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当下地产股有如当初白酒股?民营房企融资回暖带来春天气息,券商观点:谁是地产的“泸五茅”?

财联社 5 月 19 日讯(记者 黄靖斯)经历漫长 " 寒冬 " 的房地产板块似乎正感觉春天的气息,多个利好政策与预期正加持地产业。

一是房贷政策的松动,自央行下调首套房贷利率下限后,各地快速响应,因城施策将首套房贷利率降至下限;二是民营房企融资现回暖迹象,这其中包括碧桂园等 3 家民企计划发行公司债合计 20 亿,更为标志性案例,在于龙湖、碧桂园等民企启用信用保护工具融资,以创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果,房企发债 " 示范名单 " 也在不断扩容。

值得注意的是,继龙湖、碧桂园、美的置业之后,旭辉集团拟于下周发行融资产品,涉及公司债及供应链 ABS,覆盖 CDS 及 CRMW 信用保护工具,最终将依据审批流程决定先后发行顺序。相关知情人士透露," 第一批启动信用保护工具融资的民营房企有 4-5 家,相关方面于同一天对这几家企业做了点对点的沟通,希望提振市场信心。"

在政策暖风频吹之下,今日地产股表现格外亮眼,并成为主力资金的重点抢筹对象。截至收盘,房地产板块上涨 2.04%,大幅跑赢市场,南国置业、中洲控股、天津松江、我爱我家等多股强势涨停。有分析师把当下的地产股比作多年前的白酒,更断言,经历大浪淘沙后地产行业会诞生出 " 泸五茅 "。

如何看待未来政策空间?综合多家券商分析师观点来看,在 " 稳增长 " 背景下,房地产行业作为国民经济的支柱产业,预计将会得到更多支持。如何把握后市投资机遇,抢先布局地产业的 " 泸五茅 "?有分析师更是重申看多地产板块,优质龙头及地产蓝筹则更获青睐。

再有民营房企启用信用保护工具,融资困境迎转机

自央行 5 月 15 日下调首套房贷利率下限后,越来越多的地区将首套房贷利率最低降至下限 4.4%,且政策落地节奏仍在加速。在郑州、天津、济南、苏州之后,无锡多家银行 5 月 19 日起也将首套房贷利率最低降至 4.4%。此外,据中金公司统计,5 月以来已有约 30 城通过公开文件形式完善了楼市调控政策,涉及城市的能级和政策力度均较此前有所提高。

房地产市场近期暖风频吹,房企融资似乎也有回暖迹象,龙湖集团供应链 ABS 发行后,再有民营房企启用信用保护工具,此外碧桂园、龙湖、美的置业等 3 家民营房企也在同步发行公司债。

5 月 19 日,有消息称,继龙湖集团、碧桂园、美的置业之后,旭辉集团拟于下周发行融资产品,涉及公司债及供应链 ABS,覆盖 CDS 及 CRMW 信用保护工具,最终将依据审批流程决定先后发行顺序。针对上述消息,旭辉集团回应称," 公司的确是第一批接到监管指导的示范民企。融资发行目前在筹备过程中,待必要手续完成后,会以公告形式进行信息披露。" 相关知情人士透露," 第一批启动信用保护工具融资的民营房企有 4-5 家,相关方面于同一天对这几家企业做了点对点的沟通,希望提振市场信心。"

据悉,市场首单民营房企信用保护凭证业务已于 5 月 16 日在深交所正式落地。该信用保护凭证由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设,将支持以民营房企龙湖集团作为核心企业的供应链 ABS 发行,服务上游供应商融资。

龙湖供应链 ABS 发行总规模 4.02 亿元,优先级资产支持证券利率 3.50%,投资者认购倍数 2.36 倍。深交所表示,该信用保护凭证的成功设立,是市场落地的首单民营房企信用保护工具,有利于增厚民营房企债务融资信用水平,标志着创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果。

除此之外,碧桂园也拟于今年 6 月份陆续安排发行供应链 ABS 和 ABN 产品,其中供应链 ABS 产品将启用信用保护工具,目前发行工作正在筹备之中。

与此同时,民营房企发债也在密集进行中。5 月 16 日,龙湖集团宣布发行 2022 年第二期境内公司债,发行规模 5 亿,期限 6 年。同日,美的置业也宣布发行 10 亿公司债券,期限为 4 年。此外碧桂园方面也表示,拟于 5 月 22 日在深交所簿记发行一期不超过 5 亿元人民币的公司债。

