北京公积金新政后 90 后购房者至少多花 12 万利息

华夏时报 09-14

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者刘诗萌 北京报道

初秋渐凉的时节,北京楼市继去年 "3 · 17" 新政后再度传来的收紧信号,也让许多投资客的心 " 凉 " 了下来。

13 日,北京市公积金管理中心发布公告称,从 9 月 17 日起,居民购房在使用公积金贷款时将执行 " 认房又认贷 " 的政策,凡是有过住房贷款记录的购房者都不能再按照首套房贷款政策来执行。

同时,公积金贷款将与缴存年限挂钩,缴存 1 年可贷 10 万元,缴存 12 年才能贷到最高额度 120 万元。

思源地产首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时表示,对于购房者来说,本次公积金政策调整最核心的一点就是认房又认贷。之前北京认房不认贷,公积金杠杆相对来说运用得比较充分。现在调整后,把高杠杆最后一条通路也给堵死了。

" 按照这个政策,公积金将基本离开刚需。" 中原地产首席分析师张大伟指出。

公积金政策全面收紧

新政内容显示,北京公积金个人贷款政策全面收紧。此前,北京公积金贷款判断 " 首套 " 还是 " 二套 " 的规则是只看借款申请人在北京是否有住房,即 " 认房不认贷 ";而现在个人住房贷款记录也被纳入考量范围,而且是根据覆盖全国范围的中国人民银行征信系统核实,既包括商业性住房贷款记录,也包括住房公积金个人住房贷款记录。

也即,只有名下无住房贷款记录且在北京无住房的申请者才能按首套房贷款政策办理;有过 1 笔住房贷款记录,或在北京仅有 1 套住房,或在北京仅有 1 套住房并为此贷款,除此以外无其他住房贷款记录的申请者,才能按二套房贷款政策办理;如果被核定为有两套及以上住房,则不予贷款。

相应地,采取公积金贷款购房的首付比例也有所调整。购买经济适用住房首付款比例不低于 20%,购买共有产权等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于 30%。此二者以外,购买普通自住房为首套房的首付款比例不低于 35%,为二套房的不低于 60%;购买非普通自住房为首套房的首付款比例不低于 40%,为二套房的不低于 80%。

易居研究院智库中心总监严跃进表示,除非购房者在北京没有住房,同时没有贷款过,那么是可以按照首套房的政策落实的,否则贷款方面都有压力。尤其是过去贷款过,偿付完贷款想再新购住房的申请者这次被界定为二套以上房产类型,是不能够再贷款的,这对于部分住房改善型需求或有一定影响。在首付比例方面,经济适用房、共有产权住房、普通住房和非普通住房,以及首套和二套房等适用了不同的首付比例,或也是由于近期共有产权住房等交易增加,所以政策层面需要积极给予规范。

张大伟认为,北京公积金占交易比例不高,平均在 20% 左右,但这个政策影响下预计起码这比例里的一半需求将只能选择商业贷款或者全款。

90 后购房者至少多花 12 万利息

新政另一个广受关注的点,就是公积金缴存年限的长短将会与借款申请人住房公积金的贷款额度挂钩,每缴存一年可贷 10 万元,最高可贷 120 万元。 如果缴存年限不够 1 整年的,按 1 整年计算。如借款申请人为已婚的,以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

在张大伟看来,本来公积金贷款额度就很少,这一项政策对年轻的刚需客影响非常大。《北京住房公积金 2017 年年度报告》官方数据显示,截至 2017 年底,北京地区全年发放住房公积金个人贷款 535.78 亿元,涉及住房 57818 套,回收贷款 269.02 亿元,同比分别减少 50.1%、49.4%、18.9%。

据《华夏时报》记者此前的走访观察,北京有一些楼盘并不接受公积金贷款和商业贷款的混合贷,因此这些楼盘的购房者只能放弃公积金,选择全部使用商贷。8 月底,北京 7 部门联合下发了通知,要求房地产开发企业及其委托的房地产销售机构不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。

但根据新政的差别化要求,当下北京市场平均购房年龄在 28 岁左右,也就是 23 岁大学毕业开始工作的第一批 90 后们,按照新政只能贷款 50 万左右,年限不够无法贷出的部分须转移到商业贷款。据张大伟测算,按照减少到 50 万计,购房者因为新政策大概将多支付 12 万左右的利息。

不过,对于一直以来执行的最高额度 120 万元,政策也允许有条件上浮。为了落实北京城市总体规划有关要求,新政对户籍在城六区的购房家庭,在城六区外购房且为首套房的,最高贷款额度在 120 万元的基础上可上浮 10 万元、20 万元。 借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮 20 万、至 140 万元; 如果户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮 10 万、至 130 万元。

严跃进指出,北京当前市区人口过于拥挤,未来非首都核心产业会外迁,因此郊区公积金贷款优惠政策其实是配合了当前的产业结构调整。

楼市监管再度趋严

自 2018 年下半年开始,房地产市场监管进一步收紧趋势就有所加强。

6 月底 7 月初,住建部对 30 城启动房地产专项治理,打击投机炒房、" 黑中介 "、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。7 月 31 日,中共中央政治局召开下半年经济工作会议,明确要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。8 月 17 日,住建部再启约谈,海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府负责人被要求综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,促进供求平衡,切实增加住房及用地有效供应,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。

而历来作为全国楼市 " 牛鼻子 " 的北京,此次时隔一年半的时间再度升级 " 限贷 " 政策,也极具指示性。

严跃进认为,这一政策,其实是公积金贷款额度相对偏紧、抑制投资投机需求等情况下的政策体现。从当前的购房政策看,本身已经比较紧了。公积金政策继续收紧,尤其是额度减少,影响是偏利空的,购房者面临的压力比较大。

同时,政策中还包含了月均还款额不超过借款申请人月收入的 60%、异地购房只能购买户籍地或者户籍所在省会的住房、原则上取消大病提取等条款,直接针对投资投机投机和骗提公积金进行封堵。

" 北京的政策多少是有信号意义的,所以后续不排除全国各地公积金等方面政策还是会有收紧的动作。" 严跃进指出,这个信号或也意味着今年 9 月份又会有部分城市进入到新一轮的调控体系中。

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