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苏州 725 新政后的 54 天,楼市怎么样了

真叫卢俊 09-16 5

这个中秋,又是在踩盘中度过的。

望着窗外,此刻还坐在苏州湾某个售楼处的我,也没什么 " 此身此夜不好长,明月明年何处看 " 的感怀。

而是掰着手指头数了下,以真正意义上冰封苏州楼市的 "725 新政 " 算起,今天应该是苏州失去房地产的,第 54 天整了。

其实任何存在最怕的不是被批评和指摘,是被遗忘。

苏州,一个在楼市打逆风局的神奇城市,在霸榜多月的房价冰山涨幅指数后,因为一纸新政,仿佛一下子又被市场遗忘了。

今天,在肉身走遍苏州后,码下这篇文章,想借着自己的肉眼所见和一些数据,和大家聊聊苏州这些没有房地产的日子。

01

说到苏州目前的现状,我们还是有必要洞察前因,才能解构当下。

这方面,苏州楼市上半年的妖娆,三鱼很早就在《苏州房价直追上海,这节奏合理吗》解读过了。

过早调控横盘下的价值补位,强控盘下供求微妙平衡,独特的 " 地价 + 限价 " 新盘定价体系,以及园区鲶鱼效应,都是支撑苏州独立行情的底层逻辑。

可现在,构建这些的元素,在慢慢消散。

先说下当下市场的状态好了。

这点上,我们主要看二手房的成交,因为二手房受到政策介入不深,能更真实传递市场声音。

数据上看,"725 新政 " 后的二手房成交量,很好把这样一种市场疑虑给表达出来了。

8 月二手房成交套数 8319 套,这是什么概念呢,环比下滑 20%,也是苏州今年 4 月以来二手房成交跌破万套区间。

再复盘,纵向向对比下,6 月成交套数 11052 套,7 月是 10434 套。

来源:兔博士 app

其实从时候开始,苏州楼市基于先前势能释放的太猛,加上 "511 新政 " 已经在给市场释放预期了,环比对比下,6 月下滑 8%,7 月下滑 6%,只是都没 7 月底调控来的这么猛。

哪怕新房的网签量也步调很一致,从 7 月的 7701 套直接调到 5615 套区间。

价格方面,市场看起来也在向买方倾斜,8 月住宅单价在 20268 元 /㎡,环比跌幅是 14%。

看起来苏州楼市好像已经在深度盘整,那真的是这样吗?

02

我看到的真实市场状态,简单说,市场在降温,但是真没那么快。

无论我在工作日,还是节假日,走进售楼处,最直观的感知是,人来确实不算多,但是能来都是诚意想买的。

因为这次调控几乎把市场上投资尤其投机性需求,都给挤干了,售楼小姐姐在挖掘客户需求时也不怎么提及投资导向了,如果自己主动提及,还有来这么一句," 苏州有户口吗?"

更直接点,也更有效的,可以去苏州各大房管局交易中心看看。

最大的感受,就是排队的人少了,或者不用怎么排队了,说明买卖双方是在回归理性的。

只是,这并不意味着,市场控制权就完全交给买方了。

就我实调大大小小板块中,确实看到有二手笋盘出现,可只是极少数需要用钱的,愿意诚意出售的房东,在市场上其实还不多。

几乎和每个中介和房东聊天中,梳理的信息挺一致的。

因为持仓成本很低,很多持仓线都控制在 1/3 以下,哪怕是在 15,16 年苏州第一波调控的行情,现在至少也能翻倍一倍。

还有市场这么多年的教育,所以,那就再看看,真的不着急买。

但是有意在价格上谈谈的房东也多了起来,即使在最强势的园区,某种程度上,这已经开始在像市场释放可以准备淘笋的信号了。

而房东们还有一大信心,就是新房市场还算活跃。

03

开头说道了,苏州新盘限价很有特色。

说白了,就是新盘开盘限价没有其他的城市的一刀切,而是根据开发商的拿地价,来订这个开盘价。

这样的好处是,开发商是有钱赚的,但要让渡相当大利润给市场,把上车门槛尽可能压低了。

可凡事都有两面,给板块定价的信号就会很紊乱了。

都知道,二手房的定价成因结构很多,但是主要一大对标就是区域新房定价,可当下苏州市场依然有这样的局面。

高铁新城,这里的金科观天下房东都挂 3 万 4 了,旁边一个尾盘和新盘只能开到 2 万 8;太湖新城,片区的二手房能以 2 万 8 成交了,马上开盘的两楼盘预计 2 万。

