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半年业绩观察 | 新城控股半年报:净负债率同比下降约 39 个点

8 月 23 日晚间,上交所网站披露新城控股(601155.SH)2019 年半年度报告,报告期内公司整体经营业绩持续稳步增长。今年上半年,新城控股实现营业收入 170.64 亿元,归属上市公司股东的净利润为 25.92 亿元。

上半年,新城控股实现销售金额 1224.18 亿元,同比增长 28.44%,销售面积 1049.52 万平方米,同比增长 35.5%。根据克而瑞发布的《2019 年 1-6 月中国房地产企业销售 TOP200》排行榜,新城控股上半年房地产合同销售金额行业排名第 8 位。新城控股在各大深耕城市市场占有率较去年同期都有显著增长,在江苏、上海、天津、湖南、山东、浙江、湖北和安徽等省市,已跻身所在区域 TOP10,其中在苏州、上海及常州等城市相继完成百亿销售。

新城控股旗下商业品牌吾悦广场保持快速发展势头,上半年实现租金及管理费收入 17.41 亿元,同比接近翻番,出租率高达 98.49%。上半年,吾悦广场新开业 2 座,已开业数量达到 44 座,已开业面积 411.03 万方,同比增长 63.06%;下半年,新城控股还将开业 20 座吾悦广场。目前,新城控股在建及开业的吾悦广场总数达 119 座。

房地产销售已售未结转资源近 2960 万方 商业租金管理费收入近翻番

报告期内,新城控股实现结算面积 264.51 万平方米、结算金额 274.77 亿元(含合作项目),实现营业收入 170.64 亿元,较上年同期增长 8.29%。

通过分析可以发现,今年新城控股房地产开发销售的营业收入结算,将集中于下半年。根据半年报,新城控股上半年完成竣工面积 404.10 万平方米,而下半年计划竣工面积则高达 1469.26 万平方米,包括住宅项目 1068.51 万平方米,商业综合体项目 400.75 万平方米。与之对应,新城控股今年的营业收入以及利润结算,也将呈现出明显的前低后高态势。较之 2018 年 979.82 万平方米(含合联营项目)的竣工面积,新城控股今年计划竣工面积超过 1800 万平方米,增长 90% 以上。

上半年,新城控股实现归属于上市公司股东的净利润 25.92 亿元,较上年同期增长 2.13%。对此,业内人士分析,新城控股上半年合同销售金额增长 28.44%,对应的营销费用和管理费用刚性支出会高于去年同期,因此利润同比增长小于营业收入同比增长。

同时,根据半年度报告,新城控股销售预收款从 2018 年底的 1182 亿元,增加到 1723 亿元,已售未结面积达到 2960 万平方米,未来营收及利润的可结算资源充足。

商业管理运营方面,吾悦广场上半年租金及管理费收入为 17.41 亿元,同比增长 98.74%。吾悦广场租管费收入的快速增长,除了购物中心开业数量从去年同期的 26 座增加至 44 座(其中两座于 2019 年 6 月下旬开业,报告期内收入贡献较小)带动收入增加以外,部分吾悦广场单店租金及管理费收入增长明显,也带动了整体收入的有力增长。

此外,上半年,新城控股房地产开发销售业务毛利率 33.76%,物业出租及管理业务毛利率 69%,毛利率整体水平继续保持高位。

净负债率同比下降 39 个点 现金短债比 1.7 倍

根据半年度报告,新城控股资产负债率、净负债率同比双降。截至 6 月底,新城控股总资产 4233 亿元,资产负债率 86.7%,同比下降 1.61 个百分点,净负债率 76.62%,较去年同期下降约 39 个点。

半年报还显示,截至今年 6 月底,新城控股在手现金余额为 456.42 亿元、同比增长 83.8%,短期债务为 261 亿元,现金短债比 1.75 倍,流动性充裕,偿债能力良好。

上半年,新城控股成功发行 21 亿元公司债、总额度为 6 亿美元的高级美元债券、15.58 亿元的交易商协会 ABN、10 亿元中期票据、6 亿元超短期融资券。此外,公司积极申报发行中期票据、公司债等各项融资方式,报告期内已获得证监会核准的公开发行总额不超过 80 亿元公司债券的批复,保障了公司在稳定经营及持续发展过程中的资金需求。

截至报告期末,新城控股金融机构借款及债券类直接融资的平均融资成本为 6.48%,和去年底基本持平,在民营房企中居于较好水平。

上半年新增土储 2459 万平方米,累计土储 1.34 亿平方米

2019 年上半年,新城控股于北京、天津、西安、重庆、武汉等重点一二线及中西部省会城市积极加仓。半年报显示,2019 年上半年新城控股新增土地储备 80 幅,总建筑面积达 2459.20 万平方米。依托招拍挂、收并购等多元拿地方式,特别是综合体拿地优势,新城控股上半年拿地平均楼面地价约 2989 元 / 平方米,约为同期销售均价的 25%,较低的土地成本有效保障了项目利润空间。

在拿地金额上,据新城控股此前公告披露,2019 年上半年公司土地投资权益金额约为 550 亿元,扣除公司 7 月份公告的最高为 150 亿元的拟转让项目后,其土地投资额最低约为 400 亿元,同比仍增长 15% 以上;根据中国指数研究院数据,该项金额在上半年房企新增拿地金额排行榜中,约为第 10 位。

另据新城控股 7 月份发布的公告,截至今年 6 月底,公司权益可售货值约 5800 亿元,其中 2019 年下半年可推货值约为 2200 亿元。结合上半年销售业绩完成情况,以及下半年充足的可售资源,新城控股完成全年 2700 亿销售目标是大概率事件。

截至 6 月底,新城控股土地储备达到 1.34 亿平方米,且土储布局全面,长三角占 47%,环渤海占 17%,珠三角占 5%,中西部地区占 31%。充裕且全面的土地储备,能够抵御不同地区市场轮动变化风险,同时也为企业未来业绩的稳定增长提供有力支持。(文 / 华章)

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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