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全天候科技 2022-12-07

黑石“限赎”后 投资者疯狂逃离美国地产基金

美国地产基金 " 赎回潮 " 正在蔓延,继黑石限制赎回后,投资者疯狂减持套现。

周二,据媒体报道,越来越多的散户和机构投资者减持地产基金,赎回请求激增。今年以来,随着美联储持续加息,不断上升的利率打压房价,美国房地产市场急剧降温。

上周,全球最大的两家房地产投资信托基金开始 " 限赎 ",由于投资者的赎回请求激增,黑石限制了旗下规模高达 690 亿美元房地产投资基金 BRIET 的赎回,喜达屋资本规模达 146 亿美元的房地产投资信托基金(SREIT)也通知投资者限制资金赎回规模。

除此之外,贝莱德和世邦魏理仕管理的私人地产基金,最近也采取了类似措施,以阻止资金外流。一些机构投资顾问表示,美国养老金也开始减持地产基金。

投资者争相套现 黑石、喜达屋限制资金赎回

散户们争相退出,据投资银行 Robert a.Stanger&Co. 数据,第三季度非交易型 REITs 赎回规模为 37 亿美元,为多年来最高的撤资规模,较 2021 第三季度增加了 12 倍。

与此同时,资金流入则出现下降,根据 Preqin 数据,以美国为投资重点的房地产基金在第三季度筹集了 156 亿美元,是 2020 年以来的最低季度流入。

此类基金通常允许投资者每个月或每个季度提取资金,但仅限于设定的限额。黑石规定,投资者可以在一个季度赎回最多 5% 的份额,每月最多赎回 2%,以防止其持有的非流动性房地产被抛售。黑石规定 12 月只允许投资者赎回该基金净资产的 0.3%,这意味着一些投资者在明年之前将无法套现。

该消息发布后,引起了投资者恐慌,黑石股价一度跌超 10%。与黑石一样,喜达屋资本设置了类似的赎回限制。

此外,在英国,资产管理规模超过 150 亿英镑(约 183 亿美元)的房地产基金三季度限制了机构的赎回,理由是需要保留现金和防止被强制出售。贝莱德、M&G 集团、施罗德、世邦魏理仕投资管理等公司的基金经理表示,他们已经采取了限赎措施。

美国房地产市场步入 " 寒冬 "

至于为何会出现 " 抢赎 " 的情况?宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授 Susan Wachter 指出,这是投资者对整体房地产市场疲软以及利率飙升的回调反应。

今年以来,富时 Nareit All Equity REIT 指数下跌了 20% 以上,经纪人表示,银行发放的商业抵押贷款减少,由于担心贷款利率上升,客户在买房时犹豫不决,房屋销量也在下降。

尽管黑石旗下 REIT 仍保持较高回报率,但前景不容乐观。哈佛商学院高级讲师 Nori Lietz 表示:

个人投资者之所以撤出资金,部分原因是预计未来会出现亏损。房地产基金的估值通常基于评估,而评估很难适应不断变化的市场。即使房地产市场恶化,基金估值也居高不下,但现实最终会迎头赶上。

此外,高利率也降低了非交易型 REITs 对投资者的吸引力。当利率较低时,非交易型 REITs 很有吸引力,其收益率远高于债券。但现在债券的回报率要高得多,流动性更强,风险更低。圣地亚哥金融规划公司 Brava Financial LLC 的创始人 Kelly Nilsson 反问:

投资者有何理由将资金锁定在一只回报率仅略高于政府债券 4.5% 或 5% 收益率的房地产基金中呢?

中信证券在最新的报告中直言当前美国房地产市场已步入衰退,利率飙升导致购房需求快速降温,进而引发房价急转直下,住宅投资对于美国经济拖累也在加深。未来房地产市场疲软将通过数量与价格继续影响美国经济,包括劳动力市场。在预计房地产将继续衰退的背景下,美国经济较难避免衰退。并且需关注未来住房贷款市场恶化的风险,

雷曼魅影浮现

更糟糕的是,如果投资者要求赎回的规模继续增长,这可能会成为美国房地产市场新难题。为了满足投资者赎回要求,基金公司只能出售资产。

事实上,黑石已经开始出售资产,此前 Vip 文章《黑石被困地产,雷曼魅影再现?》提及,为了满足投资者赎回要求,黑石宣布以 12.7 亿美元的现金对价出售其在美国拉斯维加斯米高梅大酒店和曼德勒海湾度假村赌场的 49.9% 权益。

但这只是为黑石暂时争取了部分时间,如果流动性危机传染和扩散,或使其陷入出售资产—满足赎回—净值下跌—更多投资者赎回的恶性循环,像 2008 年一样引发流动性危机。

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