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临港成交火热 , 但你是否记得 13 年外高桥自贸区的房价走势

搜狐焦点 08-25

从 8 月 6 日宣布上海自贸区新片区 " 花落 " 临港,再到 8 月 20 日,在临港办公中心新片区正式揭牌。短短两周,临港新城无疑成为上海乃至全国楼市的焦点。大家对于此次临港的利好十分关注。临港自贸区新片区到底能否入手成为后台粉丝谈论最多的话题。根据克而瑞新鲜出炉的成交数据来看,截至至 8 月 22 日,上海自贸新片区,单就临港新城一个板块,三周多一天的时间总计成交 402 套,累积 11.86 亿元,成交均价 29014 元 /㎡。这组最新数据意味着什么?单看这一组成交数据可能大家都没有感觉。我们把临港新城板块这 22 天的成交数据对比了上月,同比了去年同期,看看会不会惊到大家?1.卖的好不好,成交套数先来比一比。

仅仅 22 天,环比 7 月,上涨85%,同比去年 8 月更是了不得,上涨500%。2. 再看临港新城板块的吸金能力,看下总销售金额的对比情况。

环比 7 月,上涨59%,同比去年 8 月,上涨593%。3. 最后就是对比成交均价了。

环比 7 月,上涨2.2%,同比去年 8 月,上涨10.7%。如此火爆的自贸区,热火朝天的临港新城所折射出的临港房地产的房价演变似乎早些年就已经看过,未来的临港自贸区新片区房价会去往何方?楼市历史往往惊人的相似,今天我们通过复盘最初的自贸区,最初的临港来为你解答自贸区房价的混沌之谜。既然称作新片区,那必然不是首次,而临港成为风口浪尖同样不是第一次。时间穿越回 2013 年 8 月,上海自贸区的公布,以下三个区域成为第一个吃螃蟹的片区。

受其利好,浦东外高桥、川沙和临港新城板块成为直接受益的三大住宅板块,二手房价格波动加大。其中,外高桥板块二手房价格涨势明显。到了 9 月 29 日自贸区正式挂牌,市场情绪受到鼓舞,辐射板块的二手房价格预期持续上扬。我们通过下面这组关键词组图来找回当时的楼市记忆

政策公布之后,外高桥和临港板块成为当时最热板块。同时,同区域土地市场也是成交火热。该区域的一手房遭到抢购,一房难求。二手房市场也是在相同的节奏里,卖家惜售,纷纷撤牌,继续卖的则跳价加价 20 万。投资客宁可冒着被毁约的风险,拿出十足的诚意(一次性付款),就是要为自贸区热点区域捧场。01中国楼市历来就是政策市场楼市房价的涨跌尤其如此。上海自贸区在 8 月份宣布成立后,政策效应立马显现。9 月自贸区政策的落地,对区域楼市产生明显的影响。由此进入国庆小长假,房展会上同样是相当火爆。部分新盘就以自贸区为由头进行大肆的宣传了。凡是沾点边都把自己叫做是自贸区楼盘,类似今天地铁 2km 之外,还称自己是地铁房。自贸区辐射区域的房价飞升,从现在来看,首先就是从成交量上开始的。外高桥以及临港板块在当时有 3 个明星新盘成为我们此次复盘当时楼市盛况的最好案例。(仁恒森兰雅苑和新城碧翠为外高桥板块,滴水湖馨苑为临港新城板块)

数据来源:克而瑞我们选取的时间段从正式公布及挂牌前到 14 年年底,这三个新盘单月的成交峰值,基本都出现在 9 月,并且以 9 月为基准的前后三个月。总计半年的时间里,销售量都处于整个监测时间内的较高值。这也恰恰说明了自贸区房价的上涨是买卖双方对上涨的预期所导致的。无论是买方还是卖方都不想错失这千载难逢的自贸区概念。价格上的表现又如何呢?

数据来源:克而瑞蓝橘灰三条折线分别代表仁恒森兰雅苑一期、新城碧翠和滴水湖馨苑。主要表现在:1. 自贸区 9 月挂牌之初,虽然成交踊跃,然而成交均价并非是监测期内最高;2. 外高桥板块的仁恒和新城分别在 3 个月后(13 年 12 月)、2 个月后(13 年 11 月)后达到监测期内的均价最高值,图中用红点标注;3. 自 9 月挂牌之后的最低值,分别出现在当月、半年后和三个月后,图中用绿点标注;4. 我们将 13 年 9 月以及 14 年 9 月的三个新盘的成交均价做了同比,发现外高桥板块的仁恒和新城价格差别并不大,仅仅上涨了 3% 和 4%,而滴水湖馨苑的涨幅达到了 29%。但是,这和成交套数不无关联。13 年 9 月成交 99 套,价格较能反应真实价格,而 14 年 9 月仅仅成交 7 套,且滴水湖馨苑的成交均价整体波动较大(价格曲线上下反复游走),不如森兰和新城两盘均价较为稳定。而至于未来片区房价走势如何?当时谁也说不准!02房价先期上涨的过猛,半年以后则会出现反跌的情况上文中提到,新房前三月价格就已处于高位。而作为楼市晴雨表的外高桥和临港二手房市场当时又如何呢?我们以核心区域外高桥板块的二手房成交数据为例:

