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十二家银行停止二手房贷款,背后隐藏的重大信号不容忽视

智谷趋势 08-24

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 黄狮虎

楼市吃紧的惊人消息,接二连三的传来——融资难、裁员、降价、停贷 …… 寒风阵阵。

融资异常困难。富力、旭辉等很多房企已经停止拿地。融创老板孙宏斌说,严控房企融资将常态化,下半年拿地将基本停止。

日子不好过,连万科也开始减员。碧桂园更是减员达到 1.5 万人。

降价你追我赶,恒大今年带头开启全国性的促销 " 抢收 ",这比往年提早了一个多月。龙头房企都感受到了深深的寒意。

这也就罢了,更大招在这儿——

由于银行额度紧张,各地上调房贷利率,最高上浮达到 40%,有的地方甚至已经停止二手房贷业务。临沂、合肥便传来消息,超过 10 家银行暂停二手房贷款业务。

合肥、临沂都是这几年房价上涨最快的城市,但也出现了降价潮。合肥有楼盘直降 4500 多元。

寒风凛冽。这一次的冬天,会有多漫长?

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都说合肥在中国省会城市中,最没有存在感。

但 2016 年,合肥房价一度暴涨 40%,增幅位居全球第一,让合肥楼市从此闻名天下。

这两年,合肥房价还在一直涨。国家统计局发布的今年 7 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格,合肥已经连涨 15 个月。

现在,形势急转直下,合肥的神话要到此为止了。

合肥庐阳地王原单价均价 2 万 +,现单价最低仅需 1.6 万 +,最高直降 4536 元 /㎡。

新站区烈山路板块楼盘被曝出集体遇冷,有的楼盘去化仅有 2、3 成左右。

新站区华地紫悦府,洋房备案价高达 1.7 万 +,现在优惠后均价 1.4 万,总价降幅达 36 万。

据统计,合肥多家银行普遍上调房贷利率,甚至有 12 家银行直接停止二手房贷,分别是:建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、邮政银行、中信银行、招商银行。

二手房业务,合肥地区多家银行都明言暂停放贷;一手房业务中,额度也非常紧张,首套房上浮 20%。杭州银行和华夏银行甚至连新房贷款也暂停了。

为什么大家仿佛站在统一战线,纷纷对房贷利率下狠手?

有一种分析是这样认为的,现在中央严控资金流入房地产领域,防止楼市从实体经济抢走 " 水源 "。银行正在加速调整信贷结构,减少房地产行业占用的信贷资源,将更多的信贷资金投向国家鼓励的实体经济、中小微企业等方向。

在这种情况下,一旦银行额度紧张,首先就会叫停二手房贷。因为一手房的增值空间要比二手房大,所以抵押物的风险缓释能力要更高。而且一手房由开发商批量完成,不需重复评估,利润也更大。

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另外一座城市临沂,跟合肥情况很相似。

自 2016 年开始,山东临沂的房价持续走高。今年上半年,临沂一手房价涨幅领跑全国 679 个城市,综合涨幅全国第一,像是坐上了火箭。

临沂房价的一路上涨,主要依靠棚改。此外,临沂和合肥一样,都把土地控制很紧,库存紧张,去化周期短,房子不够卖,维持了房价的高位运行。

如今,窗口期即将结束,楼市寒潮来袭,它们面临的冬天就更冷。

在房价仍处于上升通道时,投资者多数愿意持有房产,一旦突然出现下降,很容易形成一波抛售潮,想要 " 脱手 " 的人会形成 " 踩踏 " 效应,进一步加剧降价。叫停二手房贷,实际上也是 " 冻结 " 了二手交易市场,避免降价通道过早开启。

另一头,各大房企 " 抢收 " 的战役已经打响,从郊区向中心蔓延,从小房企向品牌房企蔓延。谁落后,就可能熬不过这个冬天。

广州轰轰烈烈,从郊区大盘祈福缤纷汇开始,降价最为激烈,有的新房房价从 4.7 万 / 平直接降到了 3.6 万 / 平。更有业主表示仅最近两天该项目就降了 6000 元 /㎡。

