本文来自微信公众号： 真叫卢俊 ，作者：真叫卢俊团队
物业费这事，真的是业主们老生常谈的话题，怎么聊都有得说
从去年开始，物业行业刮起了一阵新风，出现了不少轰轰烈烈的新变化，刷新了大家对这个行业的认知
比如多个城市的小区竟然开始主动降物业费
还有各地掀起一场前所未有的 " 物业撤场潮 "
从央企巨头到民企标杆，再到区域中小公司，项目撤场公告接连不断
而今年一开年更是官宣了一大波物业新规，直接从法律层面定了规矩
这些变化，虽说带着行业调整的阵痛，却也实实在在看到了物业升级发展的希望
我们一直强调物业费应该清清楚楚，一分钱一分货
不同收费标准就该对应实打实的服务，硬件维护到什么程度、软性服务有哪些内容，都要列得明明白白
就连物业费调价的流程，也该再简单点透明点
现在随着行业洗牌、新规落地，业主们终于要彻底能告别物业费的 " 糊涂账 " 了
01、
小区堪称 " 隐形印钞机 "，靠电梯广告能年入百万
一提物业赚钱，多数人第一反应就是物业费，其实物业费只是 " 基本盘 "
据上海物业管理协会在 2019 年统计，全上海多层商品房物业费平均值为 1.49 元 / 平 / 月，高层则为 2.18 元 / 平米 / 月
满打满算几百户全部收齐，年总收入也就几十万，连换一部电梯的钱都不够
这些甚至都没有名字的小物业，却能凭借降低管理成本、挖掘各种拓展收入，活得相当滋润，钱袋子越来越鼓
最常见最主要的就是广告收入
电梯里的液晶显示屏、框架广告，都不是白放的
市面行情显示一块液晶屏年租约 2000 元，普通框架广告也有 1000 元 / 年
哪怕是只有 10 部电梯的小小区，光电梯广告一年就有几万块进账
还有小区门闸挡车杆、主干道灯箱、地下车库立柱、单元楼公示栏……
只要是个能贴广告、装屏幕的地方，物业都不会浪费
广告内容从医美、口腔、汽车到家装等等，常年轮换不缺席，都是实打实的收益来源
要是千户以上的大社区，物业单靠广告年入百万很常见
其次，停车位就是小区的 " 现金牛 "
固定车位的月租费、外来车辆的临时停车费，再加上小区里充电桩的服务费，凑在一起又是一笔稳定收入
部分小区还有 " 隐藏彩蛋 " —— 公共经营性用房租金
我同事住的小区，沿街底商紧邻地铁口，商铺年租金相当可观，光是 1 平米的煎饼摊角落，年租就达十几万
曾经的煎饼摊
要明确的是，这笔钱本质上也归全体业主所有
除此之外，小区里的 " 边角料 " 也能生钱
快递柜、自动贩卖机要交场地费，小区摆摊设点要收摊位费
电瓶车充电桩、旧设备变卖残值，甚至相关单位支付的违约金，都是物业的盈利来源
这些零散收入加起来，一年轻轻松松也能有几十万
所以千万别小瞧那些收费极低的物业公司，它们根本不是靠物业费存活的
核心逻辑就是在压缩管理成本的同时，千方百计挖掘各种增收门路，把小区的每一寸空间都变成 " 摇钱树 "
02、
从藏着掖着到明明白白，物业费到底都花在哪儿了
要搞懂物业费的真实去向，上海 " 巨无霸 " 康城小区的案例最有说服力
这个占地 1 平方公里、286 栋楼、近 4 万居民的超级社区，称得上是一个独立的小镇
一直都是我们关注的重点
这里在 2013 年到 2025 年由碧桂园物业服务长达 10 多年
据业内人士分析，每年获取的物业费高达 4000 万元，10 年总额很可能超过一个小目标
这笔巨款的去向一直是广大业主关注的焦点
碧桂园物业官方发布的一封信显示，物业费主要花在硬件维护和软件服务两大块
首先是环境整治方面，清理陈年垃圾，翻新南北门绿化带，按每 3 天一个的速度整治水系
接着的大头支出是安全与基础配套维修
比如碧桂园物业刚入驻的前两年，集中修复电梯五方通话、房屋漏水问题，还有同步维修老化水电设备
随后陆续又完成了三、四期楼顶防水改造、门禁改造，到 2018 年底实现 286 栋楼单元门禁全覆盖
2020 年又开始改造二、三、四期主次干道路灯
这些工程叠加小区庞大体量，可以说是撑起物业费大半支出
软件服务上，物业开展了护学活动、提供免费班车
但老旧小区维修成本攀升成为致命问题
并于 2025 年 4 月 1 日起，和央企招商局物业签署了三年合同，物业收费标准与此前持平
招商局物业的动作果然很迅速，7 月底便公示了康城小区 2025 年上半年的账目，明细清晰可查
公共收益总收入有 698 万，包括近 70 万的广告费、近 70 万的停车费还有 30 多万的租金收入等
总支出有 356 万，而子账户方面维修资金 116 万、公共收益支出 228 万、业委会经费 11 万
物业费核心不是 " 花多少 "，而是 " 花在痛点上 "，要把钱花在业主实实在在看得见、真真切切用得上的地方