这样结果也不难想象了,倒挂空间过大,限价新房依然会被市场追捧,数据上,8 月开盘的新房,去化还能达到 70%。

而二手房看到市场热度还在,反而不会想到自己定价有什么问题,那就价格再挺挺好了。

而且,限价体系还带来的板块估值的紊乱。

什么意思呢,就是板块与板块之间价值对比,被这一套体系给搅动了。

三鱼很早就和大家分享,苏州出于古城保护,很早就开始多中心布局,这点和其他城市用市中心做基本面去估值其他板块,是不一样的。

最典型的,就是 " 一核四城 " 的多核驱动,每个区域的都可以进行自我驱动,是能出现相城高铁新城在中环外,比中环内相城老中心陆慕房价还贵情况。

可新房价格体系实在太灵活,那就看谁的新房能拿备案价更高了,这次我就看到了像尹山湖这种小体量的板块的均价,是能压过定位副中心的太湖新城的。

当然,我不是说两者孰高孰低,但是就像苏州板块在 17 年进行一轮深度调整,这次横盘周期中,不少板块恐怕在冷静之后,也要深度盘整下了。

但总的来说,这样一套限价逻辑依然在有效运作,并且很好对冲了苏州楼市急速下行的风险。

04

这次,我还看到一个非常有意思的现象。

开发商向市场提供的小户型不多,基本都是大户型居多,起码也是个 3 房起步,不然不好意思友商打招呼。

来自兔博士的数据,95-125 平的面积段占到了苏州新房产品的 43.52%,125-145 平占到了 24.3%。

来源:兔博士 app

不得不说这是蛮夸张的数据,但想想苏州行情最好的时候,玲珑湾的房子,越是大平层,单价反而越贵,就懂了。

品质的改善房,在苏州市场敞口真的挺大,这次我也和几个操盘手聊了下,其中一家还是第一次进苏州。

其实大家以前对苏州不太上心的,但这几年大家都这赚到钱了,现在态度都觉得这是挺不错的事情,也愿意拿出最好的产品来深耕了。

其实我这次走下来,苏州新一代产品力确实有蛮大提升,这点上,我觉得,从这两年开始,苏州也将慢慢跟着上海的节奏,开始进入产品驱动的赛道上了。

至少,那种在占了双湖极佳视角位置,拿出一个质量楼盘,占了园区最好的公园,做出了成套的垃圾的日子,应该是不会回来了。

05

那我们梳理下,这不长也不短的日子里,苏州 " 没有房地产 " 后,怎么了。

首先,市场是真实开始在盘整了,成交的回撤还是价格松动,多少都说明了这点。

但如果你现在就高呼,到位了,那是瞎掰了,不管是市场惯性还是支撑苏州楼市的元素还没完全消散,注定这个盘整期会有点长。

盼着崩盘的,下面的建议也不用看了。

这里,就给大家说些,这样纠结期中的诚恳的建议哦。

第一,这是个改善好时期,市场上的购买力还是有支撑的,也是有人接你的卖盘的,加上当下的产品在主力供应改善端口,选择空间不少。

很推荐,限价新房,当然,你要能选中的话。

第二,有现金的刚需,改善或者投资也好,这时在苏州楼市,最幸福就是有现金了,二手笋盘一定会慢慢出现的。

有点耐心,平时多看看盘,多交几个靠谱的中介,没错。

第三,如果你就是个小白刚需的话,上面和你没关系,多听听老婆的,你真正要关心的,就是现金流和月供了。

毕竟实话说,苏州房价现在也不便宜了。

第四,苏州多套房的持有者,注意,这里是六套以上的那种,想盘整自己手头资产的,不妨可以适当出手了。

要知道隔壁上海楼市现在新房六成的价格区间在 300 万,500 万就能买到上海新一代宇宙中心大虹桥了。

最重要,上海的门槛没大家想的那么严密。

第五,坚定看多苏州,那么投资记好一条,长线,长线,长线,把苏州当成一只能持仓 10 年以上的城市股权就可以了。

第六,苏州板块们很可能会在深度调整又一轮洗盘,对自己选筹技术还不自信的话,多咬咬牙凑到核心板块去吧。

第七,苏州热捧的学区房这件事,我只说一点,父母的努力能达到圈层,一般就是孩子能够的上限。

06

最后,假如一定要用一个词来形容着第 54 天的话,那我会用" 稍安勿躁 "

嗯,稍安勿躁,祝每个人都会在时间中,等到自己最想要的那个结果吧。

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