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6 月百强房企销售数据环比显著改善 政策驱动下房地产市场预期趋于好转

财联社 7 月 6 日讯(记者 张晓翀)近期公布的百强房企 6 月单月销售金额和销售面积环比出现显著改善。从环比指标来看,在全方位的政策驱动下,房地产市场各方的预期均趋于好转。

根据克而瑞最新数据,6 月,百强房企实现销售操盘金额环比增长 61.2%。商品房销售连续两个月环比反弹,且反弹力度在加大。5 月,商品房销售面积环比增长 25.8%,商品房销售额环比增长 29.7%。从需求端来看,购房者预期有明显好转。

浙商证券首席经济学家李超预计,地产投资当月增速低点 5 月已现 6 月继续回暖;地产销售当前的负增速与高基数有关,伴随市场回暖单月同比增速有望在下半年阶段性回正。从城镇化率来看,当前地产行业已逐步进入成熟期,将从 " 高速发展 " 将转向 " 高质量发展 ",地产投资和销售增速预计将在新周期下形成新中枢并保持良性增长。

环比指标显示,房地产市场各方预期均趋于好转

从房价表现来看,一线城市房价连续五个月环比上涨。5 月份,70 个大中城市新房价格指数环比跌幅较 4 月份收窄 0.1 个百分点。其中,一线城市新房价格环比上涨 0.4%,二、三线城市新房价格环比回落 0.1% 和 0.3%,尚未止跌。从以往经验来看,房价的反弹往往是从一线城市开始,然后对二、三线城市起到带动效应。

从供给端来看,房企与金融机构的预期也在改善。从房企的行为特征来看,拿地与投资都在好转。去年下半年,土地拍卖市场陷入低迷,土地流拍频频出现,民营房企基本退出。今年以来,土地流拍率、溢价率双双向好,龙湖集团等头部民营房企已开始发力。

5 月,土地购置面积环比增长 45.8%,土地成交价款环比增长 53.5%,房地产开发投资额环比增长 14.0%。从金融市场的融资来看,金融机构的预期也在改善。房地产市场预期转好通常先从购房者开始,然后是房地产企业,最后传导至金融市场。今年 1-5 月,房地产债券净融资(不含 ABS、ABN)为 396 亿元,而去年四季度为 -311 亿元,优质房企融资显著改善。

值得注意的是,去年下半年以来,相关部门与地方政府全方位出台稳定政策,稳房价、稳地价、稳预期。在土地供应环节,地方政府优化机制设计,包括降低土拍门槛(降低保证金比例、分期缴纳等)、增加优质地块供应等。

在预售资金监管环节,地方政府逐渐优化监管,包括允许银行保函替代相应额度资金、对信用记录良好的房企降低监管资金比例等。在房企融资环节,积极引导金融市场预期,鼓励合理的贷款和债券融资,并支持优质房地产企业通过贷款或发行债券并购出险和困难房地产企业优质项目。

在销售环节,积极推动商业银行加快房贷投放,降低住房抵押贷款利率,近期 5 年期 LPR 从 4.6% 降至 4.45%,有效支持合理住房需求。此外,多个城市因城施策调整限购、限售政策,降低购房首付比例。

当前政策要继续呵护房地产市场预期向好基础

当前,尽管各方预期都在好转,但基础还不十分牢固,政策还不到松劲的时候。从房地产市场的历史周期演变来看,市场信心的全面恢复是一个过程,很难一下子扭转。

从需求端的情况来看,商品房销售反弹中有一部分是前期受疫情抑制的购房需求释放,同时,二三线城市还面临需求不足、去化难度大的问题。

从供给端的情况来看,房地产企业经营仍比较谨慎,土地拍卖市场以国企为主、民企参与较少,同时,头部房企并未全面参与出险企业或出险项目收并购业务,此外,由于风险房企还没有完全出清,影响了金融机构的预期,导致民营房企融资还比较困难。

解决预期问题不仅是短期政策的问题,长期中,要逐步构建适应房地产市场新常态的长效机制,形成市场长期良性循环与健康发展的稳固预期。

从长期来看,中国房地产市场的高增长时代已经过去了,即将进入平稳发展的新阶段。十年前,中国的人口自然增长率在 0.5% 左右,这两年降至 0.145% 和 0.034%;2020 年,中国城镇化水平达到 64%,主要发达国家的城镇化水平大体在 80% 左右,考虑到中国的城镇化是把农村的青年人集中到城里,目前空间可能也不大了;中国 65 岁及以上人口占比在 2010 年还不到 9%,2021 年上升到 14%。

为了适应房地产市场新常态,房地产市场要建立长效机制:从房地产行业的角度," 高杠杆、高负债、高周转 " 的商业模式不可持续,房地产企业经营要简单透明。要探索建立合理的房地产金融模式,推动 Reits 市场发展,降低房地产企业的负债率;国内还有一些巨型开发商,在全国各地承揽众多项目,而国外房地产商普遍遵循专业化经营理念,很少铺大摊。

从地方政府的角度,现在卖地收入占到地方政府收入的 40% 左右,根据中国社科院之前测算的数据,2017 年土地价格与房价比值就达到了 68%。未来,要逐渐健全现代财政体制,降低地方政府对土地财政的依赖程度,夯实房地产市场健康发展的底层逻辑。

高基数效应下,根据同比指标判断或失真

在经济统计中,同比指标和环比指标各有优劣势,需要结合特定情况下具体使用。同比指标的优势是可以消除季节性,劣势是不够灵敏,月度的同比指标实际上综合了过去十二个月的变化,因此月与月之间的波动比较平缓。

而环比指标的优劣势与同比指标反过来。从指标的特性来看,如果上年的基数明显异常(偏高或偏低),同比指标就会失真,这就是所谓的基数效应。

去年上半年,房地产市场指标大多处于历史显著高位,使用同比指标判断当前市场形势会产生严重偏差。2021 年 1-6 月,房地产市场整体热度较高,主要指标在一年之内增长了 30%、40%,比如,商品房销售额达到 9.3 万亿元,同比增长 38.9%;商品房销售面积 8.9 亿平方米,同比增长 27.7%。

在去年上半年的高基数效应下,今年上半年的房地产市场同比指标出现较大负值是可以理解的。比如,5 月份,商品房销售面积、土地购置面积、新开工和施工面积普遍同比回落在 30%-50% 之间。

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