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重启“地产 + 基金”模式 越秀地产加速拿地

时代周报 07-16

时代周报记者:胡天祥

以较低投入撬动 " 大项目 ",越秀地产再度重启 " 地产 + 基金 " 模式。

7 月 9 日,越秀地产 ( 00123.HK ) 发布公告称,6 月单月,公司在广州、深圳、杭州、青岛等新增土地项目 6 个,代表公司实际权益的土地价款合计约为人民币 17.91 亿元。

这一数字显然与之前媒体的报道不符。据公开新闻统计,仅 6 月 24 日一天,越秀地产便斥资 87.52 亿元拿下深圳、广州、杭州三城共 21.81 万平方米土地。加上 6 月 21 日在广州增城拿下的三迳村地块,4 宗地块共计 94.32 亿元。

" 这是公司一种独特的拿地方式,与广州越秀产业投资基金管理股份有限公司(以下简称 " 越秀基金 ")合作,前期公司约占 9.5% 的实际权益,越秀基金占 90% 左右。" 越秀地产投资者关系部人士告诉时代周报记者,上述拿地方式能使公司在短期内以比较低的成本去获取资源,降低前期拿地的资金压力。

简而言之,便是越秀地产与同属越秀集团的越秀基金合作,以较低成本获取土地进行开发,当项目开发形成销售后,根据项目的情况选择回购,形成 " 先拿地,后付钱 " 的模式。表面看来,通过这种新模式,越秀地产既能加快扩张速度,又能保持较低的资产负债率,进而达到低成本融资的目标,可谓一举两得。

不过,在回购项目股权的时候,越秀地产需每年支付基金方不菲的期权成本。以广州萝岗地块为例,基金合营伙伴向越秀地产授予了项目公司全部 90% 认购期权,行权价格相当于合作伙伴注入的资本总额加上 12% 的年回报率。" 如果加上发行费,其融资成本达到 13%。如果土地没有升至 13% 甚至下跌,越秀地产将承受大部分风险,且无法将风险转嫁出去。" 一位房地产资深评论人告诉时代周报记者。

" 公司在购地后一到两年内享有回购权,年回报率通常会在 12% 左右,一旦达不到预期,公司会与基金方协商,不在约定的时间点内回购。" 越秀地产投资者关系部人士告诉时代周报记者,另外公司还有一个权利,就是可以把回购剩下的权益去找合作方。

重启 " 地产 + 基金 " 模式

事实上,这并非越秀地产与越秀基金的首次合作。2013 年,越秀地产购入 7 宗地块,土地总金额约 201.24 亿元,其中有 4 宗地是和越秀基金合作,越秀地产实际支付的拿地款仅为 58.17 亿元。2014 年 1 月,越秀地产再度与越秀基金合作购入杭州古墩路地块,总金额约为 10 亿元,越秀地产所占的应付土地款为 1 亿元。

" 越秀地产与越秀集团旗下基金联合拿地,其实是一种‘明股暗债’的融资方式,这从协议中越秀地产享有基金方项目公司股权的认购期权就能看出。" 上述房地产资深评论人告诉时代周报记者,与基金联合拿地是一种关联交易,实际上这就是一种债。

而在越秀地产管理层看来,和基金合作拿地的模式,可以让公司在好的土地出现的时候,有机会拿下这块地。" 比如像武汉精武路项目这样难得的土地机会,如果让越秀地产自己马上拿出 90 亿元的资金去竞标,不太可能,这个时候找基金合作,这就是抓住原本抓不住的机会。" 在 2014 年中期业绩会上,时任越秀地产董事长张招兴曾经公开表示,这个模式绝对不会给资金链产生什么压力,而是提前抓住了机会,提高了周转效率,提升整个投资的回报率。

值得注意的是,从 2014 年中旬到 2018 年,越秀地产与越秀基金之间忽然 " 断了联系。2014 年 11 月 24 日,越秀地产以 64.5 亿元摘得广州市年度总价 " 地王 " 时,越秀基金也没有参与其中。有媒体报道称,这是面对房地产行业调控及房地产市场逐渐转向的预期下,越秀基金出于风险控制考虑,开始逐渐减少对房地产项目的投入。

直到 2019 年,双方再次开始合作拿地。6 月 14 日,越秀地产摘得杭州临安区地块;6 月 21 日,越秀地产拿下广州增城一宗宅地;6 月 24 日,越秀地产分别竞得深圳宝安地块、杭州天目医药港地块及广州从化一地块。据悉,其中,越秀地产占杭州天目医药港地块 10% 实际权益;除此之外,其他地块均占 9.5% 的实际权益,对应土地款 17.91 亿元,剩余权益由越秀基金持有。

" 前几年与基金拿地合作减少,主要是没有遇到合适的地块,而且有的地块比较便宜,公司直接就能买下来。" 越秀地产投资者关系部人士告诉时代周报记者,公司会根据地块的情况和价格的情况去选择是否与基金合作。

加速扩储

借助越秀基金,越秀地产今年在拿地上猛然加速。据不完全不统计,今年上半年,如以 100% 权益计算,越秀地产在土地方面的支出已经达到 235.43 亿元,远超去年全年 159 亿元权益拿地金额和 2019 年 159 亿元的拿地预算。

" 今年公司在拿地上会比较看好一二线城市,尤其像深圳,今年推出来的地比前几年加起来还多,所以有这个机遇就要及时把握。" 越秀地产投资者关系部人士告诉时代周报记者。

据悉,除了与基金合作拿地,越秀地产还通过与广州地铁合作、城市更新等方式,多元化纳储。今年 2 月 27 日,越秀地产向其控股股东越秀集团、广州地铁收购广州增城品秀星图项目 86% 股权及贷款权益订立协议,应付款总额达 141.08 亿元。5 月 28 日,越秀地产拟收购广州地铁的两项目各 51% 股权,预计项总代价为 90 亿元。另据媒体报道,今年 6 月,越秀地产介入番禺里仁洞村旧改。招标公告显示,里仁洞村旧改总投资金额 210 亿元。

一名接近越秀地产的业内人士告诉时代周报记者,拿地策略上的转变,与管理层的更迭也有关系。2018 年 8 月 14 日,越秀地产发布公告宣布,张招兴辞任该公司董事长及执行董事,林昭远获委任为董事长兼执行董事。除此以外,朱春秀辞任越秀地产副董事长及执行董事,林峰获委任为该公司执行董事、副董事长及总经理;及刘艳女士获委任为该公司执行董事。

对于新任管理层而言,当务之急便是如何完成 2020 年 " 保 800 亿、争 1000 亿 " 的销售目标。据悉,越秀将 2019 年合同销售目标定为 680 亿元,目标增长率为 18%,距离千亿目标仍有不小的差距。

" 去年 41% 的增长,今年提出 18% 的增长,是因为整个国家的房地产规模已经达到 15 万亿元,从目前整个形势的研判来看,国家调控会维持较严厉。" 林昭远表示,从我们的角度,今年还是按照 18% 的增长来进行铺排,至于市场怎么走,还是有待于市场进一步的发展态势,根据动态做调整。

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