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“黑马”碧桂园突围的秘密

有趣且深度的硬核财经

碧桂园穿越寒冬走向春天的秘密

作者:安迪

数据支持:远川研究

35 年前,香港实业家胡应湘曾提出一个大胆的设想:如果在珠江口建一座穿越伶仃洋、连接珠江东西两岸的跨海大桥,可以打开珠江西岸制造业的出海口,也能让香港繁荣的商业辐射到这里。

35 年后,胡应湘的梦想实现了。2018 年 10 月 24 日 9 时 30 分,全长 55 公里的珠港澳大桥正式通车,这座世界第一的大桥,宛如一条卧龙连接起了香港澳门珠海。一桥拉动,珠三角西部棋子全盘皆活。

粤港澳大湾区成为炙手可热的经济地带。而 2019 年 8 月中央重磅出台的深圳先行示范区政策,又成为一股股春风吹向了粤港澳大湾区建设。

与此同时,中国已经进入了人口迁移的后半阶段,三四线城市人口迁入停滞,但大都市圈则继续彰显着集聚效应。而粤港澳大湾区正是以深圳、广州、珠海等大城市为核心而构建的大都市圈。

历史的机遇、政策的红利、人口的积聚,都使得粤港澳大湾区,成为房地产企业一块充满希望的田野,各知名房地产商纷纷前往播种、耕耘。而其中表现最春意盎然的,当属碧桂园,拥有湾区最大的土储建筑面积。

近几年,碧桂园 " 黑马式 " 地从房地产行业中杀出重围,并持续保持着龙头地位。不管是竞争激烈的夏天,还是凛冽刺骨的寒冬,碧桂园都取得了卓越的成绩,稳步向前。而这离不开以下几个重要原因:

1. 财务稳健:现金流为王道

2. 前瞻布局:大湾区占优势

3. 粮仓充盈:土地储备第一

4. 产业先行:跨界科技农业

以下进入正文部分。

1. 财务稳健:现金流为王道

房地产是周期之母,所谓十次危机,九次地产。房地产行业早已离开了野蛮生长、有地就能赚钱的黄金时代。调控、泡沫、资本之间的诡谲交锋,已经进入了后半场。面对行业紧缩,人口红利薄弱的白银时代,房地产企业首要任务不再是大跨步扩张规模,而是财务的稳健有度。

而碧桂园近年来也根据市场情况,稳健经营、放缓脚步,降低扩张规模速度,从而在财报中展现了不断改善的负债率、更加稳健的财务结构。与此同时,碧桂园 2017 年和 2018 年追求的高利润、高增长,带来了丰厚销售业绩,使得结转收入及利润率在中期报表中也很亮眼。

8 月 22 日,碧桂园(02007.hk)在港披露 2019 年上半年业绩。截至 2019 年 6 月 30 日,碧桂园可动用现金余额约 2228.4 亿元,占总资产的比例约 12.8%此外,碧桂园另有 3133 亿元的银行授信额度未使用,营运资本充裕

除此之外,截至 2019 年 6 月 30 日,碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币 2819.5 亿元,权益合同销售面积 3129 万平方米。据第三方统计机构克而瑞数据显示,2019 年上半年碧桂园权益和全口径销售金额均位居行业第一。

报告期内,碧桂园收入、毛利润、净利润等核心指标均实现大幅增长。其中,总收入约 2020.1 亿元,同比增长 53.2%;毛利润同比增长 56.9% 至 548.6 亿元;净利润同比增长 41.3% 至 230.6 亿元

碧桂园自 2007 年上市以来一直将净借贷比率保持在 70% 以下。2019 年碧桂园中期报告显示,公司净负债比率为 58.5%,较 2018 年中期同比下降 0.5 个百分点。摩根斯坦利、华泰证券等专业机构对碧桂园抱有较为乐观的预期。有评价称碧桂园是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一。

数据来源:碧桂园财务报告、远川研究

这是碧桂园在不久前登上《财富》世界 500 强榜单上第 177 位之后的首份成绩单,其中销售规模继续在行业领先,收入、毛利润、净利润等指标同比均有大幅增长,净负债率持续处于行业较低水平,表明这家头部房企继续保持了稳健增长的势头。

而是否具备前瞻性的战略眼光,对一家企业长期坐稳首位交椅,具有至关重要的影响。因此,碧桂园时刻寻找处于时代发展前沿的 " 战场 "。

在地产业内流传这样一句话:对房地产周期,短期看金融,中期看土地,长期看人口。然而事实上,在中国大环境下,长中短期都要学会看政策。比如碧桂园就前瞻性地押注粤港澳大湾区政策。

