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融创地产业绩全面爆发 上半年利润劲增 7 成

8 月 22 日,融创中国控股有限公司(以下简称融创)(01918.HK)发布 2019 年中期业绩报告,在上半年市场增速收窄的背景下,集团以增收又增利的良好成绩,呈继续领跑之势。

上半年,宏观经济瞬息万变,房地产市场先扬后抑,宏观调控在 " 房住不炒 " 的高层定调之下因城施策,市场预期向更理性的方向发展。作为对社会及行业肩负责任的龙头房企,融创始终秉持理性思维及前瞻性战略,主动调整发展节奏,步入 " 控投资、降杠杆 " 的稳健发展新阶段,进一步兑现 " 将战略优势转化为优异财务表现 " 的承诺。

数据显示,融创于上半年实现营业收入 768.4 亿元(人民币,下同),同比增长 64.9%;同比上升 0.5 个百分点,毛利润 193.5 亿,同比增长 67.9%;公司拥有人应占利润 102.9 亿,同比上涨 61.7%。

第二季度以来,国内楼市下行压力增加,融创果断调整经营策略,放缓土储增速、加速销售、快速释放经营现金流和利润。截至 6 月 30 日,融创及其联属公司实现合同销售面积约为 1472 万平方米,合同销售金额约为人民币 2141.6 亿元,合同销售金额同比增长 11.8%。

下半年,公司可售货值超过 5700 亿,公司巩固并提高产品品质和服务竞争优势,迎合客户及市场变化的新趋势,稳健经营,有信心完成全年销售目标。

对于市场走势,融创中国董事局主席孙宏斌在 22 日的发布会上表示,按照现在的调控政策,融资端收紧将会常态化,此举是严格控制资金往房地产涌,在这个逻辑下,后市会受到比较大的影响,土地价格会下行,商品房销售也受冲击,购房者预期趋于稳定。

基于此,融创将延续谨慎拿地的策略,严控拿地标准,只会在极少有优质项目上才会出手。

销售持续增长

市场地位不断巩固

自 2010 年上市以来,融创在终端市场上始终领跑同行,2016-2018 的三年合同销售金额复合增长率达 75%。2019 年公司市场优势仍存。

2019 年上半年,国内楼市在开局前三月的小阳春行情之后再度回稳,波动曲线变得更为平缓,市场交易量仍旧高位横盘。国家统计局数据显示,1-6 月全国商品房销售面积 7.58 亿平方米,同比下降 1.8%;销售金额 7.07 万亿元,同比增长 5.6%。

对比全行业,融创以极强地品牌优势和产品竞争力,录得高于行业水平的合同销售增长。前 6 月,融创及其联属公司实现合同销售面积约为 1472 万平方米,合同销售金额约为人民币 2141.6 亿元,合同销售金额同比增长 11.8%。

从月度数据上看,融创发挥稳定,每月同比增长和累计增长均保持在 10%-30% 区间,充分显示公司作为头部企业的稳健本色。

孙宏斌表示,未来市场走势仍将分化,一二线城市库存不多的,限价与二手房价格也倒挂,所以市场受到影响不会太大,但三四线城市的影响会比较大,因为这些地方价格过去大涨了一轮,且供应量也很大。

下半年,融创拥有可售资源 5722 亿,超过 80% 位于一二线城市。销售策略上,将对市场走势保持高度警惕,随行就市,加强去化,回笼资金,有信心完成年度销售目标,保持市场上的领先地位。

德意志银行预计,得益于大量优质的土地储备,融创有能力实现 20% 以上的销售增长,将高于其他大型房企同期约 10%-15% 左右的预计增速。

业绩全面爆发

流动性十分充裕

在连续多年合同销售金额快速提升之基础上,融创已进入利润释放的重要阶段,收益质量和盈利能力得到极大释放。

上半年,融创实现营业收入 768.4 亿元,同比增长 64.9%;在过去三年营收复合增长高达 88% 基础上的继续大幅度提升。若考虑联营及合营公司收入,上半年集团附属公司、合营公司及联营公司的总收入合计为 1293 亿元,同比大幅增加 82%,本公司拥有人应占权益收入 1005 亿元,同比增长 71%。2016-2018 年,融创的并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到 88%、71% 和 68%,均处于快速增长通道。

伴随着部分并购而来的低毛利资源影响因素的逐步消除,集团毛利率逐渐回归,较上年同期的 24.7% 增加了 0.5 个百分点至 25.2%。在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下,融创毛利润再创新高,报告期内,集团录得毛利润 193.5 亿,同比增长 67.9%;本公司拥有人应占利润 102.9 亿,同比增长 61.7%。无论毛利润还是净利润增长幅度,融创均在一线房企中名列前茅,盈利能力突出。

与此同时,融创不断优化资本结构,保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。截至 2019 年中期,融创总资产 8703.18 亿,较上年末增加 21%;所有者权益 797 亿,较上年末增加 9%;现金余额 1380 亿,较上年末增加 15%;现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过 3.1 倍,公司流动性较为宽松。

