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广州旧改往事

兽楼处 08-16

1992 年,香港汇丰银行总裁浦伟士到访广州,约见了市长和副市长,要求三天内把广州市在汇丰的债务还清。双方谈了很久,浦伟士都坚持不变。

时任广州市长的黎子流横下心说,只要答应三个条件,三天内把钱全部给你:

1. 汇丰不准在广州开展业务;2. 广州任何单位不许和汇丰借钱;3. 今后汇丰人来广州,或者路过广州,政府派人全城保护。

浦伟士想了想说,钱慢慢还吧。

那时的广州,是真的没钱。黎子流曾经去香港考察过,大受刺激。他宣布广州要建设成国际化大都市,十五年内市区面积要翻一倍,从 187 平方公里扩张到 335 平方公里。

大家在暗自发笑,觉得领导又在放卫星。

如今,二十多年过去了,广州市区面积已经达到 7434 平方公里,是黎市长规划的十几倍。

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1998 年,广交会定址琶洲,琶洲村田地被征,村民 " 洗脚上岸 ",平均每户领到了 20 万元补偿。

其时,广州是外来打工者的天堂,年轻人在这里淘金,成了村民的契机。这些补偿款,后来都成了一幢幢出租屋小楼。

" 握手楼 " 大多四五层,每层四五十平米。除了一二层村民自己居住外,其余的楼层全部隔成独门独户的单间或一室一厅,每户租金四五百块钱。

琶洲渐渐地被密集地建满了这种 " 握手楼 " ——打开窗户,就可以和隔壁楼里的村民握手。

" 握手楼 " 下,是一模一样的发廊、大排档、杂货铺。巷子尽头还是巷子,房子对面还是房子。所以有人开玩笑:就算美国海军陆战队,进到广州的城中村都会迷路。

洗脚上岸的农民,就这样从种田改为种楼了。

包括外来人口在内的常住人口近万人。在广州,有 300 条像琶洲这样的城中村,面积相当于新加坡。

2001 年,当时的总理朱镕基在广州走了一圈,委婉地感慨:

  来广东走了一镇又一镇,镇镇像农村;走了一村又一村,村村像城镇。

广州最知名的城中村,恐怕就要数有近 800 年历史的冼村了。冼村几乎代表了广州城中村的所有典型问题,从 2008 年启动改造,到 2018 年最终回迁,这十年浓缩了了中国城镇化的所有问题。

早期主持冼村征拆工作的是沙河镇党委书记叫曹鉴燎,他说过:

  我就愿意一直留在沙河镇,我一年的正当收入,等于市里干部十年。

事实证明,曹鉴燎的收入,是一个普通干部的百倍,光受贿金额就达到 8000 万。当曹鉴燎从广州副市长任上落马的时候,冼村村民放鞭炮庆祝。

2011 年 4 月,冼村正式开拆,此后由于政府没钱,拆迁一度陷入瘫痪。

7 个月后,央企保利接手了这个难啃的骨头。城中村的改造,是历史问题,是政治经济学问题,更是人性问题。

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广州第一个完成整村改造的城中村,是保利主持的琶洲。

2008 年,和往常一样,政府在琶洲主导了一场拆迁。为了修建琶洲塔公园,政府拆掉了琶洲塔周边 150 多户。

每个村民收到了 120 平米上限的住房赔偿,和 4500 元每平米的货币赔偿。

有几户农民本来不在这次拆迁范围内。他们到处找关系,也要被拆掉——他们成功赶上了这班列车。

但一年之后,他们就后悔了:

  因为琶洲之后的改造主体,从政府变成了保利地产。

2009 年 10 月,琶洲村土地挂牌。摘牌企业是保利地产;2010 年 3 月,保利进驻琶洲村,开始动迁。

琶洲成了广州第一个企业主导改造的城中村。

保利主导的动迁,标准显然要比政府主导的动迁高很多。琶洲村联社党委副书记徐志恒说,只相差一年,2008 年政府主导的琶洲塔公园拆迁,每户村民相比少了 1000 万补偿。

