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万科泊寓人事再变动 总经理薛峰确认离职

时代周报 07-16

履新仅 1 个月,万科长租公寓事业部总经理薛峰就提出了离职申请。近日,万科长租公寓的人事变动引来业内猜想。

当时代周报记者致电薛峰,薛峰以正在忙其他事为由匆匆挂掉电话。随后,万科方面回复时代周报记者称,薛峰确实已向公司提出辞职,并表示租赁住宅业务是万科的核心业务之一,在业务发展过程中存在正常的人事变动和实际困难,是必须要面对的功课。

事实上,在薛峰离职之前,万科长租公寓的困境便已经凸显。开业数量不及预期一半,房源获取渠道受阻,万科的租赁住宅业务波澜不断。

万村搁浅

在经历了前期的规模狂奔之后,从去年开始,万科长租公寓业务的发展难题逐渐浮出水面。

一方面,长租公寓的发展速度明显不及预期,在 2017 年 8 月,万科就曾提出,2018 年 " 万科泊寓 " 可以实现开业 15 万间的水平。但根据财报数据,去年万科泊寓仅开业了 6 万间,开业数量不及预期目标的一半。同时,万科还预计 2019 总开业数为 10 万间,依然不及 2018 年的原定目标。

与此同时," 万村计划 " 的推进也障碍重重。

" 万村计划 " 是万科深圳启动将近两年的新业务,专门从事城中村综合整治及运营。在发展之初,万村计划被寄予厚望,一众高层为其站台。2018 年 4 月,万科创始人、万科董事会名誉主席王石在出席万科举办的城市共创大会上表示," 深圳 1044 个城中村里居住了 60% 的城市人口,对于城中村不能采取大拆大建的方式,必须找到综合整治提效的新模式。"

想要在深圳长租公寓市场分一杯羹,城中村的占比不同小觑。以岗头新围仔村为试点万村计划一路前进。根据深圳万科提供的数据,截至目前,万村已开业四百余栋,获取一万余间房源。

然而,进行得如火如荼的 " 万村计划 " 在实际实施过程中却碰到了诸多困难。由于发展速度过快以及财务测速的激进,万科遭受了 " 推高租金 " 的诘问,招致了一场庞大的舆论风暴。

去年年底," 万村计划 " 宣布全面暂停拓展新房源;而最新消息是,万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分位于光明、坪山等区域的农民房源。

对此,深圳万科方面向时代周报记者表示,在推进过程中,确实遇到了一些实际的困难,综合推进过程中的客观情况,拟对现有房源结构进行小部分调整和优化,相关工作正在有序推进中,调整是为了更好、更长远的发展。

时代周报记者走访龙华茜坑新村发现,万村公司签约的城中村 " 农民房 " 仍在施工状态。现场一名项目施工负责人向时代周报记者表示,茜坑新村签约楼栋约有 50 多栋,目前正在改造以及完成施工约有十几栋。

伴随着业务收缩,一系列人事动荡也由此展开。一位曾在深圳万村工作过的人士告诉时代周报记者,深圳万村在巅峰时期有 400 多名从事房屋拓展的员工,目前还剩下 300 多人,部分选择去泊寓从事工作,部分选择离职。与此同时,万村所在的南方区域 " 掌舵人 " 张纪文也被调离。

2019 年,长租公寓事业部正式成立。高级副总裁孙嘉从今年 5 月份开始担任长租公寓事业部的董事长和第一负责人,5 月底,在广州万科总经理职务上工作仅 3 个多月的薛峰,再次被调任至长租公寓事业部任总经理。

然而,任职仅一个多月,如前文所述,薛峰离职。

盈利待考

在一系列困境背后,经济问题是根本原因。

万科总经理祝九胜在 2018 年业绩会上坦承,长租公寓的钱的确很难赚,经过 4 年的发展,长租公寓 2018 年的租金收入接近 9 亿。

广州泊寓的工作人员向时代周报记者表示,长租公寓的回报周期在 7 年左右。受困于租金的限制,城中村的回报周期更长。

房东东公寓学院创始人全雳向时代周报记者指出," 城中村改造的隐形成本非常高,包括了道路、绿化、结构加固、做连廊,排线、给排水管道、各种隐蔽工程,消防安全设施,电增容等等。如果在深圳是改造一个 15 年房龄的厂房,200 间,分摊到每间房的改造装修以及软装成本,大致在 60000-65000 元左右,而改造城中村,分摊后改造成本要到 10-12 万每间。"

上述深圳万村前工作人员也向记者表示,城中村公寓的改造成本在 1500-2000 元 / 平方米。

在走访过程中,项目施工负责人指着一栋刚完成装修的 6 层小楼向记者表示,该栋楼的成本在 200 万左右,平均施工周期在 3 个月左右。

" 对于城中村改造,万科也低估了城中村沟通和协调的实际难度。" 全雳向时代周报记者补充道。

" 村民对租金期望高,以及村委不配合,也成为实际推进中的困难。" 深圳万村前工作人员向时代周报记者说道。

而另一家长租公寓运营商窝趣公寓也向时代周报记者表示,每家公寓都有接触旧改类项目城中村、老旧厂区升级产业园区等,改造多遇到的困难是消防问题、还有一些隐性成本。

在窝趣公寓看来,白领公寓包租项目的投资成本在 5-6 万是比较合理,所以改造成本也控制在这个范围,会略高于常规新建改造的公寓项目。

万科在长租公寓领域的教训和调整,并非个案。从 2017 年开始,在租售并举政策的东风下,住房租赁市场迎来了高速发展的窗口期,各路资本抢滩长租公寓市场。在经过前期的野蛮生长之后,长租公寓进入理性发展期,上个月远洋、朗诗等房企都传出要剥离长租公寓业务的消息。

变化背后,是企业在发展过程中无法回避的盈利难题。

全雳透露,盈利分为两个层面,一是项目本身盈利,二是公司盈利。单项目盈利容易考量,一般 4-5 年可以回本。而公司盈利,遥遥无期,特别是包租型品牌机构。无论哪家规模型品牌机构,都需要有个庞大的后台,后台是非常烧钱的,特别是 IT 和研发费用。

困境重重,人事动荡之下的万科长租公寓将何去何从,仍需时间的考验。

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