关于ZAKER 智慧云 合作 加入

透过房企半年报大数据 , 窥见未来楼市走向

搜狐焦点 08-25

近日,各大房企半年报逐步出炉,谁将成为新老大?

据中原地产研究中心的统计数据显示,截止至 8 月 21 日,已有超 30 家房企公布了 2019 年半年报。其中 25 家房企,合计营业收入为 3619.39 亿元,同比 2018 年同期上涨了 25.9%。合计净利润达到了 340.1 亿元,净利润率为 9.4%。回顾上半年,在一系列的政策利好之下,楼市重新 " 火 " 了一把。

但这个中报数据是否能反应前半年的市场情况?

这倒未必。据了解,由于市面上实行的预售制度,房企将销售额确认为收入的时间大概为2,也就是说,上半年的营业收入和净利润,实际上反应的可能是前两年的市场情况。而对应的时间,恰好在调控年 2017 年。2019 房企半年报,有什么值得关注之处呢?我们一同来看。

2019 年部分房企半年报数据

△ 统计来源:各大房企年中报

房企获利能力下降?

表面数据上平平无奇的华润置地,实际上却是各大房企中的高收入者。上表可见,华润上半年的营业收入 458.5 亿元,而净利润达到了 127.3 亿元。

据了解,报告期内,华润置地的综合毛利率比为 38.2%,与上年同期的 48.1% 相比下滑 10%,比前年同期微涨了 3.2%。也就是说,尽管今年华润拥有如此高的毛利率比,但盈利能力相比去年同期而言,还是降了不少。而这不仅仅是华润,多个房企均出现利润率的下降的情况,开发商获利能力大大下降

△去年同期各房企毛利率情况这个 38.2% 的毛利率是什么概念呢?简单地说,即 100 块钱的收入,就有 38.2 元为毛利。而大房企诸如富力、碧桂园、万科,今年中报中显示的毛利润率分别为 37%、27.2%、36.2%,均次于华润。

毛利润率高意味着什么?

企业投入同样的金额情况下,毛利润率越高,赚钱也越多,其控制的成本自然也越低。而成本,则是从建筑材料、拿地成本、开发等多方面进行控制。在政策调控力度大的情况下,开发商拿地、购建筑材料等情况均有可能增加成本。

房企盈利增速放缓?

各大房企中,如果说谁的进步最大?那就不得不提奥园和越秀了。从上述表格可见,奥园在营收和净利润方面,同比增幅均排在前卫,其中营收同比增加 73%,净利润达到了 90%。越秀半年的营收增幅更是达到了114.40%,净利润增幅 90.20%。

△中国奥园 2019 年上半年主要财务指标

如此亮眼的财务指标,远高于行业内的整体水平。而据了解,受到 2016 年和 2017 年房产热销的影响,在 2018 年上半年,八成的房企利润上涨,甚至曾出现过多家房企净利润涨幅高达 200%的情况;过后,大多数房企增速放缓。

如此情况下,一方面,奥园和越秀依然能保持 73% 和 114.40% 的增速,综合实力可谓十分强劲;另一方面,增速放缓,也进一步说明了房企受到前两年的调控冲击,以及市场降温的影响。

目前,已经公布业绩报告的房企中,大部分的营业收入和净利润仍然是上涨态势,其中时代中国、碧桂园、融创等在上半年的营收增幅较快,同比增速均超 50%;而保利、越秀、时代等,净利润增速在 50% 以上。但同时也可以发现,甚至有房企的增速为个位数,例如,富力营业收入同比仅增加了 2.8%。

销售额业绩下滑?

根据此前 CREIS 中指数据在各地的销售监测数据,2019 年上半年,品牌房企销售业绩排在前三名的分别为万科、碧桂园和中国恒大,其权益销售额均在 2700 亿元以上。

但我们从营业收入来看,却是这样一个数据,万科 1393.2 亿元,碧桂园 2020.1 亿元,绿地控股 2016 亿元。在销售业绩上排首位的万科,其在半年报中的营业收入,被碧桂园和绿地控股远甩几条街。而恒大,尚未对外公布 2019 年中报。房企一哥将花落谁手?未能下定论。

△半年营业收入和销售业绩对比值得一提的是,上半年房企销售额的增长疲软与营收、净利润的增长,实际上形成了巨大的鲜明对比。据了解, 2018 年上半年碧桂园销售额破 4000 亿元,前三甲均破 3000 亿元,而今年却无一个房企能突破去年的三甲业绩。

在销售目标方面,2019 年公布销售目标的 39 家房地产企业中,目标增长率均值仅为 19.2%,与 2018 年相比,降低 24.8 个百分点。尽管年中数据光鲜亮丽,但依旧难以遮挡房企销售目标下降、销售业绩下滑等暗淡画面。

如何 " 活下去 "

如此情况,不禁让小编想起了去年万科高喊 " 活下去 "!作为千亿房企领头羊,万科从先前的 " 拐点论 "" 白银时代 ",到现在的 " 活下去 ",频频爆出金言金句,实际上给全行业敲响了警钟,提升行业的危机感。

毕竟,万科忧患意识如此强烈,业内的 " 缺粮少油 " 中小房企更应该听出话外之音:在房住不炒的大环境下,调控不断升级,房企生存之道越来越艰难,是时候准备过冬了。也正因此,不少中小型企业面临着洗牌,多个行业或调整薪酬或裁员。地产的几大龙头企业,也在不断调整着战略:恒大造车、碧桂园造机器人、富力也造车 ......

在地产圈内,更是有专家曾爆料," 继媒体曝出广州 F 字头千亿房企宣布今年不再拿地的消息后,又收到确切消息,总部在广州的 HJ 字头的大房企也宣布暂停拿地。另有消息,总部在广州的千亿 Y 字头房企计划三季度开始,集团下属项目全线降价销售。

看来楼市腥风血雨再起。" 而在近期,擅长营销的开发商,甚至开启了大规模的降价促销行为,祈福从 4 字头降到 3 字头,恒大打响全国促销第一枪 ...... 种种迹象表现着:楼市爆发式增长不再," 稳 " 逐渐占据上风。

小编认为,从爆发式的增长到现在的平静,房企从高速发展到稳定发展,市场也在逐渐走向成熟,相信未来的楼市仍有一段平稳过渡期。

来源:搜狐焦点广州站

相关标签 circle刘雯轮胎

觉得文章不错,微信扫描分享好友

扫码分享

热门推荐