保利也是摸着石头过河。这是他们第一次接手整村改造项目,懵懵懂懂的他们,刚开始是完全不知道中国基层社会里的利益纠葛、阶级碰撞。

和传统意义上 " 霸蛮 " 的动迁队不太一样,保利的动迁队书生气很重。大部分人都是保利从各个部门临时借调过来的员工,很多还是刚毕业不久的大学生。

第一次进村,动迁队穿的都是黑西装和白衬衫。村民之前只在黑帮电影里看过这身派头。于是他们把这些拿出来招待动迁队:

  关门、洗脚水和狗。

吃一堑长一智。动迁队第二天就换上了紫色 T 恤和运动裤。他们不再像鬼子进村一样气势夺人,而是低头哈腰,帮忙给村民通下水道、调解纠纷,没事看看村民打牌、唠嗑。

一位名叫欧阳的大学生,实在不知道怎么跟村民开口做工作。他就站在村口,看了一位老村民钓了三天鱼。老村民看他可怜,带他回家吃了顿饭。

欧阳就此打开了动迁的大门——那个老村民是村里最德高望重的长老。

这群青瓜蛋子创造了一个奇迹。半年后,琶洲村完成基本全部签约,整村完成拆平。

和琶洲村同期启动旧改的赤沙村,现在仍是一片握手楼。

2014 年 10 月,6000 多套回迁房通过摇珠形式回到琶洲村村民手里。

在回迁小区门口," 欢迎回家 " 四个大字特别醒目。琶洲村 2000 户村民,平均每户约 3 套房产。

最多一家人分了 60 套房子。按现在 6 万多一平米的房价算,身家至少一个小目标了。

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2005 年,日本城市学者上原雄史花了两个月时间,考察了广东的城中村。

他发现政府和附近市民觉得城中村是一块疮疤,让治安变得越来越糟。除了用推土机推平,别无出路。但城中村村民靠出租房屋维生,他们关心回报。

上原雄史提出一个问题:

  城中村的改造,应以哪一部分人的利益为重?

琶洲改造之后,村民都身家不菲。改造后,琶洲新村市场价涨到六万多一平米,租金变成了五六十一平米。

很多村民早上端着大碗、蹲在阳台上,看着对面的高档小区说:

  我要看看他们有钱人是怎么吃早餐的。

说这话的人,可能个人资产上千万,每个月租金收入都有两三万。

旧城改造最开始是钱和补偿的问题,但是到最后能不能成功,就是 " 人 " 的问题了。

城中村改造完后,真正的挑战才刚开始:

 这是他们的家,但原住民如何融入到城市中去?

保利在琶洲交出了自己的答卷。他们竭力做出了一个个多样化共存的生态,努力让琶洲产城人、传统与生态、原住民和外来人口融合在一起。

保利帮村社集体物业建成了几栋写字楼,一个购物中心和酒店。

去年年底保利琶洲广场开业,人流如织,很快成为了区域的商业中心。这里不仅成为了一片现代化住宅区,还成为了珠江新城之外,又一片区域办公和商业中心。

保利发展帮助琶洲村经营的保利广场,能给琶洲村民平均每人 10 万元一年的分红。一家三口人躺着的年收入,比很多 996 社畜还要多。

过去两年,琶洲还成了一个旅游景点。广东要做三旧改造的政府或者开发商,都会过来看一看:

  琶洲旧改是广东最成功的一个旧改项目。

2018 年,琶洲街道 GDP 是 300 亿元,五年后,他们希望超过 1000 亿。

西藏省 2018 年的 GDP,也才 1400 亿。

除了发钱,保利还帮着留下了琶洲的根。如今,琶洲新村的村口伫立着两大祠堂,分属琶洲村两大姓氏——徐家和郑家。里面存放着完整的族谱。

祠堂旁边是一个岭南文化广场。广场旁边,是保利给村民配建的小学,规模是原来村小的三倍大。

琶洲的旧改故事,成了广州乃至全国城中村的样板。

两个月前,总理召开会议,部署推进城镇老旧小区改造,要求金融加大对旧改的支持。

国务院一位参事估算,旧改投资总额是 4 万亿,涉及上亿的居民。

今年上半年,广州就有 15 个城中村招标确定了改造的合作房企,涉及金额超过 638 亿元。

要知道,2018 年之前的十年,广州一共只有 8 个城中村完成旧改。

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