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「精」变局之下,如何买房?

柯谈地产观 09-16 5

大爷还是你大爷,但楼市已经不是当年的楼市。

买房要看天,这是最起码的常识。但是,我发现现在很多人都是后知后觉,还在捧着 10 年前的炒房攻略在买房。难怪社会上永远不缺接盘侠。

如果你没有感受到楼市重压,那么我奉劝你今后远离楼市,如果你已经体会到楼市变局,说明你是可造之材。

今天我主要想分享一些现阶段最重要的买房理念和对楼市的深度思考,对你买房一定大有裨益。

1

逆势加息

近日,央行宣布于 9 月 16 日全面降准 0.5 个百分点,定向降准 1 个百分点,总共释放资金 9000 亿元。

降准的根本目的是为了让银行资金充裕,钱多了,银行才有动力低息放贷给企业。所以,本周央行极大概率会调低 MLF 利率,从而引导 LPR 利率下调,9 月 20 日 LPR 降息可以说已经是板上钉钉了。

降准降息的时代已经到来!然而对楼市来说,降息根本就是天方夜谭!

近日,杭州多家银行首套房贷利率在原来上浮 5-8%的基础上,进一步上调到 10%,二套则上浮 15%。苏州:9 家银行首套上浮 25%,二套上浮 30%。南昌:首套普遍上浮 20%,二套房上浮 25-30%。郑州:多数银行首套二套房贷都上浮 20%。

融 360 大数据显示,其监测的 35 个城市共 533 家银行中,目前共有 19 家银行首套房贷利率水平低于 4.85%(8 月 LPR),116 家银行的二套房贷利率水平低于 5.45%(8 月 LPR+60 点)。根据央行规定,10 月 8 日房贷利率新政实施后,各银行首套不能低于 LPR,二套不能低于 LPR+60,因此,以上这些不合格的银行都必须上调自己的房贷利率水平。

其实,央行的 " 首套不低于 LPR,二套不低于 LPR+60" 是最低限度,经过各省市层层加点后,房贷利率一定是远远高于这个标准的。即使未来 LPR 下降之后,加点必定会同步提高,最终只会有一个标准:房贷利率只能升,绝不会降,包括纯刚需的首套房。

2

利率上涨如何买房?

当下,不少人认为:房贷利率一直在涨,买房要多缴利息,现在买房不划算。能说出这种话的人,绝对是典型的房产白痴。

过去的无数次周期,都是降准降息之后造就了最佳的购房时机。其实,从去年开始我们就再一次迎来了经济周期,但是,房地产周期却被硬生生的烫平了、掰直了。所以,才会有全行业降息,唯独给楼市加息。2019 年 6 月,房贷利率已经触及历史最低点,现在已经开始进入定向加息通道。

未来,再盯着房贷利率买房的人,一定是最愚蠢的外行。现在买房的唯一标准就是:砍价空间。

举个例子:假如一套 300 万的房子,首付 100 万,贷款 200 万,还款 20 年。利率上浮 10%,相对于基准利率来说,月供每月多还利息 800 元,利率上浮 20%,月供每月多还利息 1600 元。按照房子 8 年置换或者提前还清贷款的普遍情况来计算,利率上浮 10%,8 年共多还了 7.68 万元利息,相当于 300 万房价的 2.56%。利率上浮 20%,8 年共多还 15.36 万元利息,相当于房价的 5.12%。

说的简单直白点就是:假如利率上浮 10%,你只需要在买房时房价多砍 2.56% 就可以拉平,假如利率上浮 20%,你只需要砍价 5.12% 就可以找平。

对于现在的楼市来说,新房 95 折是起步价,一二手倒挂比比皆是,而二手房,砍价 10% 也根本不是难事。

在这种楼市大环境下,还将利率作为买房决策条件的人,这辈子就基本告别楼市了。

3

卖房越来越难

中原地产研究中心数据显示,到今年 8 月末,北京新建商品房库存量已经达到 6.75 万套,3 年前,这个数据还是 3.9 万套,库存已经翻倍。

透明售房网显示,7 月底,杭州市区二手房挂牌量已经达到 8.5 万套,年底一定会突破 10 万套。

链家网显示,去年 12 月,重庆二手房挂牌量为 4.6 万套,而现在 9 月份已经高达 11.7 万套。

链家网显示,去年 12 月,成都二手房挂牌量为 5.8 万套,而现在 9 月份已经达到了 11 万套。

把楼市周期硬性掰直的结果就是,只有限价严重的新房才能卖得掉,其它全部变成库存,限购限贷一二手倒挂又导致二手房完全失去竞争力,跌不到限价新房的价格,根本没市场。

未来很长一段时间内,楼市的问题将不再是抢不到而是卖不掉。卖房将越来越难,买房将越来越容易。

未来几年的买方市场中,只有三类房子值得去抢:限价倒挂的新房、投资客急抛的笋盘和便宜的学区房。除此之外,所有房子都很难在短期内顺利卖掉。

所以,如果近 1-2 年你打算置换,千万不要先买后卖,因为买房只需要 1 个月,而卖房可能需要 6 个月。顺序搞反的结果就是你不得不迫于付款压力,吐血贱卖自己的房子。这种例子我最近遇到太多太多。

