019 年中下旬,而直到现在,规划土地上仍然还是一个黄土坡。

有业主表示,在查找该项目的资料过程中,发现在 2017 年的时候,它已经被政府和村民上告,说这块地有问题,当时已经被勒令停工,不允许再开工了 …… 然而许多业主都是在 2018 年才买的房,很多人在买房过程当中并不知情。在业主群里面,最迟买房的业主是今年 1 月份买的 ……

据媒体记者了解到,该楼盘项目无法开工的原因,确实是因为土地所属的龙岗村大村坡第 1 村民小组部分村民与广西开发商出现了合作纠纷。 到目前为止,该楼盘项目只取得了《建设用地规划许可证》,完全达不到开工建设的条件。

在南宁安家置业,是不少在人在南宁打拼的目标,但居高不下的房价,让人们只能望洋兴叹,价格低廉的三产权房、小产权房,着实吸引了很多资金不足但购房心切的人,但媒体的报道都表明,购买此类房源,风险较高。

下面,小圈就在这里和大家好好扒一扒“三产房”,大家要注意避雷不要被坑了!

什么是“三产房”

其实“三产房”就是在三产用地上开发的楼盘。

三产用地

是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后产生的就业及生活问题,而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地,以往多用于建农贸市场、商铺、写字楼等。

“三产用地”位于城市规划区域内,但它的性质是集体所有土地,不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益,该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证,且出租期限受法律限制不能超过 20 年。

更需要大家注意的是,根据现行的《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》规定:“在符合城乡规划的前提下,产业用地可以用于发展第二、第三产业,或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业,禁止用于商品住宅开发。”

什么是产业用地?产业用地只能以商业业态出现,比如说商场、写字楼、酒店等。

此类项目的特殊性或许会对个人买家的权利转让、落户、孩子入学等事项产生影响,还可能存在小型开发商资金断链后跑路的风险。

此外根据《合同法》规定,房屋租赁期限不得超过二十年,租赁期满,当事人可续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。也就是说,在 40 年的土地使用权租赁约定到期后,购房者就不能继续享有原有的土地使用权了。期间如果遭遇征地拆迁,买家未必能拿到合理补偿。因此,最好慎重购买、投资此类房产。

“三产房”、拆迁安置房

小产权房有什么区别?

大家在置业咨询的时候,为了避免被逐利熏心的商家和销售忽悠,这三种房源类型的区别和概念还是要搞清楚的:

资料来源:南宁市江南区人民政府网站 http://www.nnjn.gov.cn/yw/gggs/2019ngggs/t2533493.html?from=groupmessage

购买此类房产有何风险?

据媒体此前的深度采访,三产房用来居住其实非常不方便。

无法办理个人不动产证。

南宁市国土资源局称,将产业用地用于商品住宅开发不符合规定 , 产业用地上开发建设的住房不具备“五证”齐全的条件,购买此类住房的市民无法办理不动产权证。此外,集体土地性质的产业用地也不得转让。

而且,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力 ; 未经登记,不发生效力,因此,购买此类住房的市民无法拥有不动产权权利,也无法通过补缴土地出让金上市合法交易买卖。

而,没有不动产权证也就意味着无法落户,这就意味着无法享受学区等一系列和户籍相关的福利和权益。

如果遇到拆迁,很有可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬境地。

由于购房者以投资参与项目合作建房的方式获得使用权,与开发商签订的是《合作建房合同》,而不是购房合同,并不具备房屋产权。今后,如果根据新的规划对三产房进行拆迁,对于该村村民以外的人而言,很有可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬境地。

三产房一般使用商业用电,电价也不低,物业服务也不高。

三产房一般使用商业用电,电价也不低。此外,还需要承担商业楼宇的物业费,物业一般都是小型物业公司,服务水平也得不到保证。

购买小产权房风险更高。

虽然“小产权房”房价较低,但购买这类房屋没有房屋产权证及国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房合同也不能在房管局登记备案;无法进行银行贷款和抵押贷款;

无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,从而达到经营者一房二卖或是多卖的目的,购买者的利益将得不到保证。除此之外,当房屋面临拆迁时难以根据政策予以补偿,且房屋建筑品质没保证。

最最最最重要的是 ——

二者都大多都是小型房地产开发商,容易出现资金链断流,房子都建不起来 ......

有业内人士表示,因为三产用房大多是小型的房地产开发商,所以可能出现资金链断流,或是未经过合法的报建、审批等程序情况,市民购买的商品房可能没办法正常竣工,将会面临“房子未必能建起来”的风险。

如何避坑?

一、查看五证是否齐全

根据南宁市《关于禁止利用集体土地进行违法开发建设的通告》,凡购买建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证 等“五证”不全的房屋,引起房屋纠纷、经济损失等将不受法律保护。

所以首先,要注意查看是否“五证”齐全。一般而言,有了商品房预售许可证,其他“四证”均会持有。

而三产房是不具有商品房预售许可证的,但必须要有其余四证。

二、细致查看预售证

在查看商品房预售许可证时,应重点注意要购买的商品房是否属于核准预售的楼栋以内,如 : 预售的是 1 栋、2 栋,市民买了 3 栋、4 栋就有风险;其次,确认售房公司是否与商品房预售许可证上的预售公司一致,如果不一致,则需要查看相关的售房委托书。

三、应当先充分了解阅读合同条款,再签合同或支付购房定(订)金

签订合同要慎重,购房人拿到合同样式后,应详细阅读合同条款,充分了解合同内容后再与售房人签订买卖合同。在签订正式合同之前,不要轻易支付购房定 ( 订 ) 金。需要特别注意的是,对于房地产公司或经纪公司的一些宣传和承诺,如在合同中没有体现的,应与其协商列入合同条款,避免日后产生纠纷。

四、交付购房款时应确认转入账户和专用账户是否一致

在交付购房款时,为了保证商品房预售款专款用于商品房项目建设,商品房预售款应存入“商品房预售款专用账户”,转账时应确认购房款转入账户与专用账户一致,如果账户信息不一致,应予以拒绝并要求售房人予以更正。

大家在购房时遇到问题,可及时联系南宁市房地产监察支队举报投诉,投诉电话 0771-4856322。

反正小圈写到这里,只有一个想法:买房真麻烦,还好我没有钱买房,让我免除了这么多烦恼 ……

来源:南宁圈

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