本文来源：时代财经 作者：沈卓玄
房地产的低位盘整期，稳健型房企已开始抢先起跑。
3 月 31 日，中国海外发展公布 2022 年度业绩，公告显示，中海地产 2022 年实现合约销售 2947.6 亿元，全口径销售和权益销售金额排名分别位居行业第五和第三，与 2021 年相比分别上升了 1 个和 3 个名次。
过去一年，结算规模减少和资产减值拖累了房企们的业绩，而向来被视为地产模范生的中海地产，是目前少数保持盈利的房企之一。作为中海地产的重要上市平台，中国海外发展 2022 年实现收入 1803.2 亿元，其中商业物业收入 52.6 亿元，实现核心净利润 244.2 亿元，归属股东核心净利润率为 13.5%，盈利能力领先地产同行。
" 房地产正处于上下半场转折期，也是决定房企未来发展前景的关键期 "，在 2022 年度业绩发布会上，中国海外发展董事局主席颜建国结合市场形势与公司业绩，向外界释放了三个 " 信心 "。他表示，在行业的转折期，中海地产既有 " 稳 " 的基础，也有 " 进 " 的资源，因此有信心实现经营业绩的稳中求进。
而基于三个 " 信心 "，中海地产在 2023 年确立了积极进取的经营目标，即力争合约销售额增长 20%，商业收入增长 30%，同时实现利润的稳中有升。
效益优先，不以规模为首
中海地产的信心来自于三大前提，其中，最大的前提是房地产市场在规模适度下降之后将稳定在 10 万亿元左右，仍然是一个大行业、好行业，而宏观经济与房地产调控政策已为行业的企稳回升营造了良好的外部环境。颜建国指出，目前市场呈现出回暖迹象，" 一季度全国商品房成交止跌回升，一二线重点城市的住宅成交显著增长 "。
克而瑞近日发布的报告显示，2023 年 3 月，TOP100 房企单月业绩同比增长 29.2%，环比增长 42.3%，同环比涨幅保持增长且涨幅较 2 月有所提升，一季度百强房企累计业绩同比转正，涨幅达到 3.1%。
而在中国房地产企业销售榜上，2023 年 1-3 月，中海地产凭借 780.3 亿元的权益销售金额跻身行业第二，对比 2022 年继续上升了 1 个名次，较第一的保利仅差不到 20 亿元。
尽管市场启动回暖行情，但房地产进入下半场已是一个确定的趋势。颜建国认为，房地产的下半场出现了三大变化：一是市场从高速增长的卖方市场向以存量为主的买方市场转变；二是房企从重视规模扩张的 " 三高 " 模式转向追求效益；三是房企的管理模式由粗放型转向精细化。
不过，中海地产长期坚持的经营策略是效益优先，而非以规模为首。同时，精细化管理对房企提出的标准化、信息化和数字化要求已在中海地产内部践行多年，" 在向房地产新发展模式转型的进程中，我们保持引领，有信心在下半场继续保持高质量发展 "，颜建国表示。
中海地产长期以来坚持效益优先，关注客户需求、产品创新的同时兼顾企业的运营效率，在购房者和业内双双积攒下优秀的口碑。在行业的转折期，中海地产的竞争优势进一步凸显，包括产品优势、城市布局优势、货量结构优势、财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。
房地产上下半场的转折期也是决定房企未来发展前景的关键期，前期效益优先的经营策略为中海地产夯实了竞争优势，让公司有信心在未来实现经营业绩稳中求进。
投资仍将进取，力争销售额增长 20%
" 我们既有‘稳 " 的基础，也有‘进’的资源 "，颜建国说道。
过去一年，中国海外发展继续保持 " 三道红线 " 指标的 " 绿档 " 达标，剔除预收帐款后的资产负债率 53.69%，全口径净借贷比率 42.91%，现金短债比为 2.16 倍，公司在手现金 1103.1 亿元，占总资产的 12.1%，在手现金占总资产比重长期处在 10% 以上。
在保持财务稳健的前提下，中海地产实现了市场份额的持续提升，同时在土地市场表现相较同行更为进取。
2022 年，中海地产实现销售合约额 2947.6 亿元，在全国商品房销售金额中的占比从 2021 年的 2.03% 上升至 2.21%。克而瑞的数据还显示，中海地产的权益销售金额排名上升了 3 个名次至行业第三，2023 年第一季度继续实现排名的攀升。
中海地产的布局聚焦一线和强二线城市。2947.6 亿元的合约销售额中，仅仅北京、广州、深圳、香港、厦门、杭州、天津等 7 座核心城市便占了 49.12%。值得一提的是，在业绩倒退成为行业常态的背景下，中海地产的产品却在这些城市逆势畅销，去年的合约销售额全部超过 100 亿元，单座城市的销量便是一个百强房企的规模。
颜建国表示，在房地产的下半场，住宅开发依然是好生意，公司也将坚守主航道，" 住宅开发仍将是公司的核心业务，得到 90% 以上的资源配置 "。不过，城市分化的趋势会进一步强化，" 一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大 "，
因此，在 2022 年新增的 2403.4 亿元总货值中，一二线城市的货值占比为 87%，相较过往有所提升，而中海地产还将进一步聚焦一二线重点城市。
" 在现金回款比较好的情况下，我们今年的投资仍将相对进取，今年的投资拿地金额规划了双位数的增长 "，中国海外发展行政总裁张智超补充道。颜建国透露，公司的长期战略目标是成为世界一流不动产开发运营商，今年在确保财务稳健的前提下，公司将适度扩张规模，继续提升市场份额。
中海地产的管理层对房地产行业和公司的未来均充满了信心，2023 年，中海地产的目标是力争合约销售额增长 20%，商业收入增长 30%，同时实现利润的稳中有升。
过去两年，中海地产的投资购地金额领先行业，今年的可售货值约 7900 亿元，位居行业前列（不含 2023 年新购地增加的货量），" 因为有充足的资源，我们今年制定了 20% 的增长目标，并对实现这个目标充满信心 "，张智超称。