2018 年 3 月,李总理在政府工作报告中,首次提出要研究制定粤港澳大湾区城市群的发展规划。粤港澳大湾区被提升到国家重要战略规划。根据规划,粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市,总面积 5.6 万平方公里,截至 2018 年人口达 7,000 万。

2019 年中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》。纲要提到以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎,建设珠海、佛山、惠州、东莞、中山等重要节点城市,辐射带动泛珠三角区域的发展,从而打造粤港澳大湾区,建设世界级城市群,进一步深化改革、扩大开放,建立与国际接轨的开放型经济新体制。

今年,中国房地产报、中房智库研究院发布了《2019 年粤港澳大湾区房企开发潜力 TOP50 榜单》。根据榜单排名可以看到,2018 年销售业绩前 100 强中有 36 家房企都出现在内,无论是全年销售规模还是布局大湾区的规模,这三十余家开发商均表现出强劲势头,而碧桂园作为龙头房企在榜单内数据尤其抢眼。

截至 2019 年 6 月底,仅仅是粤港澳大湾区,碧桂园就拥有 3467 亿元的权益可售货值,此外还有潜在可售资源约 5519 亿元,加上已获取的权益可售资源合计 8986 亿元,发展空间巨大。而在粤港澳大湾区核心城市深圳,碧桂园已获取权益可售资源达 225 亿元,潜在权益可售资源达 1961 亿元。

除了货值方面,截至 2018 年年底,碧桂园在粤港澳大湾区拥有土储面积已经达到 5629 万平方米,土地储备货值累计约 5713 亿元,土储货值和土储建面均位居 Top1,远超其他房企。优质土地资源储备为其后续发力,奠定了基础。

从广东顺德发家,深耕多年珠三角的碧桂园,依靠着敏锐意识,前瞻性地深度布局粤港澳大湾区,进一步契合了国家重大区域发展战略,可谓一步好棋。

3. 粮仓充盈:土地储备第一

没有粮食的军队无法打仗,没有土地储备的房企没有未来。而房企对于城市的土地储备和拿地诉求,是基于对该城市未来走向的判断,城镇化率则是房企落子三四线城市的重要指标。

根据中国统计数据,2018 年中国常住人口城镇化率达到 59.58%,而发达国家的城镇化率高达 80% 左右。因此,中国在城镇化的道路上依然有红利空间,城镇化率每提高一个百分点,就有近 1400 万人从农村转入城镇。人口红利一方面带来城市公关配套设施投入的增加,另一方面则释放着巨大的衣食住行消费需求。

碧桂园董事长杨国强提到," 我的职业生涯历经数次地产行业周期,我认为波动才是这个行业的常态;此外,中国城镇化是一股不可逆的时代大潮,地产市场未来规模将仍然庞大。" 中国新型城镇化已进入新阶段,作为这场历史下的弄潮儿,碧桂园伴随着中国城镇化的脚步,根据变幻莫测的市场随时调整自身的发展策略和布局。

杨国强依然对三四五线房地产市场持有乐观预期。理由是伴随农民工工资提升,收入的增加带来居住改善的需求。由于这部分人群储蓄无法在一二线城市实现购房需求,也无法退回到缺乏教育配套、医疗设施的农村生活。

因此杨国强判断,这部分人群大概率会进入到三四五线城市发展,这里满足了教育医疗基本配套,且房价控制在万元以下。因而,三四线成为碧桂园重要的布局区。

碧桂园 2019 年上半年权益合同销售 Top10 城市

数据来源:企业公告、远川研究

从碧桂园的土地储备分布来讲,主要集中在都市圈 / 城市群布局。除了大本营粤港澳大湾区为主要布局区域之外,长三角城市群是碧桂园土储的主要集中地段。2018 年碧桂园土地储备中,广东、江苏、安徽、浙江等省份分别占比 24%、10%、6%、4%,合计高达 44%,这四个省份正是粤港澳大湾区及长三角经济区所在的区域。

根据克而瑞此前发布的《长三角 26 城土储比拼》,绿地、碧桂园、融创三家企业在 26 个城市中货值超过 5000 亿。而这个数字在 2017 年的时候还是碧桂园全国销售额的总数。而随着公司的规模扩张,5000 亿已经仅仅是碧桂园长三角一个区域内的货值总量。