4

人生第一套房

此条我是针对打算结婚,打算生孩子的普通家庭而言,丁克和单身贵族可以略过。

人生第一套房或者说第一套婚房,一定要首选学区房。

你可以试想下,假如你们单纯为了舒适单纯为了虚荣,砸锅卖铁买了一套郊区大房子,结果婚后最多 3 年,就要面临孩子上幼儿园,上小学的问题。无奈之下只能卖掉精心布置的婚房来换市区老破小学区房,人生一定生无可恋。

而假如你们婚后买的第一套房就是学区小房,只要坚持到孩子读书,就可以高价抛掉,轻轻松松置换大房。

由奢入俭难,由俭入奢易,这个道理大家应该都懂。更为重要的一点是,学区房是只涨不跌,而且涨幅远远超过其它所有房产。你舒舒服服的住了 3 年的婚房之后,想要再来置换学区房,差距已经远远超出你的想象。

5

哪里限购买哪里

调控松松紧紧,楼市起起伏伏。从全国范围内说,城市分两类:一类是不管调控多紧,都是涨的多跌的少,比如一线强二线,还有一类是不管调控多松,都是跌的多涨的少,甚至是多年不涨,比如东北,山西、陕西和内蒙、甘肃的三四线城市,这代表了大多数中国小城的现状。

当然,在同一城市中,也分限购区和非限购区,典型的城市是广州、杭州、宁波、沈阳、青岛、济南。

限购代表着过去房价的暴涨,和未来升值的潜力,投资房产一定要选择这样的区域。千万不要因为错过了最佳时机,被限购挡在了门外,就随便选择投资标的,为了投资而投资。

说的直白点,给你两条路选:要么把心思用在破限购上,要么耐心等待限购放开再投资,你有限的子弹一定要打到靶上。

限购的城市、限购的区域,才是你需要挖空心思,削尖脑袋想办法挤进去的地方。等到放开限购的那一天,你就看得出来,哪里涨的快,哪里跌的快了。

务必记住一点,哪里限购买哪里,而绝非哪里便宜买哪里。

6

谁是刚需,谁是投资?

相信大家都常常听到一句烂大街的话:刚需可以买。还有一些朋友买房常常会说:我是刚需加投资,我是自住但希望增值。也常有一些伪砖家会告诉你:刚需随便买,投资不建议。

其实,刚需和投资根本不是用自住与否来区分的,而是要看持有时间。持有 3 年以下,你天天住在里面也是投资,持有 8 年以上,你天天空置,同样是刚需。

买 10 套房,全部持有 10 年,你就是刚需中的战斗机。你信用贷、抵押贷再加各种外债买下首套自住房,月供撑不过 2 年,你同样属于投机炒房。

所以说,现阶段还能不能买房,刚需还是投资根本不重要,最关键的是看你月供能坚持几年?

那些资金链断裂的投资客吐血急抛,不是他们不想继续持有,而是他们手中的现金已经还不起月供。

只要你的月供压力不影响生活,坚持几年之后,总能穿越周期,看见风雨过后的彩虹。

楼市里最害怕的不是房价下跌和横盘,而是你手中的月供撑不过这个冬天!

深冬已经来临,请备好粮草、准备冬眠!

7

最刚的刚需

刚需和投资,有时候真的是傻傻分不清楚。包括现在如此严厉的限购限贷,其实还是有很多漏洞可以钻的。阻碍你买房的,从来都不是房票,而是钱太少!

但是,房地产市场有一项指标却是最最真实的,那就是租房需求,租房绝对是最刚的刚需。

房价高并不能完全代表一座城市的发展潜力,比如当年的鄂尔多斯,比如现在的厦门。但是,房租高,则一定说明这座城市前途无量。

租赁市场是外来刚需的 " 蓄水池 ",是房价上涨的源动力。北京有 863 万人租房,上海有 951 万人租房,北京上海租赁人口占常住人口的 40%,深圳 80% 的人都是租房居住。租赁最终都会转化为购房需求,5-8 年后还会再次转化为置换改善需求。

