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供求规模迎来春节后首次回落 , 溢价率延续下滑 ( 2019 年 6 月 )

搜狐焦点 07-14

受三四线供求收缩影响,6 月份土地市场成交量也迎来了春节后的首次回落,地价虽然在一线城市多宗高价地成交下创下新高,但多数热点城市下月供地量减少,地价上涨趋势预计在下月难以维持。市场热度方面,由于本月房企融资环境收紧,同时热点城市杭州、南京等纷纷加大了供地力度,东莞等城市还进一步调整了土拍规则,6 月份溢价率指标延续了上月的回落趋势继续下调。

各能级城市方面,一线城市成交量在上月上涨趋势上继续回升,成交价格也在高价地块集中成交的带动下大幅上涨,溢价率更是飙升至 25%,达到今年最高点;二线城市方面,在采取限价竞拍方式之后,更多城市加大了土地供应量降温市场,成交溢价率继续小幅下滑;三四线城市受分类调控政策影响供应和成交量均有所缩减,地价也迎来了春节后的首次回落,成交溢价率也跌至 20% 以下。

市场走势

供求体量环比均回落

6 月地价突破 3000 元 / 平方米

供应方面,受 4、5 月份土地集中供应的影响,6 月份土地供应节奏有所放缓,供应量相比上月明显缩减。据 CRIC 统计数据显示,全国 336 城经营性土地供应总建筑面积为 21814 万平方米,环比下跌 21%。各能级城市的土地供应量相比上月也均有所减少,特别是上月供地较多的二线城市,本月土地供应量环比下降三成多,杭州、武汉、天津、重庆、南京等多个热点城市均减少了土地供应量。成交方面,6 月份土地成交量连续四月的上行趋势也戛然而止。据 CRIC 统计数据显示,全国 336 城土地成交建筑面积为 19148 万平方米,环比下降 8%,同比也下降 2%。另外,由于本月土地供应量大幅减少,预计成交量回落这一趋势在 7 月份还将延续。

成交单价方面,本月成交楼板价受一线城市高价地大规模出让影响持续上涨,环比增加 7% 达到 3026 元 / 平方米,成功突破 3000 元 / 平方米,创下 2017 年 9 月以来的新高。但就各能级城市来看,只有一线城市的地价大幅上涨,平均楼面价接近 2 万元 / 平方米,二三线城市地价均出现了下跌趋势,同时,一、二线成交占比相比上月也大幅提升,两方面因素共同助力了整体地价的上涨。由于热点城市纷纷减少了本月的土地供应量,地价上涨趋势预计可能会停止。

进一步联系市场热度来看,本月溢价率延续上月的回落趋势,溢价率降至 18.9%,环比上月下降 0.8 个百分点。除一线城市由于北广深成交了几宗高溢价地块推动溢价率环比大涨 18 个百分点至 25.9% 外,二三线城市溢价率均有所回调,其中二线城市溢价率一方面是由于城市加大土地供应降温市场,另一方面是由于最近融资环境收紧,房企拿地更加谨慎所致;三四线城市溢价率相比上月下降了 3 个百分点,土地市场有一定的降温。

各能级成交

一、二线城市供地力度加大

三四线城市量缩价跌

各能级城市表现迥异:一、二线城市由于市场关注度仍在高位,本月成交面积均有不同程度的上涨,三四线城市受政策调控影响近两月供应量已经收缩,本月土地成交量也在此影响下出现下跌趋势,平均地价也在下跌,热度俨然在回落。

成交规模方面,一线城市土地成交进一步攀高,本月成交建筑面积 359 万平方米,在上月环比翻番的基础上,再度环比上升 37%,同比涨幅也达到了 5 成以上。最值得关注的还是 6 月末的深圳土拍,单日土地成交金额达到了 224 亿,为 2019 年上半年城市单日成交金额第二高点。二线城市本月成交体量达 5492 万平方米,环比上涨 16%,昆明、武汉、郑州等中西部城市成交量均突破 200 万平方米,其中成都热度较高,成交的 13 宗地中有 7 宗地的溢价率超过了 35%,位于双流区怡心湖板块的两宗宅地溢价率更是分别高达 121% 和 99%。三线城市方面,5 月份的控 " 供应 " 效果开始显现,土地成交量 1.3 亿平方米,环比下滑 16%。

价格方面,一线城市地价同环比均上涨,二三线城市地价则表现为 " 同比涨环比跌 "。其中,一线城市本月成交楼面价为 19533 元 / 平方米,同环比上涨幅度均在五成以上,主要是本月北上广深均有高价地块成交,其中深圳成交 7 宗地中有 4 宗的楼面价均在 2.5 万元 / 平方米之上;二线城市成交单价相比上月微降 6%,为 4589 元 / 平方米,但仍然超过去年同期水平;三四线城市成交楼面价为 1935 元 / 平方米,环比下降 6%,是 2019 年来地价首次下跌。

重点地块

一线城市优质地块集中出让

深圳 5 宗宅地均最高限价出让

受一线城市成交量大幅提升影响,本月总价榜和单价榜都成为了一线城市的主场,其中连续多月未大规模供地的北京、深圳由于在本月成功出让了多宗高价地块,成功占据两榜 C 位,同时也带动了本月总价榜和单价榜的大面积提升。北京继上月成功出让首宗不限价宅地后,本月又有此类用地供应,其中位置相对较佳的石景山地块最终成交总价高达 73.4 亿元,是北京今年以来出让总价最高的一宗。本月土地市场最亮眼的城市还属深圳,继 1 月份成交 1 宗商办用地后,终于在本月迎来了今年内的首场含宅用地的竞拍,并罕见放出 5 宗优质宅地,总体量达 68.97 万平方米,吸引了 80 余家房企竞拍,最终这 5 宗地全部最高限价成交,并且实际可售楼面价与周边房价比均高于 0.8,部分地块企业拿地成本逼近周边在售一手住宅价格。

总结

6 月份土地市场成交量连续 4 月上涨趋势停止,总成交建面又回落至 2 亿平方米之下。地价虽然创下新高,但主要是由于能级成交结构变动所导致,事实上仅一线地价大涨,二三线地价均出现了下滑。市场热度方面,溢价率也延续上月的下滑趋势,整体市场进一步降温。

由于土地价格进一步走高,越来越多的城市开始限地价,部分城市如杭州在本月直接升级土拍规则,限制出让地块上商品住宅的销售价格,以求缓和地价过快上涨的趋势;同时,银保监会近日表态要严防房地产泡沫,部分地区银保监局已经采取措施,对地产信托融资业务及部分信托公司提出要求,这预示这房地产融资进一步收紧;在此影响下,三季度溢价率仍有可能继续回落。

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1. 本文转载自:克尔瑞地产研究

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