目前广州南沙、增城、黄埔部分新房供给量较多的区域都在搞降价促销。特别是增城,个别楼盘优惠甚至高达 20% 以上。

降价正在由点到线。

郑州北区融创占地高达 9000 亩的项目降价,从平销期的 13400 元 /㎡,直降到 10000-11000 元 /㎡。

武汉某楼盘原价 3.2 万 /㎡,现在 2.2 万— 2.4 万 /㎡就能买,每平米最高降了 8000 元 /㎡。

天津团泊的富力新城被曝出悄悄降价,价格从一万直接撸到六千多,直降 1/3,离腰斩已经不远了 ……

房企都在准备过冬,刚入秋就开始 " 抢收 " 了。像恒大就提前大半月启动了全国性的大促销,最低折扣达到 7.8 折。以价换量。

好些房企开发商都在面临现金流的终极考验。这背后,是许多房企融资成本高的命门。

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今天,国家正在严控信贷资金流向房地产。多数房企融资成本超过 5.5%,恒大、荣盛、泰禾等更是超过 8%。

更要命的是,海外融资成本也已骤升,2019 年以来,房企计划发行的海外债数量、规模均创同期历史新高。泰禾更发出 15% 的超高利率美元债。

在高层明确表态 " 不将房地产作为短期刺激经济的手段 " 后,有人预计楼市收紧的政策在未来 2-3 年内都不会有大的改变。

" 房住不炒 " 仍在持续,负债率、融资成本可能成为房企 " 生死线 ",由此出现的项目转让、并购会更加频繁。

今年 8 月以来,房地产领域的企业产权转让较今年前 7 个月密集不少。

不少央企和国资,开始出售旗下房企。例如,中国航天科工集团有限公司近日拟挂牌转让陕西航天地产的 100% 股权及 2.41 亿元债权。

河南中新置业有限公司的 51% 股权也以 1 元的 " 白菜价 " 被挂牌,目前由中国电建旗下企业持有。这家河南公司目前营业收入为 2.35 亿元,净利润亏损 2211 万元。

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房企日子不好过,连带着,土地拍卖流拍现象也增多了,溢价率连续 3 个月下滑,其中不乏优质地块低溢价甚至底价成交。若不加以改变,势必会对不少地方的土地财政造成影响。

不过,对地方政府而言," 护盘 " 的招数有限——

放宽限购、限价等手段根本行不通,一旦冒头,就会受到舆论强烈关注,好些放松政策出现了 " 一日游 ",就跟打地鼠一样。

因此,像合肥、临沂这样,把房地产领域的有限资金引向一手楼市,不失为 " 护盘 " 的手段之一。理论上讲,二手房停贷后,更多人会去买一手房,从而推动土地市场的交易。当然,效果还有待考验。

上半年,很多省份已经完成了棚改年度目标,下半年棚改靠不住。深耕三四线的房企,可以说是压力山大。

融创中国表示,公司坚决不以预期房价上涨为假设来拿地,仅在土地市场出现短期低位时在核心城市审慎补充了价格合理的土地。

融创账面现金 1380 亿元,刚性到期的有息负债约 442 亿元,流动性算是较为宽松。即使如此,从 5 月开始也不再通过招拍挂方式获取土地。

另一位 " 好学生 " 万科也相当稳健,持有货币资金 1438.7 亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和 666.5 亿元。

在行情不好的时候,大家都会盘点一下家底。只有现金流充裕的房企大鳄,才有可能逆势拿地,在所有人恐惧的时候贪婪,大步甩开距离。

过冬,还是抄底?对房企,对个人投资者都是一样的道理。

楼市调控之际,我们的投资一定要回归核心城市群,远离郊区和概念性新区,牢牢抓住一二线城市人口、资源富集的核心区。

我们在之前的文章就分析过,当前的城镇化进程中,中小城市正在衰败。国家发改委发布的《2019 年新型城镇化建设重点任务》首次提到 " 收缩型城市 ",并要求收缩型中小城市要瘦身强体,严控增量、盘活存量。

而且,今年 4 月份中央印发了《2019 年新型城镇化建设重点任务》,明确放松户籍制度,更是表明中央要培育大都市圈的态度。未来只有大都市圈才是赢家。

闭着眼睛买房的时代真得已经过去了。今年 7 月,重庆原市长黄奇帆在世界华人不动产学会上发表演讲时就说,房价暴涨已成历史 但这三个地方还有机会:

一个是中心城市,第二个就是大都市圈,第三个热点地区是城市群。

在这个楼市分化的时代里,我们的投资,一定要跟着国家政策走,一定要押注在不断虹吸人口的一线城市,强二线城市或者大都市圈里。

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