面临市场变化,融创将更加重视资金使用效率和财务安全,下半年继续加速销售、释放经营现金流、严控土地投资,保持流动性宽松的同时,确保净负债率在 2019 年底显著下降。

融创行政总裁汪孟德表示,未来公司主要依赖经营现金流而不是融资来获取现金流的增长,且公司凭借权益类合作而获得合作伙伴的投资,这方面的优势将在很长时间内持续。

布局优势突出

土储价值行业领先

土地储备犹如房企之粮仓,融创超强的纳储能力、对于购地窗口期的精准把握,早已得到行业及资本市场的高度认可。

在审慎的土地投资原则和高标准的拿地要求下,融创快速抓住市场机会,在今年 1-4 月市场低位合理补充土地,并在 5 月市场高位后控制拿地节奏、规避拿贵地风险。前 4 月,融创所获取的核心城市及区域的土地平均溢价率仅为 21%;而 5 月之后,仅增持了少量极为优质的土地资源。

目前,融创开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局,并划分为八大区域进行管理,即北京区域、华北区域、上海区域、 西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域。

截至中报发布日,融创拥有确权的土地储备货值 2.82 万亿,确权土地储备面积 2.13 亿平方米,货值超过 83% 位于一二线城市,面积超过 60% 通过并购方式获取;土地平均成本仅为 4307 元 / 平方米,对应同期超过 15000 元 / 平方米的销售均价而言,公司可运作的利润空间较为丰厚。

上半年,全国各线城市市场走势明显分化,一二线城市市场需求依旧坚挺,市场热度明显好于去年同期,成交量同比有所提升。所幸融创始终坚持在强经济支撑的一二线及强三线城市投资布局,有效规避了弱三线及以下量级城市的市场回调风险。

房地产企业所有的风险都在于买贵了地。融创一直拥有良好的市场判断和周期把握能力,建立并持续强化了土储竞争优势。回顾过往拿地策略可以发现,融创在土地市场上的每一步都尊重市场逻辑,避免高价买地。

多年来,融创的纳储备能力和土储价值已得到市场和行业的充分认可。摩根士丹利曾发布报告称:融创土地储备货值充裕,且大部分位于一二线城市,优质充足的土储使得融创后续获取土地时十分从容,尤其在土地市场过热时能够规避风险。

文旅崭露头角

四大板块谋局未来

在地产领域的绝对优势确立之后,融创对于人们新的需求、对于公司发展远景,有着更长远地思索," 地产 +" 正是基于经济社会发展趋势所作出的理性抉择——坚守地产绝对主业,并开拓延伸业务,为中国家庭提供美好生活体验,是融创努力的方向。

今年年初,融创中国完成了以 " 地产 +" 为前提的四大战略板块全新布局:作为 " 中国高端精品生活创领者 " 的融创地产,作为 " 品质生活服务专家 " 的融创服务,作为 " 中国家庭欢乐供应商 " 的融创文旅,以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。

2018 年初成立的融创文旅集团,在成功整合了万达文旅团队后,形成了从设计、建造到运营的完整架构,并在今年广州、无锡两大文旅城超预期开业中,快速完成团队整合,充分证明融创文旅已经受住了市场的考验。

大量的数据可为佐证。今年 6 月,广州、无锡两大文旅城精彩开业。广州融创茂开业首日客流量达 30 万人次,开业七周累计客流量达 328 万人次,开业出租率 100%;广州融创乐园开业七周累计客流量 35 万人次,收入平均周增长率 17%,客流量平均周增长率 19%。无锡融创茂开业首日客流量达 25 万人次,开业出租率 100%;无锡融创乐园开业五周客流量约 27 万人次,其中水世界收入平均周增长率 57%,累计达 1686 万元。

开业仅仅两个月,客户口口相传的声誉,是融创坚定看好文旅前景的底气。相对于同行,融创文旅具有高起点布局、产品区位稀缺的特点,项目大都布局在国内一二线核心城市,无论是人口基础还是交通便捷性,都难再复制。

截至目前,融创文旅目前在全国布局了 10 座文旅城、4 个文旅度假区、9 个文旅小镇,其中涵盖了 39 个乐园、24 个商业,以及近 70 家星级酒店。融创相信,文旅将成为融创未来发展的新价值增长点,通过长期投入和运营,文旅的重要意义会在未来逐步显现。

除了文旅板块,融创旗下之文化板块与物业板块各自有着不俗表现,几大板块之间的偕同效应亦初步显现。例如,对于文化板块而言,其制作的内容可以在文旅项目落地;对于物业板块而言,以此接管了大面积的非住项目,有利于提高其业务拓展的能力;对于地产板块来说,文旅城等项目有利于强化综合开发和运营能力,提前锁定回报期。

凭借着地产绝对主业,融创已稳居国内房企之五强之列。当规模优势和品牌优势在经历市场打磨之后变得愈发强韧之后,公司将继续提升精细化管理能力,打造微观商战领域的综合实力。

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以上内容由"21世纪经济报道"上传发布 查看原文

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