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子木聊房 08-10

下半年买房,一些重要判断!

文 / 子木

今年四月之后,我带着团队的几个小伙伴踏上征程,前前后后跑了二十多个城市,逛了上百个售楼处。

这轮调研,收获很多,但给我最大的感受是——

开发商、中介、买房人、卖房人 …… 这个市场上几乎所有的参与群体,都很 " 迷茫 "。

迷茫来自于未知。

上半年我们集中救了一波市,效果现在看来,就像是输了一瓶营养液,打了一剂强心针。

没过多久楼市又略显疲态,还能不能正常 " 进食 ",还未可知。

巴老师说过一句话,别人恐惧我贪婪,而我要说的是,别人迷茫,你独醒,这就赢得了市场,攥住了机会。

为了找到答案,这段时间我每天都在查数据、做统计,跟业内朋友探讨交流。

下面是大家问的最多的问题和答案,希望能解惑,说的未必正确,仅供交流参考。

接下来楼市怎么走?

国内房地产历史上,有过几次低潮期,横向对比,今年最大的不同是 " 不确定性 "。

这种 " 不确定性 ",来源于增长和流动。

最近很多读者不问房事,反而高频提起 " 职业规划 ",该不该换工作,如何让自己收入多一些?

尤其一线城市,中年焦虑传播更广,感觉 35 岁,职业生涯就要终结了。

疫情这波杀伤力太大,过去企业里一个个生龙活虎,薪资不满意就跳槽,年终奖发下来,指定要约几个朋友下个馆子。

能赚到钱,对收入的预期是增长的,上面的人继续往上流动,自己也有晋升的机会,这时候人们的信心在高位,加杠杆买房,也不担心。

而现在,没被裁就值得庆祝了,更别说加杠杆。

经济下行期,朝不保夕,人们的消费欲大打折扣,只想着 " 保全自己 "。

从最近的数据就能看出来,2022 年上半年,住户存款比去年同期增加了 2.88 万亿,这个规模是近几年的历史巅峰。

而且在消费和储蓄意愿上,后者的比例也高达近 60%。

看到这个数据,又悲又喜。

悲的是,人们不愿意消费,提振经济就会异常艰难,可能要拖累到明年,大家还有一段苦日子过。

喜的是," 消费减少 + 储蓄增加 ",而不是 " 消费减少 + 储蓄减少 "。这两个里面存在本质逻辑的不同。

说明人们并不是因为完全没钱,不消费不买房;而是普遍看淡楼市,采取保守策略。

上半年救市,高层的确下了死功夫,该用的都用上了,在很多人理解里,感觉楼市根本刺激不起来了。

其实并非如此,目前整个救市篮子里还有一个大杀器没有拿出来," 涨价去库存 "。

房价不涨,没人会买房,因为大家一想,租房住也不贵,买房还得背房贷,而且房价如果继续下跌,买房就等于 " 亏钱 + 房奴 "。图啥?

但涨价就不同了,今天不买,明天还涨,买房 = 自住 + 投资,借钱也得上车,这是刻在骨子里的大众心理。

如何让房价涨?

很简单,全面放开一二线城市购房 + 三四线城市棚改货币化,进行新一轮财富派生,这就像往油桶里扔火柴,一点就炸。

最近几年没有用,也许是为 " 房住不炒 " 留下一丝底线。但最近,上海 " 三价就低 " 松动,北京降二套首付、搞 " 接力贷 ",已经开始在政策边缘疯狂试探。

同时去年打击最严的一批热二线城市,现在也基本取消或者调整了二手房指导价 ……

这也意味着,新一轮的政策刺激,也是最后一轮刺激,已经陆续登上舞台。

中国楼市就是这样," 不撞南墙不回头 ",为了达到目的可以不择手段。

至于效果如何,今非昔比,我的观念还是偏保守的,毕竟疫情未了," 不确定性 " 还需要时间去消化。

这时候更多在于城市发展价值和房子的稀缺性。

这一路走来,我看到很多城市密密麻麻的房子没人住,到了晚上,连个鬼影都没有。也有一些城市,12 点以后大街小巷,灯红酒绿,新区配套还没完善,亮灯率已经达到 60%。

声名鹊起与萎靡不振,可以形容人,也可以形容城市,都有命理和周期。

苏州、成都已经领涨,武汉、珠海、合肥、东莞等城市正在酝酿,下半年抛去负面情绪和悲观预期,一二线城市的房子要盯紧了,窗口期会打开,而且并不长久。

至于哪些城市,我会及时预警。

下半年买房最需要注意的问题是什么?

