南都物业（603506.SH）正试图通过科技投资，寻找新的增长曲线。
在 AI 大行其道的当下，科技转型对于劳动密集型的物企而言，故事听起来的确很美好，但任何一场豪赌背后基本都有不容忽视的现实挑战，南都物业也不例外。
10 月 28 日，南都物业刊发 2025 年第三季度报告，并披露了主要经营数据。
数据显示，今年第三季度，南都物业实现营业收入 4.56 亿元，同比增加 1.56%；报告期内录得利润总额约 2824.87 万元，同比减少 36.38%；归母净利润约为 2451.76 万元，同比减少 38.38%；扣非归母净利润为 2687.50 万元，同比减少 1.00%。
同期，基本每股收益和稀释每股收益均为 0.13 元，同比减少 38.10%；加权平均净资产收益率为 2.22%，同比减少 1.17 个百分点。
营收微增，净利润大幅下滑，南都物业解释称：" 主要系公允价值变动收益减少 "。
规模方面，截至 2025 年 9 月 31 日，南都物业累计总签约项目 675 个，累计总签约面积 8790.83 万平方米。其中，今年 1-9 月，新签物业服务项目 59 个，新签约面积约 698.55 万平方米；顾问咨询合同的新签数量为 1 个。
对比去年同期的数据，其物业主业增长动能明显减弱。
2024 年 1-9 月，南都物业新签物业服务项目 75 个，新签约面积约 923.57 万平方米 ; 案场服务合同的新签数量为 1 个 ; 顾问咨询合同的新签数量为 2 个。
物业主业增长放缓，是整个行业都在面临的问题。在此背景下，南都物业今年在科技领域开启了一系列布局，备受关注。
4 月，以 1500 万元增资云象机器人，获得 8.57% 股权，成为其最大机构股东与产业方股东。
5 月，南都物业出资 3300 万元参与设立杭州赛智助龙创业投资合伙企业，基金投资方向为人工智能、机器人和具身智能等领域。
7 月，再出资 160 万元与云象机器人合资成立杭州南郡智能科技有限公司。
8 月，与同星科技、杭州柯林电气等企业与机构共同完成对境智具身智能科技（北京）有限公司的投资。
10 月，公司又成立了全资子公司杭州南郡智飞科技有限公司，经营范围含智能机器人研发和物联网技术研发。
据不完全统计，今年以来南都物业在机器人生态上投资已超 5000 万元，这一金额占今年前三季度扣非归母净利润的六成。
数据显示，2025 年 1-9 月，南都物业录得营业收入 13.69 亿元，同比增长 2.35%；实现利润总额 2.10 亿元，同比增长 164.70%；归母净利润 1.54 亿元，同比增长 156.07%；扣非归母净利润为 8223.56 万元，同比微增 1.53%。
密集科技投资的背后，是南都物业经营活动现金流的大幅承压，今年前三季度其经营性现金流为 -1.30 亿元，同比下降 40.71%。
科技投资短期内也难以贡献业绩。
南都物业也提示，对云象机器人的投资预计对公司 2025 年度及未来年度的业绩影响较小。
另一方面，数据显示，云象机器人 2025 年一季度净利润仍为 -106 万元，净资产为 -694 万元，技术转化能力存疑。
物业主业承压，将大量资金投向回报周期长、风险高的科技领域，有行业观察者质疑其是否用力过猛。
从长期来看，科技赋能物业的战略价值不容小觑。一旦机器人在物业服务场景中成功应用，不仅能直接降低人力成本，还能创造新的服务价值点。
但这道竞争护城河构筑起来之前，南都物业还有重重关山要越。
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