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旧房改造还没完成,好像房租就涨起来了

新周刊 08-22 1

旧改政策一出,许多问题开始浮出水面。/ 图虫创意

旧改并非是朝夕见效的事情,它需要高瞻远瞩的顶层设计,需要抽丝剥茧的科学落实,也需要一点耐心。

文 / 李香菜

在 " 房住不炒 " 的大政方针下,中国的楼市开始趋于冷静。多年以来,依靠房地产强势拉动的中国经济,正需要新的增长引擎。

而在今年,旧改正式接替棚改进入爆发期。据住建部统计,目前,全国各地上报需要改造的城镇老旧小区共有 17 万个,涉及居民上亿人,投资总额高达 4 万亿元。

旧改,即 " 老破旧小区改造 ",虽然这个概念听起来不那么高大上,但它正为中国经济增长规划出新的路径。

又一个 4 万亿!这将产生多少就业岗位,带来多少建材需求,提高多少消费可能,增长多少房价空间?一切都还不得而知,一切又多么令人期待。

但令租房族们不安的是,房租上涨,却已经是不得不面临的现实。

即将旧改的深圳白石洲村。/ 图虫创意

接棒棚改,4 万亿元旧改登上舞台

棚改,就是棚户区改造。这是早在 2009 年就开始的一项民生工程。作为出生在山西矿区的 " 煤二代 ",我见证了当时矿区棚改的主要过程。

小的时候,身边有相当一部分同学都住在棚户区。有的依山而建,山里挖个窑洞,洞前用木板、油皮纸搭个门脸;也有的住在废弃的桥洞下,其他部分用砖垒起来 …… 这就是一个家。

棚改不仅让人们住上了宽敞明亮的高楼,也让我们一个小小的煤矿,有了除了煤之外的第二个经济引擎——房地产。

被推倒的棚户区。/ 图虫创意

那时候矿上的房价,一路从几百元一平飚到了现在的三千多元。

往事已矣,到今年棚改计划已经大幅缩减,2019 年公布的 37 省市棚改计划仅为 285 万套,较 2018 年实际开工套数下降 54.5%。棚改走向尾声,这将导致投资额减少约 4500 亿元。

而高达 4 万亿元投资总额的旧改,即便设置 5 年的改造期,每年也可新增约 8000 亿元的投资,高于棚改减半导致的资金缺口。

但培育拉动经济增长的重要抓手并非易事。证监会的易主席都说,中国经济不能再 " 过度依赖 " 房地产了。

旧改是中国经济转型的难得机遇。它不仅能够拉动投资,稳住就业,还有可能刺激消费。

刺激消费的逻辑是,如果老旧小区装了电梯,那么上下楼方便了,就有可能促使人们多下楼买点东西。而如果是新建了停车场,那么又可能促使住户买辆车,车位都有了,还差个车钱吗?

想得倒是很美,但这 4 万亿的钱从哪儿来,就成为最大的问题。这么多钱不可能都由政府出,否则增发钞票可能会造成通胀问题。

许多旧小区改造后,活动空间被进一步缩小。/ 图虫创意

目前政策方向是:" 创新投融资机制,鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。"

但如何吸引社会资本参与?社会资本是要盈利的,修个电梯,或者更换一下水电管网,住户倒是享受到便利,刺激消费拉动 GDP 了,但这钱社会资本怎么赚得到呢?

我们来盘一盘,旧改主要内容是停车位、小区道路、绿化、加装电梯、外墙及楼道内粉刷等。

停车位可以卖一卖,增设的充电桩可以出租,电梯里可以设广告位,这些虽然都有收益能力,但杯水车薪,现金流很小,融资难度真的很大。

最后就是,政府补贴、企业融资之外,居民还是要出一部分钱。但这个钱怎么分,谁多谁少,多多少少多少,产生争执的地方就很多了,尤其体现在装电梯上。

旧居民楼外加装的电梯,一度成为业主们的利益之争。/ 图虫创意

电梯之争,旧改博弈的现实缩影

按说老旧小区改造,怎么说也是让小区变得更加美观方便。这么大好的事情,怎么就还会有人反对呢?

这里面可能引发反对的点,其实还挺多。旧改怎么说也要施工吧,施工引发的噪音和粉尘很难不被投诉。但这还是小事儿,最主要还是钱的问题。

以加装电梯为例,对于小区整体而言,加梯后房价可能出现三种走势:

一、受小区改造带动,整体升值;

二、因为装上电梯,高楼层升值;

三、因为电梯给低层带来采光不好、隐私可能暴露等问题,低层房屋升值不仅没有高楼层快,甚至还更难转手,或者更不值钱。

因此,高低楼层之间的博弈就时有发生。通常都是高楼层力主修梯,低楼层反对修梯。

选择加装电梯,就必然面临无数纠纷。/ 图虫创意

在成都锦瑞园小区,甚至有低层业主主张:低层理应获得补偿。他们自发组建攻守同盟,拟定 " 补偿标准 ":1 楼为 30 万元,2 楼 20 万元,3 楼 10 万元。

不光如此,他们还扬言要限制高层业主在电梯加装后对房屋进行转租、转售,否则需赔偿本单元业主 40 万元。其中 20 万元赔偿低层业主,20 万元作为以后电梯维护费用。