值得注意的是,自去年 9 月以来,市场对民企地产债存在明显的规避情绪,截至 5 月 15 日,民营房企已连续 65 天无公开市场债券发行,在行业人士看来,民营房企本轮融资具有极强的破冰意义。

华泰证券表示,本轮监管层支持地产民企债券融资一是落实前期 " 完善民企债券融资支持机制 " 的政策要求;二是 4 月房企发债融资仍以央国企为主,民企净融资持续为负,因此稳地产、稳预期迫在眉睫,后续还有待宽松政策继续发力。

未来地产政策仍有待发力

民营房企本轮融资回暖迹象释放什么市场信号?综合多家券商分析师的观点来看,未来可对地产行业的政策支持保有更积极的态度。

中信建投地产团队观点认为,房地产作为国民经济支柱行业的地位目前并未改变,在此背景下其经济稳定器和压舱石的作用将更加突出,预计将会得到更多的支持。且随着房地产政策趋势向好不变,叠加疫情逐渐得到控制和生产经营的逐步恢复,政策效果有望加速落地。

对于后期政策走向,华泰证券认为,当前地产销售仍不稳、房企流动性困难未解决,可以期待更多高层级、系统性的地产支持政策的出台与落实。在融资端,近期关注 5 月 LPR 调降可能。在需求端,关注政策支持刚需和改善性需求的力度。目前来看,在政策引导下,新市民购房刚需、居民孝老抚育等改善性住房需求有望持续释放。

银河证券房地产团队则强调,后续政策支持力度大概率只增不减,目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极,预计 5、6、7 月进入地方政策密集调整期," 稳增长 " 的政策力度和空间值得期待。

中金公司研报分析指出,政策在供、需两侧仍有进一步发力空间,需求侧更多集中于围绕支持合理住房需求的住建类政策,如限购方面,对有合理住房需求的目标人群购房资质适度放松;限贷方面,降低购房资金门槛或支出成本等。而供给侧或更须聚焦于房企信用问题的纾困和缓解,如预售资金监管政策的进一步优化、储备和落实房企信用问题的政策对策、强化房企融资方面的政策支持以及改善企业现金流方面的政策措施。

安信证券的观点则相对审慎,其研报指出,向后看房地产风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,虽然房地产政策可能还有继续放松的空间,但 " 坚持房住不炒,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期 " 和 " 保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度 " 仍是当前不可动摇的政策方向,它们构筑了房地产放松的边界," 大水漫灌救房企 " 不会看到。

分析师重申看多地产,地产蓝筹获青睐

如何把握地产股投资机会?中信证券观点指出,政策从机遇期到高潮期,地产蓝筹仍在好的投资窗口。尽管上半年房企各项指标都将显得十分疲弱,但决定地产股走势的,并非基本面,而是政策面。本次政治局会议表态更为积极,预计因城施策,对自住需求的支持力度将进一步提升。相比过去六个月,未来六个月地产政策出台更为频密,力度更大,对需求层面宽松态度更为坚决,因此坚定看好地产蓝筹的投资机会。

对此,中信建投房地产团队也重申看多地产板块的观点不变,继续推荐高信用房企。未来行业分化仍将延续,高信用房企将享受新一轮行业集中度提升和利润率改善的过程,有望持续胜出;且随着地方政府和证监会加大对 REITs 的支持力度,近期强烈看好持有运营类开发商。

华泰证券认为,在政策密集托底之下,市场对地产信心有望加速回暖,推动改善房企销售回款、融资,地产销售拐点有望提前到来,关注地产债右侧投资机会。策略上,优质央国企有配置价值,对于地产民企龙头,在负债端稳定前提下,把握企业基本面与偿债意愿,可挖掘高收益投资机会。

中金公司建议,短期主导逻辑仍以政策博弈为主,大方向已明晰,关键在于投资节奏把握,后市如出现前述政策调整的趋势,则可考虑适当兼顾 " 弹性 " 民企。此轮短期博弈政策逻辑过后,中长期来看则持续看好开发赛道的 " 好学生 " 和深耕不动产赛道的 " 多面手 ",优质龙头有望持续胜出。

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