关于ZAKER 智慧云 合作 加入

温州没有炒房客

正解局 09-11 1

知之,鉴之。   

无论是个人还是国家,对财富积累都有天生的渴求。

普通人,出卖时间,希望能集腋成裘,聪明的人,则在时代的滚滚洪流里,精心挑选方向,酝酿着一夜暴富的梦。

不过话说回来,每个时代都存在赚快钱、热钱的途径,比如说八九十年代的投机倒把、新千年初期的山西煤老板、A 股的两次大牛市,还有如今的比特币、炒鞋等等,不一而足。

近 30 年的楼市,自然也可以归于此类。

温州炒房团,就是这轮造富运动的一个标志性符号。

他们在楼市启动之际横空出世,带来一个个暴富的神话,最终消失于江湖,留下无尽争议。

1.   温州房价高过上海

1980 年,房子开始被定义为商品,土改和房改同时推动,房地产正式成为一个产业。

不过,起初民众对这一 " 新鲜玩意 " 的热情并不大。1981 年,温州卖出第一套商品房,作价 68.85 元 / 平米,合计 2600 元。

房价这一概念才走进大众视野。

1987 年末,深圳第一次公开拍卖土地使用权,土拍过程持续了 17 分钟,最终一个叫骆锦星的总经理以 525 万竞得东晓花园地皮。

(中国土地第一拍)

虽然只有短短的 17 分钟,但这次土拍,对后来房地产市场的发展起到了重要作用。

聪明的资金很快就闻到了不一样的味道。

当时房地产市场化的先行者,非温州人莫属,因为他们钱实在多得没处花,迫切需要一个出路。

被誉为 " 东方犹太人 " 的温州人,是改革开放的第一批淘金者。他们看准了各地对商品的巨大需求,家家户户开起小作坊,从皮鞋、眼镜、打火机到印刷品、服装、锁具等,应有尽有。

 " 只有鸟飞不到的地方,没有温州人到不了的地方 "。

温州人还特别能吃苦," 白天做老板,晚上睡地板 ",走遍国内外,将温州的小商品远销五湖四海。

因此,温州人完全享受到了改革开放的第一波红利,获取了巨额财富。

大小老板,个个手握百万现金。

(得市场经济先风的温州)

房地产市场的放开,正好撞上了这批饥渴难耐的资金。

温州的房价,率先在全国高歌猛进。1989 年,温州市区房子均价每平首次突破 1000 元,1999 年则突破 5000 元,2001 年飙升至 6000 元,是同期全国商品房均价的 3 倍以上。

家门口炒得差不多了,温州人很快发现了新的猎物:500 公里外的上海。

1999 年,上海商品房平均售价每平不到 4000 元,相对于已经爆炒了一轮的温州,无疑是巨大的价值洼地。

当时,上海对外来购房者的态度也友善。早在 1994 年,上海就推出了一项政策:买房就送蓝印户口,一并解决子女读书、就业问题。

那时候,上海开发商也瞄准了温州的资本,在《温州晚报》上投放广告。

温州人赴沪购房的欲望很快被点燃。

2001 年 8 月,150 人的购房团到达上海,两天里,就有 48 人下单,成交 5000 多万。

甚至有人估计,温州人买走了当时的豪宅上海世茂滨江六成的房子。

(世茂滨江花园位于上海的中心地带)

尝到甜头的开发商,又相继在《温州商报》、《温州都市报》猛砸广告,活生生地把报社变成了 " 看房旅行社 "。据说,当时有报社还成立了购房俱乐部,会员曾超过 6000 人。

在购房这方面,温州人再次发挥了他们抱团取暖的特性,这样做有两个显而易见的好处:一是容易集中力量和开发商砍价,获取更大的折扣,二是一群人共进退,能够牢牢把握市场风向,影响房价走势,在高位找到接盘侠。

" 温州炒房团 " 和 " 团购 " 两个词因此而来。

对于温州炒房团,至今还留下了不少经典案例,真真假假,难以分辨,不过始终透露出温州炒房团的疯狂。据说,有一位乐清籍人士,腰挂 60 把钥匙,每天唯一的工作就是收租,一天两户,一个月刚好轮完一圈。

攻占上海之后,温州炒房团拉长战线,举起了向全国进军的大旗,所到之处,成片购买,或是收租,或是转手套利。

据有关媒体报道,温州炒房团号称规模 10 万,携资 1000 亿,一时间震惊全国。

(温州炒房团路线图)

有趣的是,纵观温州炒房团的兴起,两个 " 太太 " 起到了不可忽视的作用。起初,温州男人们一股脑扎在小商品市场里,有钱有闲的温州太太们,则拿着钞票一路买买买,被称为 " 太太炒房团 "。

