让全国人民相信“房子只够卖 5 个月”,谁是最大受益者

雪球今日话题 09-15

本文系杠杆游戏(网易新闻 · 网易号 " 各有态度 " 签约作者)创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文 | 张银银

8 月经济数据出炉,地产数据依旧牵动人心。

最震撼的消息要数,"8 月库存创新低,全国房子 5 个月即可卖完 "。

我国统计局发布数据显示,2017 年 1-8 月份,商品房销售面积 98539 万平方米,同比增长 12.7%。中原地产分析师张大伟表示,如果按照 8 月份单月成交面积 1.2 亿平米来计算,当下库存去化周期已经只有 5.1 个月。

事情真的是这样吗?房地产的疯狂难道毫无降温?

1、按照我国统计局的待售面积,其实从来都只够卖几个月。没错,确确实实,截至 2017 年 8 月,我国商品房待售面积,只剩下 62352 万平米。1-8 月份,我国商品房销售面积 98539 万平方米,平均每个月销售了 1.23 亿平米。这么算的话,还不够 5.1 个月卖。

今年 6 月,销售更是高达近 2 亿平米!创下新高纪录,要是这样的效率,我们是不是要说,全国新建商品房库存,只够不到 3 个月卖了?

杠杆游戏查阅了近年数据,哪怕是在库存较高的 2015 年末,按照当时的去化速度,当时的库存似乎也只够卖不到 7 个月。

2015 年末,我国商品房待售面积为 71853 万平米。当年商品房销售了 128495 万平米。算下来,平均每个月销售了 1.07 亿平米,若这么算,当时的库存,只够卖 6.7 个月。

按照我国统计局的所谓待售面积,其实从来都只够卖几个月。这到底是怎么回事?显然,这个说法并不靠谱,但事情值得深思。且看下文。

2、道理很浅显,待售归待售,又不是市场不再有新的供给。根据最新的数据,截至 8 月末,我国房地产施工面积 721781 万平米。同比增速虽然不高,也有 3.1%。也就是说,现在的施工面积比去年同期还略多一点。

换句话说,施工面积增加,未来摊到每个月可供卖、竣工的面积,比 2016 年同期还会略多一点。也就是说,在销售增速不变的情况下,库存压力其实不会太大。当然不否认,如果维持目前的销售增速,考虑到施工增加不多,确实库存会越来越少。

而当下,针对一二线城市的调控整体还是较严,所以销售增速也不至于像去年那么高,搞空库存不会发生。杠杆游戏就注意到,最近几十个月,最高峰时 2016 年 1-4 月。累积销售增速高达 36.5%。

即便是 2017 年初的 1-2 月,销售增速也还有 25.1%。如今 1-8 月累计只剩下 12.7%。所以,不必太担心。此外,就算销售增速再次鱼跃冲高,开发商投资热情也会带动起来,新开工、总施工面积也会增加。

3、你不知道的我国统计局版商品房待售面积秘密,实际被低估。这一点,很多杆友恐怕都不明白怎么回事。我国统计局明确解释:

商品房待售面积:指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

这段话够长、修饰词语够多。杠杆游戏给翻译一下,官方版待售面积只包括竣工未卖、未出租的商品房。但实际上,我国新建商品房主要流行卖期房,而不是现房。那到底还有多少期房待售呢?不知道。无论如何,比目前统计的待售面积要多。

当然,已竣工未卖的持续减少,说明期房肯定卖得不差。没错,我国统计局数据表明,2016 年以来,单月销售面积都在 1 亿平米以上,一直维持较高销售增速,直到近几个增加才下滑。即便如此,基础已经很高。

4、待售面积持续下降,不仅表明去化效果不错,也或许表明预售证发放节奏起了效果。各位杆友可以想一下,一个房子竣工了却没卖出去,也没租出去,这意味着什么?这意味着这个楼盘的房子去化效果,确实不够理想。

在销售火爆的楼盘和行情下,往往是房子还在建,开发商一拿到预售证,马上就被卖出去。而过去建好了,却没有卖出去、租出去的,说明真的是需要去库存的盘或房。可能是地段因素,也可能是房子本身不够好,或者有这样那样的问题。

显然,这样的房子最应该卖出去,因为一天不卖出去,开发商资金就一日无法回款。相关部门也就担心自己城市库存得不到减少。而库存真的积压,可供给的房屋较多,也就可能影响房价了。

正如 2015 年末,我国商品房待售面积为 71853 万平米。而 2014 年末时这个数字为 62169 万平米,2013 年末时为 49295 万平米。重点是 2014、2015 年销售面积,都不如 2013 年高潮时。

而那三年,库存真的是在连续增加,你说相关部门急不急嘛?所以才有了后来的去库存、降息降准、放松调控、鼓励买房……

最近大家明显感觉到各大城市预售证发放节奏不算很快,市场供不应求,很多盘日光或一夜之间光大半。还有的开发商努力不开盘,甚至成都有开发商说自己预售证丢了,要补办,就是不肯卖房子。他们在等什么?

你懂的,都在预期房价继续走高,想要以更高的价格卖。期房、新盘开得慢,利好最大的是谁?

首先,利好三四线城市地产销售。同时,在较大的城市,二手房和库存房(既包括已经竣工的,也包括未竣工但拿到预售证的),是最大受益者。

本话题在雪球有 1 条讨论,点击查看。

雪球是一个投资者的社交网络,聪明的投资者都在这里。

相关标签: 商品房 游戏 房地产 房价 回款

雪球今日话题
原网页已经由 ZAKER 转码排版 查看原文
最新评论
分享 返回顶部