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华润置地(1109.HK)中年危机下的油腻老男人

格隆汇 08-21

在充分竞争的市场环境下,没有政策,机制保护,国企输给民企已经是不争的事实。民营地产公司中的佼佼者有融创,碧桂园,恒大等等。而背靠华润集团的华润置地也不过如此,到 2019 年中期,华润置业的总负债已经超过 5000 亿元,面临增速乏力,核心高管流失,已然走向了中年危机。

1、公告事件

2019 年 8 月 20 日,华润置地发布半年报。上半年综合营业额为人民币 458.5 亿元,同比增长 4.7%。其中,开发物业营业额为人民币 366.1 亿元,同比增长 0.3%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为人民币 57.0 亿元,同比增长 30.4%。毛利率为 38.2%,比二零一八年同期的 48.1% 有所下降。扣除投资物业评估增值后的核心股东应占利润为 81.1 亿元,同比增长 11.3%。

不论在港股内房股中,还是在 A 股房地产中,完全落后于行业平均水准。即使今天盘中发布业绩,股价收盘也最终飘绿,说明市场对于这份成绩单也并不满意。

2、业绩点评

(1)业务介绍

华润置地包含销售已发展物业、物业投资及管理、建筑装修服务及其它和酒店这四项主要业务。最近十年,公司的业务没有发生大幅变动,其中销售已发展物业占总业务量的 87% 左右,是公司最主要的创收业务。物业投资及管理占比约 7%,建筑、装修服务及其它占比 5%,体量不大。酒店业务体量最小仅为 1% 左右。

考虑到销售已发展业务为主要业务,公司的拿地力度将直接影响公司未来的创收,收集到公司前七个月的购地数据,发现每个月的拿地量波动剧烈,高位可以到达 350 万平方米,2、3 月份购地不到 10 万平米;5、6、7 月份购地在 150 万平方米左右。行业龙头万科每个月的拿地都维持在 360 万平米左右,因此该公司业绩能保持相对平稳,而华润置地则业务量波动幅度会比较大。

除了购地量,地皮的质量也是公司业务量的重要影响因素。数据显示,1.5 线、2 线和 4 线城市是公司购地的主要区域。分别占比为 18%、40% 和 25%。一线城市的购地量仅占总量的 3%。对比万科的拿地结构,一二三线城市占比分别为 5%、46%、29%,购地各城市分布的占比结构劣于万科。

(2)盈利能力分析

华润置地市值在港股排在第五的位置,与其他九家前十公司进行对比,该公司表现基本达到平均水平。近四年,公司毛利率从 31% 逐步上升到 43%,跟 top10 公司的平均水平完全一致。净利润方面,公司的同比增长率在 10-30% 之间波动。除了 2017 年行业总体表现较好时,公司业绩较为反常下降了,其他时间均小幅优于行业平均值。

截止 2019 年中期华润置地结算面积 248 万平方米,同比增长 27.9%。集团已销售尚未结算的签约额为 2733.3 亿元。其中,已锁定于 2019 年内结算的开发物业营业额已达 1169.0 亿元。2019 年上半年集团新增土储计容面积 1021 万平方米,截至 2019 年 6 月 30 日,集团总土地储备达 6737 万平方米。

综合以上分析,华润公司总体业绩表现比较逊色,对比同行业没有太多的竞争优势。政府主张房住不炒,各大地产公司都在努力发展创新业务寻找新的出路,华润置地在这方面的表现得比较保守,创新能力不足。同时公司的拿地方面波动较大,长期来看,公司的业绩表现也会有较大的波动,同时不会有超预期的市场表现。

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