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城市财经 08-19

顶不住了!中国人口第一城,炒房客扎堆离场

作者:子非鱼

01

买房帮忙打稻谷

近日,重庆某楼盘推出的 " 买好房送打谷子 " 的海报在网络流传,让重庆荣登 C 位。

根据时代财经记者实地探访,确有其事。推出该活动的楼盘是距离重庆主城区上百公里的梁平区的湖山云著。

楼盘销售透露:

进入 8 月后,由于重庆连续出现 40 ℃以上的高温天气,又恰逢秋收,很多客户没法来销售中心看房子,我们才推出了这个服务,不是特意推出这个活动。

为了推动农民买房,开发商的服务可真周到。

老话说,无事献殷勤,必有目的。开发商事无巨细的服务背后,一方面是开发商本身的急需回款,另一方面是市场入冬,倒逼开发商只能放低身段,求着消费者购房。

该项目背后的操盘手是金辉控股。根据金辉控股发布的半年报显示,2022 上半年公司累计合同销售金额 243.7 亿元,同比下降 56.3%;实现销售面积约 165.2 万平方米,同比下降 48.7%。

来源:金辉控股 2022 上半年财报

销售额与销售面积双双腰斩。

根据其公布的 2021 年报,金辉控股去年的净利润下跌了 14.25%。

此外,截至 2021 年末,金辉控股的未偿还借款总额为 527.94 亿元。短期借款为 95.04 亿元,融资租赁负债(流动)为 1161.80 万元,应付账款及票据为 162.54 亿元,应付税项为 48.65 亿元,流动负债合计 1154.47 亿元。

一边是急需偿还的债务,一边房地产市场整体输血困难,只能想方设法提升自己的造血能力,也即推动卖房。

但重庆当下的市场环境,和大多数城市一样,房子卖不动,还有不少人挂牌撤离。

02

中国人口第一城的楼市烦恼

论中国经济第一城,非上海莫属,尽管上半年因为疫情,被北京反超,但到年末大概率会回归。

而论人口第一城,无人可以望重庆的项背,3212.4 万常住人口,超过了很多省与自治区的人口规模。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

尽管人口规模第一,但重庆无论是经济体量还是版图面积都相当于一个省的规模,8.24 万平方公里的土地,接近 2.3 个台湾省的面积。

在上一轮房地产牛市期间,重庆凭借着出色的供需平衡,让其房价始终保持相对平稳,尽管也在上涨,但没有出现东部城市那样的大幅上涨局面。

2020 年末至 2021 上半年,因为地王的拉动,以及重庆本身的跟涨需求推动,重庆走出了一波耀眼的行情,房价连续多月领涨全国。

然而,这种行情仅仅维持了半年左右,在 2021 下半年全国楼市转向之后,重庆楼市也立刻调转了方向。进入 2022 年,全国楼市行情更加低迷。

整个上半年,重庆的楼市有多冷?

2021 上半年重庆新房成交面积 1286 万方,2022 上半年只成交了 347 万方,跌幅达到 73%。

克而瑞数据显示,7 月,重庆主城区商品房成交 7985 套,成交面积 78.69 万方,环比减少 14.3%,同比减少 59.2%。

寒冷依旧,与当下重庆市 40 摄氏度的火炉温度,形成了巨大反差。

二级房产成交市场低迷,一级土地市场也好不到哪儿去。

机构披露的数据显示,上半年重庆卖地收入只有 191 亿元,同比下降了 82%,跌幅位居全国前五。

成交量低迷的同时,二手房挂牌量却在激增。

锐理数据显示,7 月份重庆主城区的二手房挂牌量约 25 万套。

关于二手房挂牌量,目前已经有十多个城市突破了 10 万套,各平台的数据不一。真实数据,比机构公布的数据明显要高很多。

此前,根据链家平台和其他平台公布的数据来看,杭州二手房挂牌量超过 22 万套,位居第一。

链家网目前披露的数据显示,重庆目前的二手房挂牌量是 16.7 万套,而锐理数据披露却是 25 万套。

真实的数据,可能比这还要高。总而言之,重庆目前的二手房挂牌量再次超越杭州,回到了第一位。

二手房挂牌量高企的背后,是炒房客着急离场的表现。此前因为重庆的房价市场保持平稳,均价在中心城市中处于垫底位置,然而 2020 下半年开始,重庆房价高歌猛进。引发了东部炒房团涌入。

讽刺的是,谁也无法预料到,重庆的行情只维系了半年左右,这批炒房客成为了高位接盘侠。

市场转向的当下,杭州、成都、苏州、南京的炒房客们正在挂牌退场。二手房价格持续下跌之下,重庆的炒房客们也在寻求解套。

03

分化之下的重庆,购房者怎么选择

在此前的多篇文章中,本号已经说过,当下与未来,分化是楼市最关键的词。

买房,现在不仅要选择城市,还得选择片区。

作为直辖市,重庆长线当然值得看好,但在楼市调整的当下,需要谨慎行之。

整个重庆可以划分三个大板块,中心 9 区,主城 12 新区以及外围区县。本号的建议是:

外围区县不要碰,主城 12 区要谨慎,中心城区视情况而定。

主要依据可以从人口和商品房库存两个角度来看。

人口方面,中心 9 区过去人口增量最猛,主城 12 区也在增加,但外围区县人口却在减少。

重庆版图幅员辽阔,外围区的县与自治县,经济羸弱、人口密度较小,成为重庆本轮房价下行的主要片区,最关键的是,外围区县人口在减少,购房继续观望就行。

制图:城市财经;数据:重庆市统计局

主城 12 区人口虽然在增加,但人口密度小,且当下的去化周期最长,比外围区县的去化周期还要长。

锐理数据显示,主城 12 区和外围区县整体去化周期基本都在 3 年以上,铜梁区的去化周期高企 78 个月,长寿区 74 个月,潼南区 68 个月,合川区 59 个月、綦江区 56 个月。

璧山区、江津区、永川区、涪陵区、荣昌区、南川区、万州区、垫江县、奉节县去化周期都在 3 年左右。

重庆楼市价值主要集中在主城 9 区,特别是两江四岸核心区。

重庆当下全市的去化周期在 10 个月左右,主城 12 区和外围区县去化周期超长,。

过去十年,重庆吸引的外省人口绝大多数流入了中心 9 区,外围区县减少的人口,大多也是涌入了中心 9 区。

尽管从人口角度来看,中心 9 区有潜力,但从库存角度来看,中心区大多数区也得继续观望。

制图:城市财经;数据:重庆市统计局、中指院

透过数据可以看到,重庆中心 9 区的人口密度都在 1 万人 / 平方公里以上,渝中区人口密度最大。

但当下各区的商品房去化周期均超过了 12 个月安全警戒线,渝中区甚至超过了 3 年半,相对安全的只有沙坪坝、北培、大渡口和渝北。

由此来看,即便是中心 9 区,现在买房也需要谨慎,唯一还能放心购房的片区,或许就只有那些热门板块,如中央公园、悦来、礼嘉、大学城、水土、钓鱼嘴、茶园、跳蹬、茶园、弹子石、空港工业园。

这些热门板块目前的去化周期偏短,是当下重庆楼市价格抗跌的主要片区。

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