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买房必看 : 市场的拐点 , 购房者该如何选择

搜狐焦点 08-23

今年下半年,很多业主的日子不好过,手里捏着房子,天天提心吊胆。很多购房者从狂热到观望,房企的日子更不好过,近几天政策、市场环境、国际局势对房企来说,几乎没有如何好消息。购房者在观望,房企也在艰难的转型,市场开始从一条康庄大道走向一个新的拐点。

在这样的背景下,本文结合海南举办了博鳌论坛和世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会对房地产市场的判断,帮助大家树立合理的市场情绪,看清未来房地产市场的走向。从而在未来更好地进行财富布局。

一、房企转型的必然性

1、宏观层面

从宏观角度来看,我国不断增长的经济下行压力预示着我国经济已经开始从告诉增长变为低速增长。

一是单纯的靠 M2 超发强行带动经济发展引发的问题凸显,现在已经达到了稳房价,物价涨,稳物价,房价涨的瓶颈期。房价本身也已经从住房问题转化为民生问题。

二是城市化进入后 2.0 时代,城市化进程必然放缓。过去的 20 年中,我国城市化率上升了近 26 个百分点,我国城市化率已经达到了 60%,城市化过程中城市人口扩张,房地产大有用武之地,所以可以在经济放缓的时候,通过超发 M2 带动房地产发展刺激经济。但是随着城市化进程放缓,房地产发展的内在动力逐渐枯竭。

三是人口红利仍然存在,但已不再能维继,也不再廉价。从改革开放开始,我国依靠廉价的劳动力,获得将近 30 年经济增长速度 10% 左右时间,这点无论是黑还是粉,都无法否定。但是随着我国国民素质的提高和上一代低价劳动力步入老龄化,单纯的靠廉价取得的出口优势已经不在能维继。

但是我国产业转型速度并没有跟上经济增速,也没有赶上城市化的速度,所以房地产的不景气,必然导致经济增速压机剧增。

所以未来所有城市扩张的时期经过去,无脑买房赚钱的时期随着所有城市扩张的时期一起过去了。未来将是城市与城市之间,城市不同区域之间的资源争夺和人口争夺时期,只有选对城市,选对区域,才能正确投资。

2、供求关系

再过去的 20 年中,城市化进程的速度,决定房地产是全面的供不应求。城市化进程带来几乎是无限的刚需购买力,随着经济的发展和人们收入水平的提高,由多出来大量的改善需求。虽然中国的城市化还在发展过程中,城市化率还有 10% 增长空间,但是总体的城市化率增长速度,将会比过去 20 年更加缓慢。我国城市化率以达 60%,城市人均住房面积已到 50 平方米,未来需求的改变在于城市发展过程中城市与城市之间和城市内部区块之间的竞争,全面性的供不应求现象不经不在可能发生。

对投资者来说,无脑买房的时代已经过去,找准城市是投资的基本功。

综上所述随着城市化进程放缓,供求关系关系发生改变,所以低效率,高负债,实力弱的 KFS 注定在行业洗牌的过程中被吞并。大型企业会收缩战线,降低企业负债率,业务规模从全面撒网到重点突进,将有限的资源集中更具投资价值的资源更加集中的超级城市、国中城市、省会城市、大都市圈、城市群。

3、近期的政策导向和国际局势

7 月 30 日,730 会议,定调 " 不将房地产作为短期刺激经济的手段 "。

7 月 31 日,央行官网提出要提高制造业贷款占比,收窄房企的融资渠道。中美上海谈判,谈判结果不尽人意,只好约定 9 月重启谈判。

8 月 4 日,申万房地产板块本周跌幅超 5%,瞬间资产蒸发上千亿元!

8 月 5 日,人民币兑美元汇率十年来首破 7!国际国内双贬值。

以上四条消息,对房企或者房地产整个行业来说,基本上都会负面消息。美国在和我们大贸易战的时候,竟然暗中 " 帮 " 我们调控了下房地产。对此,我想对美国说一声:" 谢谢你,谢谢你全家 "。

二、房企的转型和城市化布局

再过去的二十年,城市化不断发展的过程中,无论是中西部城市还是大小城市,都在不断的扩张,导致房企无论是规模还是数量也在不断增加。提现到建筑面积上,就是每年新增的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量。

但是随着城市化放缓和城市化率瓶颈期的到来,未来新房竣工交易增加的趋势将会停止,未来新增建筑面积只会持续萎缩。蛋糕变小,企业竞争加剧,房企数量和作业规模都会收缩,所以未来的十年会是房企的洗牌期。

1、房企的内部转型思路

国内调控政策已经明确 " 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ",央行官网提出要提高制造业贷款占比,收窄房企的融资渠道。所以未来房企之间的竞争除了业务竞争之外,就是融资方面的竞争。甚至未来融资会成为房企竞争的主要竞争。

在这种思路之下,未来房企的内部转型渠道有一下几个方面:

一是做好融资管理,降低负债率。随着融资成本的提高和融资难度的增加,用负债换规模,换竞争力的时代已经过时了。原先是谁能拿到钱谁能赚到钱,未来是谁能拿到便宜的钱,谁就能活下去。控制好现金流,做好融资。控制好短期债务和长期债务的比例,控制好债务和现金流的均衡。

二是做好自己的事情。将眼光着眼于产品和服务,提高企业的核心竞争力,房企不必要的产业链。万达出售万达百货、万达文娱、万达酒店,集中于商业地产就是最好的例子。

三是要回报率而不是规模。未来蛋糕越来越小,规模收缩背景下,摊大饼的作业模式必然被淘汰,只有提高回报率才是王道。只有活下去,才有机会展开角逐。

四是多元化布局,实现弯道超车。未来房企的转型不是谁转型谁能多赚钱的问题,是关顾企业存亡的问题。比如复星做养老、朗诗做公寓,甚至是许家辉那样做汽车。

房价降下去的可能性不太大,即使房企赚钱没变,融资成本也越来越高了,所有的成本必然摊派到购房者身上。不过企业洗牌会让有实力的公司获得更大的市场份额,通过更有效的管理,兴许可以减少企业成本,到时候兴许可以乞求一点狗食。

2、跟随城市化布局

城市化 2.0 时代虽然城市化进程整体收缩,但是由于城市之间发展不均衡导致大城市、都市圈、城市群之间存在一定的城市化 " 梯度差 ",补差的过程将会给房企未来发展提供空间。

所以未来企业应该跟随城市化的布局,找准城市之间的 " 梯度差 ",从而在企业竞争中获取更多的生存空间。

城市布局的过程,找到 " 梯度差 " 是开发商的机会。但对购房者来说是一把双刃剑。买对城市,过若干年城市圈发展起来之后,可能会赚一笔,买错了或者规划变了,直接变鬼城。

来源:凤凰新闻网

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