数据来源:兔博士 APP自贸区概念落地后不少卖家撤牌,挂牌量迅速减少,而继续挂牌者则把价格提高 10%。如浦东外高桥房源紧缺,价格和交易量出现爆发式增长,价格一般上涨 10%-15%,最高涨 30%。即便是不满过户年限的动迁房也是相当火爆。再来看下外高桥板块二手房成交均价的热力变化。

数据来源:兔博士 APP从热力图中不难发现,进入 14 年之后,自贸区题材的外高桥板块行情也开始平稳,似乎开始为此前的火爆而降温。14 年 3 月,收到外高桥区域内一手房降价的影响看,外高桥板块的二手房也出现了下跌。而这样的情况在之后的三个月内仍然在持续之中,一些急售卖家会选择让利快速出售。14 年 8 月,在整体市场冷清的环境下,需求大幅减少,投资客更是罕见,适当的降价也激不起看房客的购买兴趣。说到底,因为自贸区的挂牌对上海房地产的开发极为有利,而对于自贸区所辐射的重点区域,房价前期上涨的过猛,半年以后则会出现反跌的情况。在当时这短短的一年时间里,尤其对于投资的购房者来说,对自贸区带来的升值空间提前被透支应该要予以警惕。

想要购买该区域房产的购房者在面对卖方大幅涨价之后,作为普通购房者来说,当时到底淌不淌这滩水呢?理智观察,细致研究自贸区的种种应该成为一种买房前的必备素养。比如:自贸区与保税区有何不同,自贸区的红利可以维持多久以及自贸区未来的前景。结果你就会发现当时自贸区的发展脉络尚不清晰,自贸区房价的上扬同样需要时间来考验。

而从市场成交的数据来看,跳价确实存在,最大挂牌价跳价确实有部分甚至到达了 30%,但最后落在成交上,也确实没有想象中的那么大。而随着时间的慢慢推移,自贸区对周边住房价格影响主要表现在:1. 房龄成为影响程度之一;2. 小区到自贸区的距离呈现负相关,即距离越近,房价越高,距离越远,房价相对越低。

简而言之,自贸区的房价经历时间的考验之后,回归到了房价涨跌最初的模样。(并不能仅仅依靠政策红利)03自贸区对区域楼市的利好需要逐步兑现说到底,房价的水平是由产业布局、生活配套、生态环境等多方面因素综合决定的。尽管自贸区短期内会因获批利好而推高房价,但房价的上涨归根到底还是要生活配套建设以及人口的流入,自贸区对房价的助推作用不应过分夸大。从投资价值来说,因为这可能是三五年的事情,我们不禁要问,如今概念很火临港新片区新房是否值得出手?

大家都知道自贸区的概念特别火,而最简单清晰的判断就是,对于临港自贸区对整个区域一定是利好,一定对区域房价有带动,而这份利好需要逐步来兑现,可能需要五至十年的时间。就拿政策倾斜程度,主要针对企业方倾斜,向临港工作的产业人口倾斜,而如果你不是政策所扶持的那类人,那倾斜很少,购买房子的原动力并不大。再者,发展租赁租房,原因就是为了扶植企业,企业居住类用房,对于临港新片区买房来说,其实是有抵制作用的。因为租赁市场在有很好的托底之后,购房需求其实压根就没有这么多。

细则对于产业导入,临港对外贸易的定位,短期需求租赁需求有补足,长期并没有这么快。2013 年,我们曾经经历过自贸区的洗礼,经历过外高桥、临港板块的风风雨雨,有过快上涨,同样会出现反跌。整个楼市会随着各项细则的不断完善,而出现需求的结构性变化。而如今到底是谁在买临港,谁可能会买临港?

第一类人群是上海本地人,首次购房者;此外,不乏将市区房留给子女,来此改善及养老居住的老年人,再者,也有一些上海户籍买家看好临港地区发展,选择购入二套投资。第二类人群则是新上海人,简单来说是此次新政的主流人群。此次新政就是为了这类人而量身打造。为临港这片热土打拼,同时长期持有临港的房子,慢慢兑现临港在未来发展的红利。如果不是以上说的这些,那显然临港并不一定是你最好的选择,仅仅为了新概念来买,还是需要谨慎。因为如今的上海楼市闭眼买的时代早已过去,我们应该保持清醒、冷静、客观的角度来看待自贸区新片区。

有了之前的经验,自然能拨开层层自贸区房价的迷雾,做出符合每个人自身实际情况的买房选择。

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1. 本文转载自:真叫卢俊

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