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房企融资太难了 招商蛇口靠五栋写字楼拧开现金水龙头

文 | 晨曦、林开浩、Ellie

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REITs 底层资产:

5 栋写字楼几乎满租

蠢蠢欲动 2 个月后,招商蛇口终于拧开了 REITs 这只 " 现金水龙头 "。

今天,招商蛇口发布公告,计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行 REITs 上市。如成功发行,这意味着港交所将迎来第 12 支 REITs 产品;同时也意味着,在房地产融资如此艰难的环境下,招商蛇口又靠资产证券化多了一条 " 回血 " 之路。

招商蛇口在公告中称,公司筹划拟通过境外控股子公司,在香港设立房地产投资信托基金,并在香港联合交易所有限公司上市。

而为筹备上市,2019 年 9 月 2 日,招商蛇口旗下控股子公司招商局置地就已通过其香港全资子公司——荣腾企业有限公司(以下简称 " 房托管理人 "),就拟于香港设立的招商局商业房地产投资信托基金(以下简称 "CMC REIT")向香港证香港证监会递交了认可申请。

如果香港证监会确认对于认可申请再无进一步意见后,房托管理人将向香港联交所提交 CMC REIT 的正式上市申请表格。

这也就是说,本次招商房托基金是由知名国有企业招商蛇口发起,其房托管理人则为招商局置地的间接全资附属公司。

前文提及,蛇口招商本次发起的商房托基金是 12 支 REITs 产品,那么此前的 11 支 REITs 产品是什么样的情况呢?

公开资料显示,在香港资本市场已发行的 REITs 产品有 11 支,其中 1 支已退市。

在剩余的 10 支 REITs 产品中若是按物业类型分类,综合类物业 6 支、酒店 2 支、写字楼 1 支以及零售商场 1 支。

而在规模方面,据光大证券今年 4 月发布的数据显示,截至 2019 年 3 月末,亚洲市场上共有 153 支 REITs,总市值 2532.04 亿美元。

关注 PropTech 研习社(cv_seal)回复 " 香港 REITs" 即可获取光大证券报告原文

其中,香港 REITs 的市值规模为 413 亿美元,排在亚洲市场第三的位置,是亚洲市场的重要组成部分。

截止今日收盘,11 支 REITs 产品中,有 5 支 REITs 规模超过 100 亿港元。规模最大的是领展房地产投资信托基金,市值达到 1820.8 亿港元,规模最小的是开元产业投资信托基金,规模仅为 15.6 亿港元,相差 100 余倍。

但作为 REITs 市值表现只是大众关注的重点之一,REITs 的底层资产重要性也不容忽视。

那么,招商蛇口在本次的 REITs 产品中,底层资产又是什么呢?

招商蛇口在公告中称,本次拟注入 REIT 的底层资产是位于深圳市南山区蛇口区域的四项商业物业,即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦,蛇口花园城中心。

据 PropTech 研习社根据公开数据统计,目前,在上述 5 项物业中,除花园城目前在可出租面积及具体租金方方面无披露之外,其余四项物业均已披露相关出租信息。

而在已披露的四个项目中,其物业的整体出租率达 96% 左右,每日平均租金在 2.7 — 6.4 元 /㎡之间。

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万亿 REITs 市场

收益率跑赢恒生指数

近年来,房企意欲通过发行 REITs 进行融资的案件已并不少见,那么,REITs 产品除了成为房地产商的一种低成本融资渠道之外,还有哪些魅力呢 ?

