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SOHO 中国 ( 00410.HK ) 中期净利大降近五成 写字楼租赁市场遇冷?

格隆汇 08-30

今日午间,SOHO 中国 ( 00410.HK ) 发布上半年业绩报告。令人大吃一惊的是,今年上半年,该公司录得净利润 5.65 亿元(人民币,下同),而去年同期为 11.1 亿元,同比大降 48.9%。在一线城市空置率升高的情况下,难道写字楼租赁市场遇冷?

具体上,今年上半年,该公司实现营业额约 8.89 亿元,同比增长约 4.75%;营业成本 1.77 亿元,同比下降 13.16%;毛利为 7.11 亿元,同比增加 10.42%;净利润 5.65 亿元,同比下降 48.36%;每股盈利 10.9 分,不派息。

今年一季度以来,该公司股价一路下行,但中期净利润大降的业绩传递至资本市场,几无波澜。截至今日收盘,该公司股价报收 2.3 港元,微跌 1.29%,成交额 1095.86 万港元,最新总市值 119.589 亿港元。

(行情来源:富途)

资料显示,SOHO 中国成立于 1995 年,由 SOHO 中国董事长潘石屹和首席执行官张欣联手创建。公司主要从事办公楼物业业务,在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产。目前,SOHO 中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商,开发总量达 500 万平方米。2015 年,公司推出 SOHO3Q,目前 SOHO3Q 业已成为国内最大的共享办公室运营商。

净利异常是卖楼所致

在营业额同比略增,而营业成本明显下降,毛利上升的情况下,SOHO 中国在上半年净利却同比大降近五成,究其原因,是去年其他收入异常所致。

据中报披露,该公司前年与独立第三方签订协议出售其持有的凌空 SOHO 项目,而这项交易于去年完成交割。凌空 SOHO 项目的出售净利为 9.88 亿元,该项所得计入去年中报,而今年上半年无此类交易发生,由此导致净利润同比大降。

若剔除已售项目租金收入的影响,2018 年上半年该公司营业额为 7.95 亿元,今年同期实现 8.89 亿元,同比增约 11.8%。同样的是,剔除项目整售产生的非经常性利润,则 2018 年上半年公司权益股东应占净利润约为 4.06 亿元,而今年同期为 5.65 亿元,上升明显。

这样看来,SOHO 中国今年中期净利大降近五成,并不能体现中国写字楼租赁市场不景气,甚至或应认为,写字楼租赁市场整体向好,但事实真的如此吗?

写字楼租赁市场承压明显

今年上半年,我国经济面临下行压力,大国之间贸易磋商的反复、汇率的波动、市场信用风险的增加,诸多因素让我国的许多企业受到了不小的挑战。企业经营发展的需求和动力传导至写字楼租赁市场,该行业景气程度不言而喻。

在中报里,该公司援引戴德梁行市场研究报告表示,2019 年上半年,北京甲级办公楼的空置率略有上升,二季度末的平均租金较年初有所下降;而上海核心商圈办公楼的空置率上升更为明显,平均租金的降幅亦大于北京市场。

这样看来,写字楼租赁市场在今年上半年承压明显。不过 SOHO 中国表示,得益于核心的资产位置和先进的物业管理,其在北京、上海所持成熟物业的租金在 2019 年上半年均有所上涨,空置率低于北京及上海市场的平均水平。

该公司还披露,今年上半年,其运营稳定的投资物业平均出租率达到约 94%,而二月开始招租的古北 SOHO 亦约达到 45%。而位于北京丽泽金融商务区的丽泽 SOHO 也将于今年三季度竣工开业,该公司认为其将大幅提升 SOHO 中国自持物业的可租建筑面积,并贡献更多的租金收入。

但另一方面,该公司近几年却在陆续出售旗下的商业项目,不过这些被出售的项目大多数位于上海:

2014 年 2 月,以 52.32 亿出售 SOHO 静安广场和 SOHO 海伦广场给金融街控股;

2014 年 9 月,以 30.5 亿出售上海凌空 SOHO 一半项目给携程网;

2015 年 9 月,宣布退出上海外滩金融中心项目,以 84.93 亿元向其股东之一浙江复星国际集团(00656.HK)出售名下外滩项目的全部股权;

2016 年 7 月,以人民币 32.97 亿元整售 SOHO 世纪广场;

2017 年 6 月,以 35.73 亿出售上海虹口 SOHO 给吉宝置业等,并将凌空 SOHO 整售;

据报道,该公司旗下的光华路 SOHO 二期、SOHO 天山广场其亦有意出售。

潘石屹在 2012 年宣布 SOHO 中国从 " 销售 " 向 " 自持 " 物业转型,公司的业务重点就放在了租赁业务上。而 SOHO 中国近年来却出现上述诸般动作,令人心生疑问,是单纯的自身经营层面调整,还是春江水暖鸭先知,体现其对整体写字楼租赁市场的看空?

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