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时代财经 07-02

楼市半年调控近 500 次,地产触底反弹,“最牛民企”豪掷近 400 亿拿地

本文来源:时代财经 作者:刘新歌

图片来源:图虫创意

上半年政策层面暖风不断,房地产行业正迎来触底反弹。

据中指研究院统计,今年 1-6 月,重点 100 城一手房成交规模为近几年同期最低水平,同比下降超四成,TOP100 房企销售额均值 356.4 亿元,同比下降 48.6%,但降幅均较前 5 个月有所回落。

与此同时,随着疫情影响逐渐减弱以及政策效果的持续显现,5 月以来重点城市销售面积环比转增,市场底部回升。6 月份,市场继续有所好转,重点城市 6 月成交面积环比增长约 50%,同比下降约 27%,降幅有所回落。

" 从短期来看,房地产市场已经触底,而市场恢复仍然是一个缓慢温和的过程。" 几天前的万科 2021 年股东大会上,郁亮也在向外界传递对房地产行业的信心。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶则认为,市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度等方面。热点城市三季度有望继续回升,预计全年商品房销售面积同比降幅超 10%。

今年上半年,楼市调控政策逐步放松。据中指院监测,上半年超 180 个城市优化调整了房地产政策,政策出台频次近 500 次。政策内容向限购、限贷等方面延伸,同时与人口、租赁政策等相结合,激发了部分居住需求的释放。

不过,政策传导到市场还需要一段时间。从房价来看, 1 — 6 月百城一手房价格累计上涨 0.15%,累计涨幅处近五年同期最低点;同时二手房价格累计上涨 0.17%,涨幅较去年同期收窄 2.39 个百分点。6 月单月,百城中有 41 个城市的一手房环比下跌,58 个城市二手房价环比下跌。

市场疲软直接影响到房企业绩。在普遍下调了年度目标的前提下,房企上半年销售目标完成率仍不及三分之一。据统计,今年仅 15 家房企公布了销售目标,目标增长率均值为 -6.9%。上述房企上半年目标完成率均值为 32.0%,较去年同期的 50.5% 下降不少。

房企规模也开始下降,上半年,TOP100 门槛值降至 70.3 亿元,同比下降 60.4%。其他等级的门槛值降幅也近 50%,TOP10 房企门槛值为 858.2 亿元,较上年下降 47.7%;TOP30 房企门槛值为 325.8 亿元,较上年下降 49.6%;TOP50 房企门槛值为 216.4 亿元,同比下降 49.7%。

虽然销售疲软,该拿的地还是要拿,而房企对城市和区域的偏爱则更加明显。

中指院数据显示,今年 1 — 6 月,50 家代表房企在二线城市的投资面积占比最高,为 63.6%。从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比达到 46.9%。

具体到城市,杭州、宁波和北京位列房企拿地面积前三城市。其中,杭州卖出 382.7 万平方米土地,位列第一,宁波以 171.4 万平方米位列第二。

房企对城市的偏爱与城市楼市潜力有关。上半年,20 家代表房企 55.7% 的销售业绩来源于二线城市,销售贡献率仍为主导。一线城市销售业绩贡献率同比增长 5.7 个百分点至 25.7%,增幅显著。北京、南京和广州对 20 家代表企业销售额的贡献居前三,销售额贡献率分别为 9.4%、7.1% 和 6.3%。从增速看,深圳对 20 家代表企业的销售额贡献率增长最快,同比增长 2.1 个百分点。

受资金实力影响,土拍的参与者仍为国、央企和地方城投公司。上半年权益拿地金额 TOP10 房企中,9 家为国、央企,从拿地金额排名依次为华润置地、中海地产、建发房产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、中国铁建、万科、广州地铁。

滨江集团在民营房企里一枝独秀,以 392 亿元的权益拿地额位居榜单第一名。这家杭州本土民营企业在深耕城市积极拓展,在杭州已经举行的两轮集中供地中拿了 23 宗地,全口径新增货值 912 亿元,总地价为 408 亿元。

克而瑞研究中心预计,下半年,货币政策仍将延续宽松态势,并将继续降准、降息纾困实体经济,房地产行业也将有所受益。房地产金融政策或将实行逆周期调节,行业也将从去杠杆到稳杠杆。同时,随着地方救市政策持续加码,房地产市场有望逐渐回稳,成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一,那些市场需求及购买力明显透支的三、四线城市,市场真正企稳复苏仍需时间。

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