从 2017 年开始,碧桂园就以 771 亿元拿下 133 宗地,2018 年在提高质量控制规模的前提下,以 398 亿元拿下了 1042 万平方米的土储面积。碧桂园在土地储备上的领先优势,得益于较早深耕都市圈及城市群的布局和策略。

随着中国都市圈及城市群的发展,碧桂园的土储将进一步深耕。与此同时,碧桂园开始布局农业科技领域,为长远未来做准备。

4. 产业先行:跨界科技农业

优秀的企业是做好主业,而卓越的企业则是沿着主业拓展,与未来同行。因此,除了地产领域,碧桂园也树立了打造 " 高科技综合性企业 " 的目标,把未来着眼点放在了机器人及农业方向。

碧桂园已经开始向第四个阶段 4.0 进军,在新型的大都市发展群趋势下,建造 TOD、产城、机器人谷等项目,意图通过科技吸引更多人才,并反过来促进都市圈整体发展。而重要途径便是,产业先行。

以产城融合为导向,推出了 " 产业 + 地产 + 金融 + 应用场景 " 模式。目前已经在粤港澳、长三角、京津冀、环渤海等地布局了一批产城项目。产业地产,不仅是对自身地产行业发展的一种变通,更是为产业打造了另一种方式的发展平台,并促进实体经济和城市群的发展。

2018 年 9 月 28 日,潼湖科技小镇在潼湖生态智慧区迎来了开园,经过碧桂园多年的精心准备,科技小镇刚问世就给大家带来了震撼,首次将 " 全数字、全光网、全物联 " 运用于整个小镇项目并落地,被喻为广东的硅谷。

首批入驻的英唐智控、华力特电气、客如云等 27 家企业和机构,其中有 8 家上市公司、11 家国家高新技术企业、1 个科研高校和 1 个检测机构,分别在物联网生态圈中的感知层、通信层、平台层、应用层占据各自位置。

另外,碧桂园也通过旗下的广东博智林机器人有限公司,拓展建筑机器人领域。曾在顺德进行现场直播,并展示了 3 款建筑机器人:地砖铺贴机器人、墙纸铺贴机器人及 PC 内墙板安装机器人。这三款机器人是碧桂园在研机器人项目的一部分。

截至目前,博智林机器人递交申请专利将近 500 项,聚焦在研的建筑机器人有 30 多种,其中已有 9 款进入工地现场测试。同时,公司目前拥有超 1600 人的研发团队,博士和硕士的占比达三分之一。建筑机器人的研发创新也在中央电视台首次公开亮相。机器人板块作为碧桂园的多元协同发展已初有成效。

在大力发展科技机器人的同时,碧桂园也落位于农业。2018 年 5 月,碧桂园农业正式成立,其定位是发展科技型农业、平台型农业、国际型农业,打造从研发、生产、市场一体化的全产业链。三个月后,碧桂园农业的德庆贡柑产业园正式启动,以科技引领生产优质农产品,培育当地贡柑产业人才,打造产业联盟,助力乡村振兴。

碧桂园农业还在广州市等多个湾区城市布局了苗米产业园、田园综合体等项目,以助力湾区农业发展。此外,还与大学和科学院签订合作协议,在科技创新、现代农业、人才培养等方面展开合作。

" 植入高科技元素,打造科技型农业,使农民这个职业成为体面的新型农民。",这就是碧桂园的初心,也是为美好农村建设的贡献。

5. 尾声

碧桂园从建筑施工队起步,当年低价买入顺德碧江桂山交界的大片荒地,承接了楼盘 " 碧桂园 "。结果当年楼市骤紧,杨国强手握着 4000 套房子,却只卖出去三套,差点成为烂尾楼。

起家不易的碧桂园,找到了 " 教育 + 地产 " 的全新商业模式,顺利将四千套房子一抢而空。在大家对 " 营销 " 还未懵懂的九十年代,碧桂园就学会在市场中另辟蹊径,走自己的路。

承过皇冠,也受过非议,碧桂园历经风风雨雨,跨越了房价的飞速上涨与寒冬的无人问津,但依然在地产和未来的路上不断探索。但创业之初的经验,让碧桂园深知 " 创新 " 的重要性。这也就是碧桂园不断拓展未来业务的底色。

全文完。感谢您的耐心阅读,请顺手点个 " 在看 " 吧 ~

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饭统戴老板

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