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解读丨多城密集下调首套房贷利率,你的房贷会跟着走吗?

现代快报讯(记者 熊平平 王新月)近期,央行、银保监会发布通知,允许部分城市自主下调首套房贷款利率。已有郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前,多地首套住房贷款利率已经降至 4% 以下,进入 "3" 阶段。与此同时," 提前还贷潮 " 也进入高峰。业内人士认为," 房贷利率下限允许下调 " 政策发布后," 房价走势 - 房贷利率政策 " 之间的关系更加密切。预计后续各地基于房价走势情况,会有更多的降房贷利率的操作。

△资料图

全国房贷或将进入 "3" 时代

中国人民银行 1 月 5 日发布消息称,近日人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

" 房贷利率下限允许下调 " 政策以来," 房价走势 - 房贷利率政策 " 之间的关系更加密切。2023 年 1 月 31 日,上海易居房地产研究院发布《2022 年中国百城房价报告》。报告称,1 月底,全国各地实际上已经出现了房贷利率大幅下调的密集操作,预计后续各地基于房价走势情况,会有更多的降房贷利率的操作。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,2022 年住宅成交均价同比涨幅若不超过 5%,基本上可以属于 " 房价疲软 " 的态势。统计发现,在全国 100 个城市中,有 70 个城市房价同比涨幅 ≤5%,这也意味着百城中有 7 成城市房价疲软。基于此,该报告提出此类城市是 2023 年尤其一季度房贷利率下调概率最大的城市。这些城市包括,二线城市:太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳;三四线城市:香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州。

当前,一些城市已经积极做了调整,包括郑州直接下降 50 个基点,房贷利率最低为 3.8%;天津 3.9%、厦门 3.8%、珠海甚至降至 3.7%。严跃进告诉现代快报记者,这说明各城市的思路是高度一致的,即一季度甚至 2 月份前都会主动下调房贷利率。而此类城市均为二线城市或重点城市,其利率调整政策也会对省内其他城市有非常好的启发意义。

中原地产首席分析师张大伟认为,后续很可能只有少数一些城市房贷还能高于 4,全国房贷都会进入 "3" 时代。" 在存款利率基本都进入‘ 1-2 ’时代情况下,房贷特别是首套房贷款利率进入‘ 3 ’时代是必然趋势。此外,大部分银行当下出现了明显的放贷难,所以房贷利率 3.7% 不会是最低点,还会继续下调。"

不过,张大伟表示,房贷利率下调,短期可能有效用,成交量会上升,出现 " 小阳春 ",但持续性还需要时间来检验。" 虽然房贷利率下调房价上涨是过去的惯例,但这次房地产的基本面不一样,所以房价是不是会涨,要看购房者的收入情况是不是可以恢复。"

" 提前还贷潮 " 背后原因是什么?

另外,值得注意的是,近期部分个人住房贷款借款人加快提前偿还贷款,被称为 " 提前还贷潮 "。

张大伟告诉现代快报记者,近期出现住房贷款的 " 提前还贷潮 ",主要原因在于借款人。近年来,受疫情影响,部分居民收入波动性增大。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力,降低住房消费负担。

与此同时,2022 年以来股票、基金等价格大幅度下行,一贯稳健的银行理财产品出现 " 破净 "。在这种情况下,普通居民投资收益下降明显,风险偏好趋于保守,将原来用于投资的部分资金用于提前还款。央行 2022 年四季度城镇储户问卷调查结果也表明,倾向于 " 更多储蓄 " 的居民占 61.8%,比上季增加 3.7 个百分点;倾向于 " 更多投资 " 的居民占 15.5%,比上季减少 3.7 个百分点。

对于普通人而言,更关心的是首套房贷款利率下调后,存量房贷利率是否也会下调?

张大伟说,从房地产政策看,存量房贷的利率也到了必须下调的时候,这样才能有利于房地产市场的稳定。但目前看,存量房贷没有受到政策的影响。只是之前选择浮动贷款市场报价利率(LPR)的会有降息,但影响也不大。"2020 以来发放的部分住房贷款利率在 6%以上,尽管 2022 年贷款市场报价利率(LPR)下降三次,但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约 4.3%的平均房贷利率。" 由此看来,部分存量住房贷款利率偏高,也是借款人提前还款的原因之一。

南京市民吴先生告诉现代快报记者,他 2019 年贷款买房时,经上浮后的最终利率是 5.635%,他的贷款市场报价利率(LPR)动态调整了 2 次,现在是 5.135%。

△一位市民目前的房贷利率

但是,不少网友表示,目前提前还贷越来越难,银行提高了还贷门槛,如还贷要排长队、提高最低还款额度、关闭手机银行 APP 线上还款功能等。张大伟认为,首先从政策趋势看,不应该对提前还款设置排队等期限,对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷;从法律上来讲,提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更,的确需要借款人与银行协商一致。但近年来,国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务,采取切实措施为企业和个人纾困解难,降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行应立足长远,提升服务,通过线上线下结合等方式,为客户提前还贷提供便利,更好地改善客户体验。部分收取提前还贷 " 补偿金 "" 违约金 " 的银行,可进一步转变观念,展现出商业银行的应有作为与担当,更好服务社会。

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