而在咸阳市秦都区兴业园家属院,整栋楼除了 1 楼有 1 户人家反对之外,都同意装电梯。根据有关规定,该小区已经达到可以加装电梯的门槛。但进入施工阶段后,这一户人家却百般阻挠施工。搞得电梯加不成,家住高层的老人家出行也成了问题。

也有一种情况是,高低楼层之间好不容易达成妥协,电梯也装好了。但在交付使用补尾款的阶段,有的住户不想补尾款。我一个住在广州市荔湾区桃园社区的朋友,就遇到了这样的问题。

怎么办呢?那就刷卡进电梯,否则不能使用。但也不知道那个没交尾款的住户哪来的本事,居然自己配了一张卡,照样进出。这种不讲契约的行为有时候真的让人无言以对。

等不起的人,选择自费自建。/ 图虫创意

还有加完电梯之后的养护问题。

在广州市越秀区盘福路添濠北街社区,看着历时 4 年 " 闯尽难关 " 才装好的电梯,本来是件开心事。但由于电梯到了保修期,需要安全管理员,可符合年龄的人又没时间负责,有时间负责的人又过了年龄,这电梯要万一出了事真是得不偿失。

还有的旧改博弈涉及到了拆建问题,就更难处理。

深圳罗湖木头龙自 2010 年列入城市更新计划至今已逾 9 年,由于 4 户业主未签约,项目仍未进入实施阶段。已签约的 1336 户业主,因为项目迟迟无法推进而有家难回,更有 49 名业主在等待中遗憾离世。

可见,旧改并非是朝夕见效的事情,它需要高瞻远瞩的顶层设计,需要抽丝剥茧的科学落实,也需要一点耐心。但有一个东西在旧改这里显得很 " 急躁 ",它不是房价,而是房租。

南京一小区,旧改后房价增值幅度超过一万元一平。/ 图虫创意

房租抢跑,一线城市 " 奋青 " 枯了

在旧改政策刚出来的时候,总有营销号炒作 " 旧改时代来了!你连老破小都要买不起了 "。

我觉得这个也得两分着来看,如果是像深圳白石洲那样大拆大建的旧改,房价当然会大涨,毕竟从城中村变成了电梯高层。

但如果只是改一下水电管网,加装一个电梯,结果可能还不一定。

毕竟现在的限购政策,已经严格到有的个贷按揭都暂停了。而旧改并不能产生新的供给,对应的也就不会带来新的需求。所以在房价问题上,目前来看还不是必然促涨的关系。

但不论如何,旧改会推动房租上涨,已经是无法避免的事实。

在深圳坂田村,为响应旧改政策,村里就给楼外墙刷个油漆,同时还由月付改为长租公寓模式,房租就能噌噌噌涨几百。

刷个漆就美其名曰旧改,弄个上下床就美其名曰复式,收翻倍租金,现在的城中村越来越会营业了。/ 图虫创意

再比如广州潭村,在改造前(2012 年),80 平的月租金仅 1200 元,然而在改造后,月租金已达 7000 元,翻了将近 6 倍。

但与此同时,和潭村相邻的员村,由于没有进行大规模的旧改,2012 年一室一厅月租金在 1000 元左右,如今月租金仍不到 3000 元。

如今旧村改造,原本居住在核心区的 " 广漂深漂们 ",不得不被迫逃离到更远的地方。

珠江新城边的冼村终于也要全然焕新了,高兴了村民,却苦了租客。环望四周,似乎只有一街之隔的石牌村可以成为最方便的落脚之地,但蜂拥的人潮势必助推石牌村的房价。

排队摇号选房的市民。/ 图虫创意

在深圳白石洲村旧改之前,有的片区租金就已经直逼小区房。但好歹不用出物业费,加总起来,总是要划算一些。毕竟深圳的房子,不是每一个深漂都有机会买得起的。在房租这里能省还是要省。

现在白石洲旧改已经动拆,作为租户,在拆迁中唯一的参与感,就是来自搬家了。城市保障房现在还没有流动人口的机会。

失去城中村的廉价住所后,租户要么接受更贵,要么忍受更远。有的人甚至会搬到上下沙、离科技园不远的西丽,或者是宝安区的坪洲西乡一带,这些地方的房子便宜,但这又凭空多出六七公里甚至更多的路程。

对于深圳这样一个加班就是日常的城市,只能靠牺牲睡眠来多省点租金了。

摇号购房政策推行后,新房房价被控制,旧房房价不受监管,多城房价出现倒挂现象。/ 图虫创意

也有的人不甘心一辈子逃离,他们想成为大城市的主人。

于是有人买下一些可能会被改造的城中村民房,尽管有一些是小产权房。

据中国经营报报道,深圳市龙岗区的各大城市更新项目中均存在大量无产权回迁房交易。

" 龙岗保利回迁房 "" 龙岗万科回迁房 "…… 一个个打着 " 无需社保、不限购、买到就是赚到 " 的明码标价的回迁房,公开在百度贴吧中的 " 旧改吧 "" 城市更新吧 " 以及赶集网上挂卖销售。

甚至有投资客大老远跑过去,和村民达成利益交换,利用 " 历史遗留 + 开发商确权 " 机制准备大捞一笔,就等着拆的那一刻。那时候,自己就富了!

但这个里面也有陷阱,由于法律漏洞的存在,万一其中发生了资金问题,到时候投入的钱可能就打水漂了。

旧改的影响,对每个人而言都不尽相同。/ 图虫创意

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