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国民经略 07-04

房价跌回 15 年前!又一个鹤岗诞生?

文 | 凯风

中小城市鹤岗化,正在成为常态。

继鹤岗因 " 房子跌回白菜价 " 多次刷榜热搜之后,黑龙江另一个城市同样因房价获得关注。

作为黑龙江第 5 大城市,牡丹江市房价已跌回 2007 年水平,目前市面上有不少总价在 10 万元以下的房源,有的总价甚至低到 5 万元以下。

5 万一套房,牡丹江怎么了?

01

房价回到 15 年前

谁都没有想到,东北城市竟然以这种方式一个接一个出圈。

与一度名不见经传的鹤岗不同,牡丹江一直都是国家统计局划定的70 个大中城市之一

要知道,苏州、佛山、东莞等经济强市都未能跻身其中。

然而,在 70 城中,牡丹江房价走势却一直处于垫底位置,房价已经跌回 15 年前。

最新国家统计局数据显示,与 2020 年相比,牡丹江二手房价变化为 -15.4%,为全国唯一跌幅为双位数的城市,跌幅位居 70 城之首。

这不是牡丹江房价第一次下跌了。

从 2020 年至今,牡丹江房价一直处于下跌通道,连跌 2 年多,没有出现任何反弹迹象。

与 2019 年的最高点相比,3 年来,牡丹江房价最高跌幅超过 22%。

要知道,这还是平均数据,一些偏远地区房价腰斩或许不是孤例,5 万一套房的出现也就不令人奇怪。

事实上,牡丹江房价并非一直横盘,在历史上也曾创下 50% 的巨大涨幅,但最终挡不住经济、产业、人口基本面的制约。

2006-2010 年,中国房地产迎来史诗级大涨,一二线城市房价集体翻倍,而牡丹江房价也一度上涨 50% 以上。

然而,2011-2015 年,中国楼市面临第一次高库存之困,多个城市房价横盘,而牡丹江一度下跌 20% 以上。

当然,这一次高库存,最终被涨价去库存、棚改货币化等组合拳力挽狂澜,一众城市开启了新一轮房价狂欢。

在这场狂欢中,牡丹江虽然整体涨幅不高,但市场迅速回暖,当地楼市一度极其火热。

然而,狂欢终不长久。

2020 年以来,在经济增速放缓、疫情冲击以及楼市大盘见顶的冲击之下,牡丹江房价一路走跌,回到 15 年前。

业内人士表示," 现在牡丹江市差不多是人均两套房及以上的状态,住房保有量很大。"

5 万一套房或许是孤例,但房价跌回 15 年前,却是不争的事实。

02

人口回到 40 年前

房价,终究只是表象。

众所周知,房价短期看金融及政策,中期看土地供求,长期则取决于经济产业与人口。

房子跌回白菜价背后,要么是经济产业出了问题,要么是人口出了问题,或者是几者全部出了问题。

牡丹江面临的问题,当地官方报告曾经直言不讳:

牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高,缺少能牵动全市经济发展的大项目,导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。

牡丹江经济总量,在黑龙江位居第 5,在东北排在 TOP15,但早已不及高峰时期的水平,与全国差距越来越大。

2021 年,牡丹江 GDP 为 875 亿元,人均 GDP 仅为 3.5 万元,不到全国平均水平的一半。

要知道,10 年前,牡丹江就已官宣 GDP 突破 900 亿元,而 2017 年更是一度创下 1404 亿元的历史新高。

当然,这些数据都是初核数据,经过第四次全国经济普查及各地主动挤水分之后,牡丹江 2011 年、2017 年的 GDP 分别核减到 504 亿元、789 亿元。

与经济相比,人口流失更为严重,10 年时间人口减少 50 万。

众所周知,过去 10 年,东北三省人口整体减少 1100 万,除了沈阳、大连、长春保持正增长之外,其他地市全部减少。(参阅《东北人都去哪了?海南排不进前十》)

牡丹江就是其中之一。2010-2020 年,牡丹江常住人口从 279 万减少到 229 万人,降幅超过 18%。

与经济总量回到 10 年前相比,牡丹江的人口体量更是回到了 40 年前的水平。

早在 1980 年,牡丹江的户籍人口就已高达 221 万,与目前的常住人口规模相当。

对于习惯了经济、人口、收入高增长的国人来说,经济总量回到 10 年前、人口回到 40 年前,是超乎想象的事情。

然而,这一切都在真实发生,而且向更多中小城市蔓延。

03

当产业衰退之后

在中小城市里,鹤岗与牡丹江都具有一定代表性。

鹤岗是典型的资源枯竭型城市,因煤而兴,因煤而衰,产业未能及时转型,造就如今的困境。

与鹤岗不同,牡丹江虽然也是资源型城市,但其主导资源不是矿产,而是森林,加上地处北纬 45 度世界黄金玉米带、奶源带、黑土带,造就了第一产业的主导地位。

这从牡丹江的三次产业结构就能看出来。

2021 年,牡丹江第一产业占比高达 24.2%,而以工业为主的第二产业占比仅为 21%,这是少有的第二产业比重低于第一产业的地市。

这一数据,与许多人对牡丹江的传统印象相违背。众所周知,牡丹江最初正是以工业城市而闻名的,作为东北重要的老工业基地,第二产业占比一度接近 50%。

短短几十年过去,牡丹江工业占比大幅腰斩,到底发生了什么?

同时,作为边境城市,牡丹江与俄罗斯毗邻,距离俄罗斯远东交通枢纽乌苏里斯克 209 公里、海运枢纽海参崴 248 公里、远东最大货运不冻港纳霍德卡 331 公里。

在重工业时代,牡丹江形成了以化学、机械、纺织、电力为代表的产业体系,但这些产业在市场年代都失去了竞争力。

与此同时,俄罗斯经济不复以往,而其远东地区更是战略忽视地带,牡丹江的区位优势难以真正发挥。

如今,牡丹江能拿出手的仅剩下冰雪旅游、农业及森林工业,这些产业固然重要,但要想让牡丹江重回历史荣光,显然远远不够。

而作为延边城市,牡丹江这两年一直处于外防输入的最前线,曾因疫情反弹而封城,对经济造成了难以估量的影响。

抛开疫情影响,牡丹江及黑龙江如何突围,东北老工业基地如何振兴,仍旧是一道难题。

-END-

国民经略主笔 凯风 作品

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