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吓人!又有多家千亿房企暴雷,但更让人担心的事情还在后头 ......

民营房企,惊雷阵阵。

人民法院公告网显示,截至今日,今年共有 226 家房企破产。

就连曾经叱诧风云的百强房企,也有 30 家暴雷。其中,29 家都是民营房企。

含 " 民 " 率之高,让人咋舌。

我翻了翻最近的一些数据,发现一个更可怕的事实——

房企们的至暗时刻,还远远没有结束!这注定是一个极为漫长的黑夜。

买房人,要睁大眼睛看清楚了 ......

就在昨天深夜,浓眉大眼的龙光集团,突然官宣:

我们暴雷啦!

其在公告中表示,将 " 暂停支付 5 笔境外美元优先票据到期的利息 "。

注意了!违约的甚至不是美元债本身,而是几笔小额利息。

实在离谱!

堂堂一个千亿房企,去年的 TOP20,竟然连利息都还不上了?!

背后传达的信号,让无数等着收房的龙光业主们捏了一把汗。

要知道,前段时间深圳前海天境的千万豪宅业主们,还在以 " 动态停贷 " 抗议,逼迫龙光恢复施工。

这些一个月最少也要还 6 万房贷的业主们,提出了非常尖锐的质疑:

" 监管账户上的 138 亿预售监管资金,为什么只剩下 5899 万?"

而龙光对此只字不提,反手就是一个报警电话,警告自媒体不要宣扬项目停工。

经典的 " 解决不了问题,就解决提出问题的人 "。这个骚操作,简直是纱布擦屁股——

给我狠狠露了一手。

不止是龙光。7 月份以来,已还有多家百强房企,接连倒在了漫漫还债路上。

7 月 22 日,上海老牌房企景瑞控股提前告知投资者:我们将不能按期交付一支票面利率 12%、余额 2.6 亿美元优先票据;

就在同一天,云南的俊发地产也正式宣告违约,表示 1303 美元的美元债利息,他们还不上了。

换算成人民币,就是 8809 元。这点钱,只是前海天镜一个业主每月房贷的零头。

7 月 29 日,TOP30 千亿房企中梁控股再次宣布,一笔美元优先票据违约,目前共计未偿还资金为 1257 万美元;

8 月 3 日,福建的正荣地产年内第二次官宣美元债违约,宣布有两笔美元债都 " 无法支付 "。

这个曾经的龙头房企,股价缩水已经超 85%。

房企们一个接一个地倒下,留下背后胆颤心惊的买房人,和更加抗拒出钱的国际投资者们。

7 月 25 日,高盛以行业压力上升为由,将中国高收益房地产债券 2022 年的违约率预测从 31.6% 上调至 45%。

悲观预期,还在进一步加剧。

去年下半年以来,民营房企们已经被多重困难围剿。

论信用,他们被金融机构和买房人共同挤兑。

前段时间,继会计师四大所之后,港交所也开始跟房地产行业 " 割席 "。

7 月 11 日,含世茂、佳兆业、融创、恒大以及奥园等五大知名房企在内的 8 家房地产、物管类股票被从恒生指数中剔除。

原因是这些公司未发布 2021 年年报,停牌时间过长有退市风险。

明面上,这些房企年报推迟的原因,主要是疫情影响,以及审计机构的大量变更。

但说一千道一万,我们都知道真正的原因,是去年的业绩实在太差了。

以昨天终于发布了 2021 年年报的富力为例,这个百强房企的亏损额度已经去到了 163.53 亿元。

而今年上半年,其销售额共计 265 亿元,比起去年同期减少了近 6 成。

不仅仅是富力,今年 1-7 月,全国百强房企累计销售金额已经同比下降 49%,除了极少部分国央企,绝大部分房企的业绩都没有达标。

买房人对民企的交付能力感到害怕,没有人想把毕生积蓄投进一个可能烂尾的房子,于是纷纷投身国央企。

就连排名第一的碧桂园,销售额的累计同比也大跌 43%。

而这座宇宙房企,也早在 6 月份被穆迪下调评级,从 Baa3 级(投资级)下调到 Ba1 级(" 垃圾级 "),而这已经是穆迪给中国民营房企的最高等级。

根本原因就在于,民营房企的融资非常受限。

Wind 数据统计,2022 上半年国企 + 央企占到境内债发行规模的 89%,处在 2015 年以来的最高水平,发债利率则处在最低水平。

可以说是顺风顺水,一路坦途。

与之形成鲜明对比的是,民营房企的占比从 2020 年 62%,暴跌至 2022 上半年的 11%,降幅高达 51%。

说白了,银行还是厌恶民营房企的风险,不愿意贷钱。

为了活下去,很多房企吊着一口气,通过展期或者交换要约来疯狂自救。

新京报统计发现,光是 7 月上旬,就有 18 家知名房企动作频频,尝试以时间换空间。

最有求生欲的一个,是雅居乐。这个房企,以高达 20% 的年利率,获得不超过 8.94 亿港元的夹层融资贷款。

而今年下半年,年内境内企业债又是一大波偿债高峰,每个月都有超 700 亿元的债券要还。

就连美元债,一直到明年上半年,都会有新的偿债高峰。

靠展期,靠拖延,靠高息贷款,部分民营房企又能蹒跚多久呢?

风险,还在进一步酝酿。

梳理一下现在市场的情况,可以发现一条恶性循环的链条已经浮现:

房企暴雷,融资困难,楼盘停工→买房人不敢买房→市场降温,房企回笼资金困难→更多房企暴雷。

有人问:最近各地的保交楼闹得轰轰烈烈,现在趁机抄底,买入暴雷房企的房子可不可行?

确实,最近很多暴雷房企都在大甩卖,从早先的恒大楼盘大降价,到最近龙光的房子打折。

一些社交媒体上,有买房人已经跃跃欲试。他们发现曾经一万多的房子,现在只要单价 8800,还有 1.7 万的降到 1.15 万。

对这些房子还要分类判断。现房可以考虑入手,但是期房,还是不要去赌。

据申万宏源研究,风险较大的房企销售额已占 21 年行业 24%,房企出险数量以及对于行业的影响程度已经达到历史新高。

存量烂尾楼已经很多,而房企暴雷潮,还远远没有结束,这就意味着还有更多的增量烂尾楼盘出现。

相关项目的处置,非常耗费精力,也往往困难重重。

君不见,今年 4 月,监管层为保交楼,引入四大 AMC 机构(中国信达、中国东方、中国长城、中国华融)来为民营房企化解债务危机。

彼时舆论满天飞,都传民企有救了——

然而,三个月过去了,落地的项目却寥寥无几。

那么,究竟哪些房企的房子可以买?

一个标准是:是否还活跃在土拍市场拿地。

根据这个标准,1-7 月开发商拿地榜单排名前十为:华润、保利、滨江、招商、中海、建发、越秀、中铁、万科。

要注意的是,部分地方城投虽然拿地频频,但建造和运营水平往往一般,也不建议购买。

当然,除了学习如何安全地购买期房之外,买房人还有一个更好的选项:买二手房。

一二线城市核心地段的房产,是当下最具有确定性的避险资产。

没有之一。

◎本文作者 | 夏虫

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