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时代中国深耕大湾区 三年业绩翻番欲规模突围

2019 年 8 月 6 日,时代中国打响粤系房企 2019 半年报的第一炮。财报显示,上半年,时代中国合同销售额 312.3 亿元,同比增幅超 20%。

翻阅过往年报,2016-2018 年,时代中国的销售额分别为 293 亿、416 亿、606 亿,短短三年内销售翻番,正在大步冲向 " 千亿俱乐部 "。

作为粤系房企的代表之一,时代中国发展至今 20 年,扩规模、谋转型,快速的增长与深耕粤港澳大湾区密不可分。截至目前,时代在大湾区的布局已深入住宅开发、城市更新、商业、社区服务、家居家装、教育等各个方面。

2019 年,在房地产融资全面收紧的背景下,资源愈发向头部房企倾斜,并购、退场等戏码在中小房企中时有上演。时代中国携模式与资金优势,有望在这一轮行业巨变中实现突围。

重仓大湾区

半年业绩之考,时代中国销售额和销售面积双双同比上升。其中,销售面积同比增 36.9% 至 206.4 万平方米;合约销售额同比增 20.1% 至 312.3 亿,其中,粤港澳大湾区(含清远地区)仍是销售贡献主力,上半年该区域的销售额占比高达 93.3%。

具体而言,合约销售贡献基本都来自于大湾区 7 座核心城市,按城市划分,广、佛、珠三市的销售金额合计占比达 70% 以上。其余,东莞、中山、惠州、江门、清远合计占比 21.2%,长沙占比 6.7%。

随着 2019 年 2 月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,城市群的发展被视作新一轮经济增长热点。" 现在鼓励发展大城市群。" 中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲曾指出,粤港澳大湾区等城市群的发展,对于房地产市场而言是最重大的变化,并将对下一站中国房地产市场的发展产生深远影响。

作为一家老牌粤系房企,时代中国持续深耕珠三角地区 20 年,截止 2019 年上半年,其拥有 120 个处于不同阶段的主要项目,其中大部分位于广州、佛山、东莞、珠海、惠州等城市,粤港澳大湾区建设升级为国家战略后,时代中国在该区域的投资价值及发展潜力日益凸显。

同时财报显示,时代中国亦在加大对湾区的投入。2019 年上半年,时代中国共新增 21 幅地块,建筑面积约 517 万平方米。至此,时代中国在 15 个城市总土地储备约 2308 万平方米,较 2018 年底增长 25%。这些土储主要分布于国内经济发达的一二线城市,其中位于粤港澳大湾区土储占比约 90%(含清远地区)。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从利好面看楼市,在粤港澳大湾区发展下,后续土地储备规模大的房企,发展机会更大。

在政策红利加持下,时代中国对业绩的上行似乎底气十足。

2019 年初,时代中国董事会主席岑钊雄曾在业绩发布会上说到:" 去年定的目标 550 亿,最后实现 606 亿,今年的目标是 750 亿,也许会达到 800 亿元,向千亿发展,我们正在路上。"

从布局上看,时代中国在加码大湾区的同时,其也在逐步布局广东省其他经济发达城市,以及中国其他高增长潜力的区域。2018 年底进入成都后,2019 年初落子杭州,其后,又进入粤东地区的汕头、汕尾、河源等城市。

在积极拿地的同时,时代中国财务表现也较为稳健。上半年净负债比率为 70.8%,处于行业较低水平;现金及银行结余总额为 258 亿元,可充分覆盖短期负债,拥有良好的流动性。2019 年上半年,时代中国信用评级先后获标准普尔提升至 "BB-",获联合信用评级、中诚信证券提升至 "AAA"。资本市场表现出对该企业发展的充分信心。

旧改加速转化释放红利

自 2018 年 3 月,时代中国确立 " 城市发展服务商 " 的新定位,提出要在确保核心业务住宅开发板块持续快速发展的同时,积极参与粤港澳大湾区的城市更新、商业、社区服务、家居家装、教育等新业务。其中,城市更新加速转化,带动多项盈利指标大幅提升。

财报显示,2019 年上半年,时代中国营业额达 159 亿元,同比增长 52%;毛利为 52 亿元,同比增幅达 76%;毛利率同比上升 4.3 个百分点至 32.5%;净利润 17 亿元,较去年同期增长 50%;股东应占核心净利润为 17 亿元,同比增长 43.8%。

中泰国际分析师刘洁琦认为,毛利大幅增长主要由城市更新业务的转化所带来,上半年毛利率由去年同期的 28.2% 上升至 32.5%,其中城市更新业务毛利率高达 84.9%。

2019 年上半年,时代中国成功转化 4 个城市更新项目,其中两个位于广州,佛山、江门各一个,总货值近 319 亿元,预计中短期内将有更多项目转化。

兴业证券分析师宋健表示,城市更新业务是时代中国的第二大看点,未来或成为其新的经济增长来源。

此外,时代中国借助旧改,将其与未来小镇结合在一起。" 原来这些地方是有产业的,例如比较早期地段的工业、产业园区,这块的业务跟城市更新的业务非常的紧密。" 岑钊雄称。他透露,推进较快的项目,一个是佛山的创客小镇,目前拆迁已经完成,如果顺利的话,年内一部分的土地会转化出来。另外,广州的瑰宝小镇,目前正在拆迁。

招银国际分析师黄程宇则认为,时代中国的土储仍然具有竞争力,但下半年随着房地产融资收紧以及市场销售转弱,可能会在下半年放缓公开市场拿地,集中精力加快城市更新转化。

前述的中泰国际分析师刘洁琦还指出,近期广东省三旧改造政策环境不断改善,时代中国可以保持目前积极的旧改转化节奏,有望在 2019-2021 年转化超 1000 万平方米的旧改项目。" 调整交付节奏以及城市更新业务的毛利率假设,我们分别提升 2019-2021 年应占核心净利润预测 5.5%、0.5%、1.5%。" 刘洁琦进一步表示,相信以大湾区旧改为抓手,时代中国可以积极扩充土储,实现规模突围。

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以上内容由"21世纪经济报道"上传发布 查看原文

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