租金稳定,并且持续稳步上涨,说明了人口在不断的涌入。只有这样的城市才值得你长期持有房产。

房价的短期涨跌完全受政策影响,但是放到 5-10 年来看,只有外来人口是决定房价涨跌的唯一因素。

房价高,未必房租高,但房租高,必定房价高。外来人口,这种最刚的刚需,首先推高的一定是房租,其次才是房价。在哪里投资房产,你应该已经清楚了。

另外,附赠一个知识点,出租房最好选择在每年 7-8 月毕业季签合同,一年一签,一年一涨,租金收益保证比别人多赚 10% 以上。

8

谨慎购买保障房

先带大家围观下上海刚发布的非沪籍购买共有产权房的政策。

2019 年 8 月 20 日,上海市房管局印发《关于开展全市面上非沪籍共有产权保障住房咨询及受理工作的通知》,原文我不赘述了,简要概括下来就是:

一、非沪籍买共有产权房,首先要符合限购条件,也就是有房票,此外还对居住证积分,工作单位,家庭收入有严格要求。

二、共有产权房产证不满 5 年的,不能买商品房,再加上拿到产证的 2 年时间,至少 7 年不能买商品房,而且共有产权房也不能转让,深度套牢 7 年,无论外面房价如何天翻地覆。

三、产证满 5 年后,不能购买政府产权份额,也不能变成商品房上市交易。想要另外买商品房的,必须先退出共有产权房。自己份额可以转让给符合条件的人,或者政府回购。政府回购价格是你 7 年前买进价格加银行定期利息。也就相当于你 7 年的投资收益只有银行利息,跑输通胀是毫无疑问的。

共有产权房、经济适用房这种保障房政策无可厚非,是坚守房住不炒的优良典范,我举双手支持。

但是,无论北京上海,还是其他试点的二线城市,这种保障房通常都是 5 年限售,满 5 年后也不能自由上市交易,都是在内部流转,完全变成自有产权的商品房限制很多环节很多。而且这种房子品质一般,涨幅一定是严重跑输大盘的。

因此,对于各种保障房,我建议那些事业刚起步尚在上升期的年轻人和有潜力有梦想的朋友,不要购买,因为不能自由上市交易的房产,根本不是商品,失去了流动性和增值潜力,就是一堆砖头。

而对于那种无望改善生活的中老年困难家庭,能低价买到保障房,解决居住问题,还是值得庆贺的。

说的直白点,共有产权房、经济适用房这种保障房只有居住功能,没有金融属性,想要住一辈子可以买,想要靠它保值增值,门都没有。

9

大咖的鬼话千万别信

8 月份时,冯仑在自己的新书发布会上说了这样一段话:我昨天和公司的一个员工算帐,他的房子 80 平米,值 500 万,房贷每个月 1 万。他问我是不是要换一个大房子?我建议他卖了房子,把 200 万贷款还了,还剩 300 万。每个月减少 1 万的房贷,那么就等于是多了 1 万的收入。拿这个去租房,肯定比现在的 80 平米房子大。手里还有 300 万现金。两年以后,可能在北京用 300 万入市按揭,可以买 150 平米的房子,那么就没有压力了。

看到冯总上面的一段言论,我只能庆幸自己当时不在现场,否则我一定会拿瓶可乐上去给他从头上浇下去,然后和蔼的问他:冯总,你家别墅卖了吗?你公司卖掉,两年后再低价买回来呗?

冯仑这段 " 苦口婆心 " 最大的 bug 就是让年轻人用一辈子的幸福来对赌北京房价下跌 50%,这种极不负责任的言论,还不如十年前牛刀、谢国忠的水平高。

大咖们的话,不能不听,但是决不能全信。他们已经身不由己,很多掏心掏肺的话,他们绝不会在公开场合讲,讲出来的也都是些冠冕堂皇的废话。

作为一名有良知的大咖,可以选择不说,但是决不能误人子弟。挣了粉丝的钱,还要侮辱粉丝的智商,真的很不地道!

10

房子过剩的谎言

从去年开始,不断有砖家说,现在我国家庭户均拥有住房 1.1 套,我国房子已经饱和过剩了。

我承认房子总量是不少,但是饱和过剩还远远没有达到。

目前,我们 421 家庭人口倒金字塔结构下,90 后 00 后不缺房子,这个是事实。爷爷奶奶外公外婆父母留给你 3 套房是最低水平。但最大的问题是,这 3 套房子在哪个城市?

过去 20 年,是城镇化的时代,从农村走向县城,消灭农民才能富裕农民。未来 20 年,将是大城市化的时代,大城市虹吸小城市,只有发展壮大才能参与国内竞争和国际竞争。

小城市的住房早已过剩,大城市的住房还远远没有饱和。

上海 3 套房是你的资产,鹤岗 3 套房则是你的悲哀。

所以说,很多时候,一个人的层次与努力与否关系不大,因为,你出生的瞬间就已经决定了你这辈子将在哪个层次活着!

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