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格力地产上半年终回正轨,已斥资 7.25 亿回购股份

钛媒体 08-23

图片来源 @视觉中国

" 从格力集团已经剥离出去的格力地产,使用格力的商标,对格力形成了伤害。" 2018 年 5 月,格力集团董事长董明珠在一次演讲中提到。

彼时的格力地产,已经从格力集团剥离 3 年,仍未有大的成就,此后更是陷入发展迟缓、负债过高、资金紧张等的舆论漩涡中难以自拔,股价一泻千里,在 10 月底跌至 3.55 元 / 股,创下近三年新低。

2018 年底,格力地产提出用自有资金、以集中竞价交易方式回购公司股份。截至 8 月 20 日,格力地产已进行了六次股份回购,耗费总金额超过 7.25 亿元,累计回购超 1.69 亿股,约占总股本的 8.18%。

而在最新发布的 2019 年半年报中,格力地产的经营情况似乎有所好转,但无论就与同行的差距还是就全国的布局而言,依然任重道远。

发展迟缓

2004 年,现任格力地产董事长鲁君驷带领 7 名员工,在 9 平方米的简陋办公区,扛起格力集团房地产专责工作小组组长之责,开始了创业之路。2005 年,格力地产重组,2009 年借壳上市。

成立十年,格力地产依旧没能发展起来。2014 年,格力地产启动内部结构调整和产业升级,提出房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业和现代金融 业的 "3+2" 集团化产业布局,以及 " 立足珠海、区域布局 " 的战略。

2015 年 1 月,格力集团将其持有的格力地产 30000 万股无限售流通 A 股(约占格力地产总股本的 51.94%),无偿划转至珠海市国资委旗下的珠海投资控股有限公司,格力地产正式从格力集团剥离。当时业内普遍认为,成为 " 国资系 " 后格力地产的发展将会提速,股价一路升至 15.16 元,至今仍是历史最高点。

然而,格力地产却让股民们失望了。数据显示,2015 年至 2018 年,格力地产营收分别为 25.4 亿元、31.2 亿元、31.3 亿元、30.78 亿元;净利润分别为 13.7 亿元、6.01 亿元、6.24 亿元、5.13 亿元;2015 年至 2017 年,格力地产的协议销售面积分别为 16.2 万平方米、15.21 万平方米、6.3 万平方米;协议销售金额分别为 31 亿元、32.36 亿元、18.42 亿元。

不难看出,2017 年及 2018 年两年,格力地产的发展陷入停滞甚至倒退。2018 年公司房地产业务收入同比减幅高达 19.51%,关键销售指标协议销售额及销售面积甚至没有公布,据克而瑞发布的《2018 年中国房地产企业销售 TOP200 排行榜》,榜上无名的格力地产销售额应该是未达 51.1 亿元的上榜门槛。

营收不理想的一个结果是,2016 年至 2018 年,格力地产经营活动产生的现金流量净额连续 3 年为负,分别为 -12.35 亿元、-21.02 亿元、-12.17 亿元;资产负债率始终在 70%-80% 之间徘徊,和地产公司 50% 到 60% 到安全负债率相比较高;净负债率分别为 128%、170%、200%,远高于 70%-80% 的行业安全水平。

对此,格力地产方面解释称,房地产企业在发展阶段经营性现金流呈现阶段性负数是正常情况,至今为止,公司银行征信良好,从未出现债务违约情形,2019 年第一季度,公司经营性现金流为正,并且营业收入较上年同期增长 100.38%。

回到正轨

今年 1 月,格力地产董事长鲁君驷曾在年度会议上提到,借助粤港澳大湾区的机遇,房地产业务要在 " 量 " 上提升,拓展新项目。进入 2019 年后,格力地产似乎终于回到了正轨。

根据最新发布的半年报,2019 年上半年,公司录得营收 26.69 亿元,同比增长 124%,几乎是近年来全年的水平;净利润为 4.08 亿元,同比增长 34%,较去年全年仅 1 亿元。格力地产解释称,营收增加主要系房地产及代建收入增加所致。财报显示,上半年公司房地产协议销售金额 31.37 亿元,较去年同期大幅增长。

此外,珠海地区收入占比较高、海洋经济等板块发展过慢是格力地产被抨击最多的特点,也是业内普遍认为格力地产发展较慢的主要原因,而今年其在营收多元化方面也有所进展。财报显示,2019 年上半年,公司房产板块实现营收 13.06 亿元,同比增长 16.69%;海洋经济板块营收 13.29 亿元,是去年同期的 157 倍,占比提升至近 50%(2018 年底为 22.38%)。

但是,珠海以外地区的进展仍然缓慢。格力地产在财报中提到,2019 年上半年,公司坚持 " 立足珠海、区域布局 " 的发展战略,在深耕珠海市场的同时,加快上海、重庆项目建设及销售,但建设及销售进度及情况却未作披露。

业内人士分析认为,格力地产的市场偏按珠海,不管是项目布局还是发展计划都受到制约,利润来源有很大一部分靠珠海的经济来带动。同时珠海房地产市场缺乏长期的发展潜力,导致格力地产的中长期经营潜力较小。

" 格力地产在城市布局、高周转战略等方面存在不足,后续需要反思业务开拓模式。" 一位房地产研究机构分析师表示 " 尤其现在房地产行业越来越集中,中小房企发展规模会更加困难。"

严跃进表示,从走出去的角度来看,房企需要在城市拓展和开发方面积极做把控。珠三角等市场本身竞争比较激烈,市场份额会受到影响。从企业发展来看,未来要在全国市场积极进行土地布局,尤其是在一些低成本地价的土地上进行投资。

资金方面,根据 2019 年半年报,由于销售回款增加,格力地产经营性现金流亦同比大幅转正至 5.3 亿元;同时投资活动产生的现金流量净额由于购建资产支出减少,虽然仍未负数,绝对值亦下降至去年同期的十分之一;但筹资活动产生的现金流量净额由去年同期的 14.87 亿大幅转负至 -1.45 亿元,公司解释称主要系本期偿还债务增加所致。

此外,虽然营收及净利润均有所增加,但格力地产的毛利率却下降至三年来的最低水平 34%;而体现公司偿债能力的 EBITDA 利息保障倍数,2019 年上半年同比上升 36.84%,终于迈过 1 的门槛,但仍然较低。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳,编辑 | 李小年)

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