至于温州的老太太们,则起到了资金枢纽的作用,用今天的话讲,就是放高利贷。

她们讲信用、有地位,一方面以高利息融资,另一方面借钱给炒房者,被戏称为 " 老太太银行 "。

2.  潮水还是退去了

2008 年金融危机,给全国楼市带来了不小的冲击,不少温州炒房团一度想要割肉离场。

但是," 四万亿 " 和 " 国十条 " 出台,楼市很快止跌回升。

2008 — 2009 年,全国商品房平均售价涨幅逾 20%,温州房价更是涨了近 110%。

温州炒房团劫后余生,非但没有收手,反而更加疯狂地投入到炒房中。

生命就是这样,变化莫测,躲得了初一,却躲不过十五。实际上,温州炒房团的短板是很明显的,这注定他们逃不过实实在在的调控。

首先,高利息和高杠杆决定了这些炒房者必须时刻祈祷房价保持高增速。

以 " 老太太银行 " 为例,年借款利息高达 20%,一年借 500 万,光是利息就需要还 100 万。简单地说,房价增速要保持在 20% 以上,否则就会发生亏损。

至于一些向银行贷款的炒房者,虽然利息要低上不少,但其中暗含的风险一样很大,因为他们玩的是空手套白狼的把戏。

这些炒房者,一般会注册三个公司,名义上这三个公司的法人代表是相互独立的,但实际上全由一个人说了算。然后再找一个会计,在这三个公司里面对刷流水,把公司规模 " 做大 "。

这样做有意义吗?有,而且意义很大。因为银行能贷给你多少钱,公司的流水就是一个很重要的判断依据。

按照这种手法操作,一般都能贷个 500 万。

一个人贷 500 万,100 万的房子首付一般为 30 万,也就是说一个炒房者通过贷款就能撬动 16 套房子。

炒房者拿这些钱去炒房,房价如果暴涨,收益自然也就哗啦啦地来。但是,房价一旦涨得过慢,甚至横盘、跌了,资金压力就会瞬间凸显,再加上银行习惯雨天收伞,随时可能发生资金链断裂的危险。

其次,许多温州中小企业的老板,看见自己辛辛苦苦一年,挣的钱还不如自己老婆倒腾几套房来得多,干脆把工厂抵押,夫妻双双炒房去了。没有了稳定的利润来源,这些炒房团的风险无疑被进一步放大。

热钱流淌之处,贪婪者众多,赚得盆满钵满者也不少,但能全身而退的人,却少之又少。

2010 — 2012 年,各地的限购、限贷政策相继出台,温州炒房团的风险一下子暴露出来。

温州的房价率先崩盘,由 2011 年的每平 33000 元跌到了 2015 年的 16976 元,几近腰斩。

全国的其他地区,房价虽没有温州这么惨烈,但形势也不容乐观。

就连最坚挺的上海,也出现了 5% 左右的跌幅,不少温州炒房客火速出逃。

在高杠杆之下,哪怕横盘,炒房客都受不了,更别说长达一两年的下跌了。

集中抛售之下,反而形成了 " 踩踏 ",加剧下跌。

断供跑路、抛房还贷,因此席卷而来。不少人为了还款,纷纷甩卖豪车,三五折不等,导致不少人喜欢跑去温州捡漏。

当时,被司法拍卖的房屋数量明显增多。

而被司法拍卖的还只是小部分,据说,为了避免 " 跌跌不休 " 的房价雪上加霜,那时的银行都不敢将大部分房产拿出来拍卖。

绝望之下,甚至有一对炒房团夫妻以半夜光着身子的方式跳楼自杀。

3.  江湖只留传说

2013 年之后,温州炒房团实力大损,部分幸存者或是在艰难还债,或是洗手不干、淡出江湖。

后来,房价虽然又开启了一轮大牛市,但已经很少见到温州炒房客的影子了。

一朝被蛇咬,十年怕井绳,大抵如此。

数据显示,2016 年温州存款在 7500 — 8100 亿元,是温州炒房团盛行时期的 3 倍左右。

在经历大危机之后,温州人也变得保守了不少,没有再轻易进入房地产。

曾经在中国楼市卷起轩然大波、毁誉参半的温州炒房团,俨然消失在了房地产江湖,剩下的只是一些散兵游勇。

而与他们一同退去的,还有温州的荣光。

1985 年,《解放日报》头版头条刊发长篇报道《温州三十三万人从事家庭工业》,高度赞扬了温州民营经济的活力,并将其与苏南模式相提并论。

经济学家归纳其为 " 温州模式 "。

但是,炒房曾经风行,很多温州老板就放弃了企业。

当时温州的大大小小楼盘背后,往往有一长串的股东名单,而他们大都来自制造业。

就像有温州企业主后来说到的:

  那个时候你做一件就是买个房子一觉醒来可以赚很多钱,做服装利润都是一点一点的去积累的,那个时候每个人都会有冲动。我买了大概四五套房子。

房价下跌带来风险,最终冲击了实体经济,很多企业资金链断裂。炒房赚了五六年的钱,一下子全没了。

这种负面影响其实是很严重的。

2012 年,有一度温州经济增速全省垫底。

不过,更重要的是,这些问题加大了温州经济转型的难度。如今人们说起温州,除了曾经的温州模式、遍地是老板、疯狂的炒房团,或许更多的是 " 江南最大皮革厂倒闭了 " 的调侃。

曾经与温州相提并论的泉州、无锡,如今都成为了实业之城。

温州炒房团的那次惨败,从长远来说,也未尝不是件好事。

有温州老板就总结说,现在每个人都清醒了,大家知道自己该干什么,去做好什么。

希望温州走过的路,其他城市不要再去走一遍。

最新评论

没有更多评论了

觉得文章不错,微信扫描分享好友

扫码分享