文 / 庞无忌
9 月 25 日，存量首套住房贷款利率正式下调。正式降房贷！你一个月能少还多少钱？
当天，许多人都在微信朋友圈中晒出了房贷利率下调的网页截图。有 2019 年买房的北京购房者称，其房贷利率已经从约 4.89% 下调到了 4.3%。
三类人，你是哪类？
根据易居房地产研究院统计，政策落地之后，从最新房贷利率来看，市场上出现了三类人。
第一类，也是最开心的一类，房贷利率降至 4.3%。根据易居研究院在全国收集的实际案例，目前最多的就是这一种。有的人房贷利率一口气降了 100 个基点，每月少还房贷 1000 多元，" 吃饭都变得特别香 "。
据易居测算，一线城市一套房购置成本平均需要 500 万元，考虑到首付比例和中间涉及公积金，其商业银行贷款本金大概为 200 万元。按照 30 年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低 100 个基点左右，那么月供成本从 11106 元降低为 9897 元，减少 1209 元。
二线城市一套房购置成本平均需要 300 万元，按照商业银行贷款本金 120 万元计算，利率最高可以降低 80 个基点左右，月供成本减少 577 元。
三四线城市一套房购置成本平均需要 100 万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为 50 万元。月供成本从 2623 元降低为 2474 元，减少 149 元。
第二类，最新利率在 4.85% 左右，虽然比 " 高位站岗 " 时低了，但降幅不大。这部分人主要是 2020 年以后在北京和上海购房的群体，因为买房当时的最低房贷利率比较高，目前房贷最低仍执行 LPR+55 基点，即 4.85%。
第三类，本身买房的时候因为银行提供折扣等，房贷利率低于 4.3% 的，不参与此次调整。
其实还有一类人，就是买二套房的家庭，也不适用于此次的存量房贷下调政策。近三年购买二套房的家庭，利率仍然较高。北京有相当部分购房者，房贷利率依然执行 5.35%。
为何此番各地房贷利率普遍降至 4.3%，而非 LPR 目前的报价 4.2%？因为时候未到。易居研究院报告认为，一些贷款合同重定价日在四季度或明年，到时候会按照最新报价（当前是 4.2%）执行。
最受益群体是谁？
贝壳研究院认为，此番政策利好两部分群体，一是发放贷款时按首套利率执行的居民，二是之前在 " 认房认贷 " 政策下按二套利率执行的，所在城市政策调整为 " 认房不认贷 " 后，可重新被认定为首套住房贷款的居民。
中指研究院市场研究总监陈文静也认为，本次存量首套房贷利率下调，更加利好贷款时非首套房但当前已符合所在城市首套政策的房贷，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率有些甚至在 6% 以上。简单测算，假设购房者存量房贷剩余 200 万元，还有 25 年还款期，若本次房贷利率下调 80 个基点，则购房成本将减少 27 万元，每月还款金额可减少 913 元。
根据新的政策，大部分城市首套房贷发放时间在 2019 年至 2022 年 5 月的购房者下调空间较大。据贝壳研究院测算，2019 年 -2022 年 5 月重点城市发放的首套个人按揭贷款当前执行的平均利率为 4.97%。
本轮调整除北京、上海等个别城市外，大部分城市 2019-2022 年 5 月期间发放的存量首套房贷利率最低可调整为 LPR 的水平，最高降幅可达 77 个基点。个别城市 2021 年下半年的存量房贷最高下调空间可达 172 个基点，本次利率下调后可显著减轻居民月供压力。
房价会转身上涨吗？
8 月底，多部委落地多项政策组合拳，各地政策落地节奏加快，对购房者情绪带动明显。但陈文静表示，受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，城市表现分化。
从周度销售情况来看，根据中指数据，北京、上海、广州、苏州等城市新房周度网签数据已连续两周环比增长，上周（9.18-9.24），北京、上海新房销售套数环比翻倍增长，广州、苏州环比分别增长 17.3%、71.6%。上周北京二手住宅成交套数环比增长 6.3%，成都环比增长 7.9%。
另外，多地 " 认房不认贷 " 政策落地后，利好 " 卖一买一 " 购房群体，导致短期多地二手房挂牌量明显增加，如北京、上海 9 月以来挂牌量增加均超万套。挂牌量高企下，二手房价格上涨动能较弱。针对新房价格，当前房企仍以加快去化为主，新房价格整体稳定，三四线城市房价下跌压力仍在。
来源：国是直通车
编辑：秦晶
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