“断崖跳水”牵出“止跌令”,房价真的降了?

融360 06-12

房价,不能降。

6 月 6 号湖北恩施半官方的 " 房地产协会 " 下发了一则红头文件。

一句话总结文件主旨是 " 房价不要降 "。

文件中称,当地新开楼盘房价断崖跳水,最高降价甚至能低于备案价 800-1200 元,这可不是一般的降价。

2019 年 5 月,恩施当地新楼盘均价在 6000 元每平米左右。降价 800-1200 也就意味着当地最大降价幅度竟然在 13.3%-20% 左右。这个比例可以说是很高!

另外,还有一段话特别耐人寻味。

楼盘同期比,下降 200-500 元每平米。可能会有人说 200-500,并没多少钱呢?

但是你忽略了一个词叫 " 同比 "。

一般情况下,同比指的是今年 N 月和去年 N 月的比。房价同比,也就是今年 5 月价格和去年同一时期(2018 年 5 月)价格的比。

而房价的同比能证明什么呢?最直观的其实是反映了一年的房价涨幅。

国家统计局每月都会发布 70 城房价指数。

这 70 座城市里,近一年房价均价涨幅最大的城市,房价上涨了 23.8%,幅度最小的也上涨了 2.5%。

我们再看看恩施。

去年同期新房均价还是 5000 左右,一年涨了大约 13%。

本来嘛,恩施房价基数就低。如果是在一线城市,好几万的房价,跌个几百真不算什么,但放在恩施这样的城市上几百块也是很敏感了。更何况,这一跌,就跌回了一年前。

1、牵一发动全身

房价,是怕跌的。要不然之前的江西的赣州,现在的恩施也不能这么紧张兮兮的。

可房价为什么怕跌呢?宏观点的可以从经济层面扯出不少影响,一时半会说不完。

那我们来说说微观点的层面。

房价很多时候反映的并非真实的市场,而是预期。

也就是对未来情况的估计。所以我们会看到,很多城市的房价,明明高到大部分人都买不起的程度,但仍然在上涨。这里就是房价预期在起作用。

下跌同样也有预期。卖家(房地产商),对未来市场如果持消极态度时,就会按耐不住,通过降价手段刺激市场,摆脱高库存量,以期通过减少利润空间,回笼资金,降低风险。

但一个城市的市场规模总共就这么大,房企 A 降价了,大家都去 A 那买房,那么房企 B 的房子就没人买,房企 B 就要承担更大风险,所以 B 也跟着 A 降价。就这样 A 传 B,B 传 C,降来降去,市场动荡。

2、扛不住的市场

降价是市场决定的。

市场影响价格的因素有两个,一是供应,一是需求。

大部分的三四线城市,在过去几年的激进棚改政策中,制造了大量的库存。

但又因为经济、人口等因素,市场需求特别有限,无力消化已产生的库存。

不仅如此,从近期新开楼盘看,恩施当地新房户型多偏好大面积。

100㎡以下户型在当地并不多见,面积大直接影响了房屋总价,对刚需购房者而言,买套房的压力其实并不小。

这也决定了恩施当地市场消化起来并不会特别快。

库存积压,直接造成房企资金回笼慢,资金链紧张,一些抗压能力弱的小房企甚至有生存危机。所以文件里,用房子做抵扣工程款的现象也就好理解了。

当地房企,迫切希望把手里的房子卖出去。打折、优惠、降价也就能说的过去了。

降价是真的降,当地想要维持市场稳定从而搬出 " 止跌令 " 也是真的。

但是,有些时候,止跌并不能解决根本问题。买不动的依然买不动,卖不出的也仍然卖不出。

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