安全性,安全性,还是安全性。

2017 年,全国出台限价政策的时候,我写过一篇文章,分析政策对市场带来负面影响。

限价和土地出让制度是天然违背的,无一例外,都在遏制开发商的生存空间。

开发商从 " 流油时代 ",调头向下,一夜之间进入 " 薄利时代 ",肯定要出事情,而最终的承担者只能是老百姓。

后来,为了卸杠杆反垄断,一刀 " 闸 " 了开发商,地产行业脸贴地硬着陆,酿成惨剧,最后的承担者还不是老百姓。

经过连续几年的打压 + 疫情封锁,开发商死的死,伤的伤,杠杆去了市场也基本出清结束了,还造了一大批烂尾楼。

在这场浩浩荡荡的屠宰盛宴中,国企央企稳如磐石,而民企基本消耗殆尽,城投企业逆势而生,野蛮替代民企。

民企接下来还会继续暴雷,纵使现在政策逆转要救这些企业,但之前的打击已经伤及筋骨,能恢复的,微乎其微。

在买期房的主张上,主要围绕着央企国企和地方城投。至于民企,买之前还要多打一个问号。

因为你根本不知道,接下来倒闭的是哪家企业。

比如最近深圳 " 地王专业户 " 龙光,公开宣布违约;富力亏得连裤衩都没了;绿地残喘,跪求国企纾困 ……

身在江湖,自然小道消息门儿清,这两年子木帮很多读者避开了雷,与烂尾楼、维权楼彻底 " 绝缘 "。

某某开发商能不能买,买之前多问一嘴准没坏事。

摆烂时代,不亏当赢。

买什么样的房?

买房一方面靠运气,一方面拼认知。

认知的分量应该可以占到 80% 以上,但很多人其实对自己的楼市认知非常自信,认为不就是买个房子嘛,有啥大不了的?

那好,下面有几个问题,你可以尝试回答一下:

1、哪些城市的房子会涨,哪些会跌?

2、这座城市处于楼市周期的哪个阶段,房子性价比如何?

3、这座城市最稳的板块是什么,最有涨幅潜力的又是什么?

4、什么样的房子好出手,涨幅大?

5、户型最讲究什么?

6、刚需房和改善房,最影响涨幅的因素是什么?

7、地铁和高铁对于房价的影响是怎样的?

……

上面的问题是我花了两分钟时间敲出来的,如果你脑子里马上能浮现答案,恭喜你,楼市高段位玩家,此文不必多看。

如果感觉一知半解,或者完全不懂,我建议你从现在开始,每天踏踏实实花 10 分钟,把楼市的知识学一下,建立自己的认知体系。

因为买对一套房,相当于赚几十万,可能是你加班多少个日夜都换不来的。

最近我在几个城市调研,发现有几个现象,越来越深刻了:

1、改善房远比刚需房卖得好,刚需房如果不带学区和地铁,未来的增值属性会衰退。

2、改善房社区里,大平米比小平米卖得好,一般想着改善的,不会将就。

3、在买房影响因素层面,产业和学区依旧是第一位。

4、居住环境跃为第二位,周边有山有水的地方,房价卖得要比周边有商场的好。

5、后面才是交通、商场、医院的城市资源顺位。

6、超高层不如高层,高层不如小高层,小高层不如小洋房。

7、城市之中,房子越矮,价值越高。

8、别墅消费性高,投资性低。尤其单层面积段在 80 平米左右的 " 伪别墅 ",尽量不要买,居住属性太差。别墅单层最低也要在 100 平米以上。

9、叠拼远不如大平层,浪费面积多,装修贵,居住体验一般,除了在外人面前可以炫耀," 我有一套叠拼以外 ",没啥东西。

10、三房是主流,一房不要买,二房很鸡肋。

11、如果考虑房价增值,钱不够宁可不买,也不要买老破小,因为买的是负债而不是资产。

12、手持负债,你是亏的,钱在手中,可能是赚的。

13、三四线的新区不要买,90% 都会不可阻挡地走向衰败。

14、买新房别直接去售楼处,去找二手房中介,会便宜很多。

15、相对于顶底楼,顶楼更具性价比。

16、提前还贷的人越来越多,并不完全因为大家对楼市预期太差,而是很多人找机构做抵押贷,3.5% 左右的利率远比房贷低。

17、低息贷款从银行拿出来,还房贷可以,再投资也可以,钱流动起来,才能产生价值。

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