深圳价格调整最明显的区域是哪里？
如果要问深圳新房市场中，价格调整最明显的是哪里？
深圳南山区的赤湾板块拥有一席之地。
这两天，因为新房项目价格波动的问题，位于南山区的赤湾汇广场业主，一纸投诉书将项目推上了热搜。
根据《投诉书》的内容显示，项目 2023 年 10 月入市，备案均价约 10 万 / 平，且开盘给出 85 折的折扣。
随后在 2024 年 5 月再次下调备案均价至约 7.7 万 / 平，并按新的备案价 85 折，下调的房源套数达到 233 套，占初始预售套数的过半。
而《在深圳新房预售备案系统中显示，该套房源初始备案单价约 7.82 万 / 平，总价约 1582.6 万。
根据媒体报道，业主称开发商曾承诺 " 后续降价可享同等待遇 "，但调价时以 " 高区域不调整 " 为由拒绝业主调价请求。
在协商未果后，业主也曾拒绝缴纳剩余首付房款。
根据开发商的催款函显示，业主购房总价为 1354.26 万元，按照约定业主应于 2024 年 5 月 23 日支付首付款。
业主由于项目降价，与开发商协商未果拒绝支付 15% 的首付房款（约 203.26 万）剩余部分的 47 万房款
而开发商发出催款函后，便依照约定解除了认购书，并没收了业主的 20 万定金。
于是业主便向市监局进行投诉。
而在事件发酵后，开发商表示已为业主退房退款，但业主则表示未收到退款，且相关部门也已经介入调查。
赤湾汇广场的让价有多狠？
2023 年 10 月赤湾汇广场入市，413 套 124~677 平住宅，备案均价约 89049 元 /㎡，单价区间约 7.65 万— 17 万 / 平，总价区间约 979 万 ~1 亿 1516 万 / 套，如今（2025 年 6 月 5 日）还剩余 288 套。
其中约 202 平户型总价区间约 1553 万— 2279 万 / 套；7 — 42 层 01 户型同户型总价区间约 1552 万— 1580 万 / 套，02 户型同户型总价区间约 1922 万— 2089 万 / 套。
经过开发商调价后，如今备案价显示 7-42 层 01 户型约为 1217.71 — 1571.95 万 / 套；02 户型约为 1348.17 — 1973.52 万 / 套。
而到了赤湾汇广场二期项目赤湾琅玥湾佳园（南山 1978 半岛擎峯二期）入市，370 套 112~545 平住宅，备案均价约 78036 元 /㎡，单价区间约 7.06 万— 15.38 万 / 平，总价区间约 801 万 ~8390 万 / 套。
开盘 92 折优惠，折后均价 7.18 万 /㎡，折后单价 6.5 万 -8.52 万 /㎡，总价在 737 万 -1421 万 / 套。另外 2 套顶复，折后 7254 万 -7719 万 / 套。
如今赤湾琅玥湾佳园直接给出了约 7.5 折的折扣，折后单价最低 5.3 万 / 平。
要知道，赤湾汇广场 2023 年开盘之初，备案单价 7.65 万 / 平起，对比一期赤湾汇广场的开盘价打了约 7 折。
而赤湾汇广场以及赤湾琅玥湾佳园的调价也说明了几个关键问题——
1、说明即使是深圳核心区域的南山也存在市场的 " 透明地带 "，并且这些透明地带在市场上很难经受住考验，新房的库存不仅难去化，价格也就很难有市场支撑力。
2、说明如今的新房，随着时间推移，去库存伴随调价不可避免。赤湾汇广场的去化方式如今也是深圳库存积压比较高的项目的现状。
3、赤湾 " 价格战 " 进入到白热化的阶段。相比去年 7 月入市的金众云山海（东区），赤湾汇广场的折扣力度也更大。
去年 7 月金众云山海东区取证，479 套 116~156 平住宅，备案均价约 89422 元 /㎡，单价区间约 7.65 万— 10.35 万 / 平，总价区间约 891 万 ~1609 万 / 套，开盘即约 85 折优惠并赠送黄金，折后均价 6.2 万 /㎡起，总价 722 万起。
而去年 11 月入市的桑泰山海丹华 419 套 38~233 平住宅，备案均价约 74134 元 /㎡，单价区间约 6.85 万— 12.1 万 / 平，总价区间约 285 万 ~2505 万 / 套。
不仅备案价格低于赤湾汇广场，开盘也给出约 89 折的总和折扣，折后均价约 6.7 万 /㎡。
4、说明开发商对资金回笼的急切。核心区新房调价本质是开发商保现金流。
根据项目开发企业深圳市海城锦实业发展有限公司的控股公司新南山控股集团 2024 年年度报告，深圳市海城锦实业发展有限公司 2024 年期末总资产约 71.21 亿元，总负债约 33.79 亿元，相比同年期初总资产增加约 8.35 亿元，总负债增加约 7.995 亿元。
5、说明核心区域的新房呈现结构性分化，核心区域内部价值需要再评估。
一线城市核心区域的新房通常具有高价值、稀缺性和抗跌性。但若出现调价也会间接促使市场对核心区价值重新定义。
更重要的是，赤湾汇广场调价带来的市场反应。
短期项目降价可以直接刺激购房需求，快速提升成交量，但长期下来市场观望的心态也会进一步受到影响，还可能引起连锁反应。
比如开发商调价后的利润也会直接缩水，对于项目有可能需要做更多的存货跌价准备以及资产减值准备。
比如周边区域的新房价格进入新一轮调整。
目前赤湾汇广场周边的库存新房不仅有前海宸湾、桑泰山海丹华、云山海公馆、赤湾琅玥湾佳园在售，并且各个项目相邻较近，还有在建的天健湾时代府。
虽然这些项目已经经历过一轮调价，但市场仍在探底，那么在竞品调价的影响下，难以独善其身。
作者 | 骑猪英雄
