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揽金 2712.7 亿元!2022 上海土拍收官

随着 9 月 27 日 3 宗地块的溢价成交 , 上海今年 3 个批次共计 109 宗地全部成交,出让金分别为 878.9 亿元、780 亿元和 1053.8 亿元,以合计 2712.7 亿元收官。

回顾今年第三批次土拍,首日成交 27 宗,次日成交 5 宗,第三日成交 3 宗,最终 35 宗地块中 8 宗达到中止价进入 " 一次报价 " 阶段,24 宗底价成交。从成交情况来看,底价成交、低溢价成为主流。

国央企资金压力显现

上海市区优质地块依然是房企争夺的对象。

第三批次土拍中,最热门地块的无疑是闵行华漕地块,共吸引 10 家房企报名,最终 9 家房企出价并全部进入一次性报价,最终被南山控股以总价 17.36 亿元斩获。

9 月 27 日出让的 3 宗地块中,龙湖再次出手拿下松江区广富林街道 SJC10004 单元 2 街区 11-05 号宅地,规划建筑面积 53058 平方米,溢价率 7.54%、成交价 15.41 亿元。据中指研究院测评,地块周边生活氛围浓厚,教育、商业、医疗配套完善,地块 3 公里范围内聚集了上海外国语大学附属外国语学校松江云间小学、上海外国语大学松江外国语学校 ( 中学部 ) 、二级医院、购物中心等生活配套,同时周边有镜月湖等 56 个公园景点。

浦东新区唐镇中心镇区 PDP0-0405 单元 C-05B-02 地块建设用地,起始价 46.15 亿元,最终被安徽高速以 50.498 亿元、9.43% 溢价率摘得。中指研究院从地块区位、配套、规划、负面要素四个方面对地块投资价值进行综合评价认为,地块中的交通要素、商业要素、教育要素等均优于同时期推出地块的平均水平。

中指研究院土地事业部负责人张凯 9 月 27 日通过微信对《每日经济新闻》记者表示:" 上海本批次拿地企业依旧以头部央国企、地方国资平台和混合所有制企业为主,并且多以联合参拍形式参与。可见近期头部房企和地方国资平台的资金压力逐渐显现,同时对于未来市场的不可预期也降低了头部房企的拿地意愿,不愿承担过高风险。"

" 本次福建国资房企表现抢眼,建发、象屿多有斩获,甚至分别单独竞得‘一次报价’地块,在当前市场大环境下积极外拓,可见实力雄厚。同时,其他全国性国资房企如华发、南山控股、安徽高速等也同样表现积极并有所收获。"

底价成交占比近 7 成

与第一、第二批次相比,第三批次集中供地中底价成交地块数量明显增加,平均成交楼面价为 29365 元 / 平方米,平均溢价率为 2.45%。

来源:中指研究院

记者注意到,在第三批次土拍中,最为重量级的地块就是总价 120 多亿元、房地联动价 13.3 万元 / 平方米的静安区中兴社区 C070202 单元 304-03 地块,但这一地块只有一名竞买人 " 上海北万置业有限公司 " 报名;中兴路社区另一幅超级地块,静安区中兴社区 C070202 单元 321-01、322-09 地块房地联动价 11.9 万元 / 平方米,被华发以 80.373 亿元摘得。

中兴路社区 6 年前因诞生了上海地王而广受关注。当时一幅商住地块出让,万科、保利、招商、龙湖等近 20 家房企激烈争夺,最终融信以 110.1 亿元拿下,溢价率达到 139.35%。

徐汇区龙华街道 188S-B-3 地块被保利发展&西岸开发联合体以 36.014 亿元竞得,楼面价 73019 元 / 平方米,溢价率 9.13%,房地联动价 12.3 万元 / 平方米,由于地处徐汇滨江区域,该地块成为第三批次中罕见的香饽饽,招商蛇口、同悦地产、象屿联合体均参与竞拍。

随着土地出让规则的调整和销售端的降温,今年以来,3 个批次土地出让中,溢价成交的占比不到 50%,第三批次溢价成交率更低,35 宗地块仅有 11 宗溢价成交,仅占 31%。

尽管如此,三批次中参与竞拍的仍不乏优质国央企和头部房企,同策研究院研究总监宋红卫在 9 月 23 日曾通过微信对记者表示:" 上海土拍政策在全国层面来讲仍然较为严格,严控土拍溢价率以及指导价,给所有地块保留了一定的利润空间,在市场基本面较为健康的背景下,这也是大部分房企集中回流上海拿地的原因。"

每日经济新闻

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