再来看杨浦区长白新村街道的阳厦物业，则是把 " 物业费透明化 " 做成了可复制的样本
据业务负责人介绍，阳厦物业服务着街道 7 个小区、总面积 42 万㎡
不搞 " 藏着掖着 "，主动公开服务合同、收费标准、公共收益去向等 6 项核心信息，还列明便民联系方式
让业主明确交的物业费能换来哪些服务，电梯广告、停车费这些公共收益具体花在了哪儿
彻底打破业主与物业之间的信息壁垒
摸索出了一套 " 生成透明 — 运行透明 — 收支透明 " 的三段式治理模式，并形成专属工作指南供其他小区参考
总的来说，物业的所有工作，从来都离不开人力、物力的实打实投入
物业费说白了还是 " 取之于业主，用之于业主 " 的民生钱
业主当然有权利弄清楚这笔资金的具体收支情况
只有物业费的 " 糊涂账 " 少了，服务的透明度够了，彼此的信任才能增多
03、
物业新规背后的意义……
最近这波新规的落地，直接戳中了业主最关心的核心痛点
物业的钱该怎么管、怎么花，终于有了实打实的制度硬约束，条条框框全是干货
首先是给公共收益的管理立了规矩
必须专户管理、季度公示，年度收益超 5 万还得走第三方审计，从源头杜绝暗箱操作
更给业主撑了腰
物业不按要求公示账单，业主有权拒交对应费用，就算已经交了，也能依法追回
不少省市还加码监管，以上海最新印发的物业新规为例
不仅要求专门建立住宅小区公共收益监管账户，由房管部门或业主直接监督
从今年 4 月 1 日起，小区电梯、车位、广告牌的每一笔公共收入，都要直接存入监管账户，专户专储、单独列账
一分一厘都要晒在阳光下
而且业主们想要更换物业门槛难度大幅下降
只要 20% 以上业主联名提议，居委会便可组织全体业主投票，决定是否解聘当前物业
除此以外，上海还上新了其他物业相关的意见征求稿，也将陆续在今年 3 月到 6 月间实施，各方面举措都走在全国前列
而且这些新规不只是纸上条款，已经在各地落地生根，变成了业主随手就能查的便利
我们可以在微信搜 " 上海物业 " 小程序，自家小区的物业费价格、服务合同、年度计划，每月的服务记录都一目了然，还能直接打分
截至去年 8 月底，上海 89% 有物业的小区都发布了当年的年度计划
其他地区像杭州住保房管局直接在 " 浙里办 " APP 上线 " 经营性收支信息公示 " 功能
业主打开 APP 搜 " 电子业主卡 "，小区的收支明细随时随地能看
常说数据不会骗人，物业的服务做得好不好，业主心里终于有了一本明账
当然，这波新规的意义，远不止是让数字公开那么简单
过去很多小区里，物业一家独大管着所有钱，业主要么不知情、要么说了不算，最后很容易闹成对立面
本质上就是因为少了制度约束的 " 明白纸 "，才让公共收益成了说不清的 " 糊涂账 "
现在新规搭起了系统化、多层次的治理闭环，把知情权、监督权真正交到业主手里，让物业的每一笔收入、每一项支出都有迹可循
说到底，这不是为了制造物业和业主的矛盾，而是用规则划清边界
让物业管理回归服务本质，推动整个行业变得更公开、更透明
让小区的公共收益，真正惠及每一位业主
04、
其实大家纠结的从来不是物业费本身的高低，而是 " 钱花得值不值 "
花 1 块钱，能不能享受到 1 块钱的服务；花 2 块钱，有没有肉眼可见的的品质升级
就像康城小区，每年高达 4000 万的巨额物业费，看似砸在了环境整治、设施维修上，手笔不小
结果服务浮于表面，需求错位脱节，最后还是走到了换物业的地步
反观长白新村街道的多个小区，能顺利实现物业费提价，物业缴费率逐年提高
核心就在于业主看得到物业的服务，摸得清资金的去向，知道自己交的每一分钱都用在了小区的刀刃上，都花在了自己的日常里
所以物业费的终极命题，从来不是简单的 " 涨 " 或 " 降 "
而是怎么定、怎么调、怎么花，才能让这笔钱真正发挥该有的作用
这背后，考验的不只是物业的服务能力，更是小区的治理能力，需要物业、业主、业委会的三方磨合
可以肯定的是，在新规的加持下，未来几年的物业行业，必将迎来新一轮洗牌
市场竞争会越来越透明，越来越规范，" 服务质量与价格匹配 " 会成为不可逆转的主流
那些靠着垄断地位 " 躺赢 "、只收钱不办事的物业企业，终将被市场淘汰
真正把业主需求放在心上、把服务做进细节里的物业，才能站稳脚跟
这道关于 " 信任与价值 " 的考题，没有标准答案，却值得大家一起持续摸索下去
毕竟，好的物业不是成本，而是让房子保值、生活提质的核心资产
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