回报收益率是其中之一。

据光大证券统计,这些 REITs 累计投资回报率高于恒生指数。2005 年末至 2019 年 4 月 4 日,恒生 REITs 指数的涨幅超过 3 倍,年化收益率 9.35%,高于同期恒生指数的年化收益率 6.73%。

领展房地产投资信托基金是香港交易所上市的第一支 REITs 产品,2005 年发行价为 10.3 港元,今日按盘价为 86.45 港元,收益超过 7 倍。

截止今日(9 月 3 日)收盘,10 支上市 REITs 产品,有 8 只收益率超过 5%,甚至有两只收益率超过 7%。要知道在如今余额宝收益率不足 3%,不错的银行理财也就 4% 左右,也就 P2P 产品收益率或能与 REITs 一较高下了。

11 只香港 REITs 产品收益率

香港 REITs 回报较高的主要在于物业布局合理以及租金回报不断上升。这些 REITs 产品所持物业大多位于优质商贸区域:香港为主,内地一、二线城市为辅。当然,底层物业的类型多样化组合也提供了稳定盈利。

底层资产有多优质?我们不妨挑选几支 REITs 产品来看:

领展房产基金底层资产就包括北京中关村核心区的欧美汇购物中心;

置富产业信托旗下物业包含位于红磡的置富都会、香港西九龙凯帆荟等零售商场;

越秀房地产信托基金则坐拥一票广州地标,白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场、国金中心;

……

(11 只 REITs 的底层物业见本文结尾附录)

高质量底层资产是由严苛的准入制度决定的。2003 年,香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会)颁布的《房地产投资信托基金守则》规定:REITs 必须专注于房地产项目投资,收入的较大部分必须来源于房地产项目的租金,且收入绝大部分必须定期以股息的方式分派给持有人。

这样也就导致,REITs 产品底层资产必须有稳定的租金收入,并且有可观的分红收益。

房地产行业从增量转入存量几乎是不可逆的大趋势,但从快钱模式转入慢钱模式,换轨并不简单。房企换轨的布局也陆陆续续进行了几年,手头能有几栋现金流稳定的物业用于资产证券化,不是易事。

转型,说起来轻松,真干起来,那得舍得弯腰。

从重资产到轻资产模式转变,说了这么多年,除了招商蛇口,还有哪些房企在轻资产方面真正上道了的?

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底层存量房时代

轻资产成转型风向

近几年,国内房地产公司拆分物业管理公司单独上市的做法已经蔚然成风。物业管理业务相对其他业务比较成熟,根据 PropTech 研习社发的统计,已经有 13 家物业管理公司成功登陆港交所,包括绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务等。

刚刚过去的 8 月份,保利物业向香港交易所提交上市前文件,华润置地也表示年内将启动华润置地物业上市的安排,而世茂集团旗下的世茂物业也已更名为 " 世茂服务 ",预计将于 2021 年上市。

大家都知道卖房来钱快,那向业主收取物业管理费的物业服务是一门好生意吗?

据碧桂园服务最新一期的财报显示,2019 年上半年,碧桂园服务实现营业收入 35.37 亿元,同比增 74.4%;净利润 8.17,同比增 73.4%,增长速度远超碧桂园的房地产主业。2019 年上半年,碧桂园服务的净利率高达 23.36%,而碧桂园母公司的净利率仅为 11.4%。

易居研究院智库中心研究总严跃进告诉 PropTech 研习社,房企分拆物业上市说明对于整个物业地产、物业板块的认可,通过上市能够形成专业化的运作,这点是值得肯定的地方,第二点说明大家对这个存量市场都看好,很多企业愿意在这块做这个转型。

而针对招商房托基金递交上市申请,某知名地产分析人士分析称,类似这样的证券化产品、信托基金实际上体现了商业地产的融资模式,但是现在主要局限在一些大型的商业设施、工业产品等等,但是对于其他领域现在其实还没有太多涉及,后续的话包括租赁市场、物业经营等等这块也会尝试轻资产的融资模式,这个就是金融的证券化创新这样的导向。

房企融资难,没人不知道,但是想要打开一个 " 现金水龙头 ",照目前这架势,还真只有存量时代里的 " 轻资产 " 最靠谱。但这轻资产的活,得弯下腰来干,依旧难。

附录:香港 REITs 所投资的主要物业资产

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