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21财闻汇 01-26

上海“最惨购房人”发声:不能理解判决结果,自己损失约 1000 万

图:图虫

首付 745 万的房没了,还要倒赔近 500 万 ……

近日,家住上海的伍女士因为银行审批房贷延误,被卖家告上法庭。法院最终判决伍女士败诉,她不仅要退出房子,还要支付违约金、房屋整修费等总计 497.32 万元。

伍女士一时间被不少网友称为 " 最惨购房者 "。

对此,伍女士最新发声称对于这份判决结果感到不能理解," 在我看来对方因为这件事获利近 800 万,其中包括因房子升值的 300 万,而我们损失了约 1000 万。"

贷款审批延误,房子没了 !

法院判决:赔近 500 万

据中国裁判文书网,伍亭颖在 2020 年 5 月 17 日通过中介,和卖方范俊等达成房屋转让协议,伍亭颖先期支付了 100 万元定金和 400 万元购房款。

2020 年 5 月 30 日,伍亭颖和范俊等签订补充条款,约定房屋总价款为 1550 万元,卖方提前交房,伍亭颖需要在 2020 年 6 月 30 日之前完成首付 745 万元

不过,伍亭颖未能按期补足首付余下的 245 万元,双方不得不在 7 月 2 日再次签订补充条款,这次约定了惩罚条款:从 2020 年 7 月 1 日起至付清之日止,以 245 万元为本金,按每日万分之 2.73 支付给利息损失。伍亭颖须在 2020 年 7 月 31 日前一次性支付上述费用。如未按期支付,则房屋买卖合同自动解除,伍亭颖应偿付违约金 ( 合同总价的 20% ) ,且赔偿范俊等原有的装修损失 180 万元。

伍亭颖在 7 月 13 日缴清了逾期付款的利息,并完成了 745 万的首付,剩余 745 万元尾款,将在 8 月 30 日过户前全部付清

没想到,伍亭颖的购房尾款,因为银行审批延误再次逾期

对此,2020 年 9 月 15 日,范俊等发出了律师函,告知伍亭颖收函 3 日内付清尾款,如仍然不付,他们有权解除合同,并要求赔偿违约金及装修损失等。9 月 30 日,由于伍亭颖仍未付款,范俊等要求伍亭颖搬离并归还房屋,并偿付房款总价 20% 的违约金,房屋装修损失 180 万元等。

2020 年 10 月 29 日,伍亭颖在上海某银行申请的 745 万元贷款额度审批成功,要求继续履行合同,但此时卖方已经不愿出售,并将伍亭颖告上法庭

2021 年 6 月 25 日,上海市黄浦区人民法院做出一审判决:伍亭颖的房屋转让协议被解除 ; 必须在判决生效 10 日内搬离房屋,如逾期将按照 1000 元 / 天追加支付房屋占有使用费 ; 伍亭颖要赔偿违约金 300 万元、房屋整修费 180 万元,承担案件受理费 4.6 万元。

一审之后伍亭颖和范俊等都进行了上诉,上海市第二中级人民法院在 2021 年 12 月 1 日驳回上诉、维持原判。

热议:" 最惨购房人 " 冤不冤 ?

案件一经公布,就引起了众多热议。

微博认证的法律博主 @Legal 诗睿 曾发表观点称:" 大家都说陷入套路了,其实并不是。冤吗 ? 很遗憾,是因为这个姑娘不懂房屋买卖合同条款的缘故。归结起来:即使不是这姑娘的缘故,而是银行办事程序出了问题,没能按照合同约定的时间放款导致不能按合同约定的时间支付尾款,依旧是买方违约。"

拥有百万粉丝的知名法律博主 @喵律 也曾发表观点:" 这个案子判得没问题啊 …… 只能说,自己不看清合同,怪不了任何人。"

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善结合该案件告诉红星资本局,本案中,双方签订的合同,涉及到违约金确实比较高,但是合法合规,合同本身也没有任何问题。另外,从法院的判决来看,综合考虑整个案情,是合法合理的。

那么,买方能否要求银行赔偿损失呢 ? 赵良善律师认为:"这起违约与贷款时间无关,即与银行无关,所以该名女子不能要求银行赔偿损失。"

不过,也有律师发表了不太相同观点。

据 " 中国普法 " 微信公众号,对于这起纠纷,重庆市律协刑民交叉专业委员会副主任、重庆海力律师事务所伍继军律师表示,本案的焦点在于:" 卖方是否因买方的逾期付款行为享有合同单方解除权;买方因为银行办理贷款超期,是否足以导致买方合同根本性违约,从而导致双方合同解除。"

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的法律规定,伍继军律师认为上海法院的判决合法但不合情:在无证据证明卖方存在实际损失的情况下,应实现合同法鼓励交易的制度目的,从而维护市场交易的稳定。从法律的公平角度,也可以不解除合同,让违约方承担违约责任,不建议卖方以此为由解除合同。" 从我在重庆遇到的类似案件来看,基本都是要求继续履行合同。" 伍律师说。

伍亭颖最终不仅失去了房屋,还要赔付违约金、房屋整修费等将近 500 万,被称为 " 最惨购房人 "。伍继军律师坦言,这个结果对公众认知有一定冲击:" 在卖方没有实际损失的情况下,直接判决解除合同,不符合鼓励交易的目的。希望大家在大宗商品交易过程中,尽量使每一个交易环节合法化,避免这种纠纷的发生。"

同时,伍继军律师还提到了一个细节:" 从该案的两次审判过程来看,卖方律师对合同的签订、履行和争议都是全程参与,打下了很好的基础,是卖方胜诉的关键 ; 相比而言,买方在答辩及举证时,未充分表达继续履行合同的必要性,这是值得反思的问题。"

伍女士最新发声:

将申请再审,自己损失约 1000 万

至于伍女士本人,对于这样的判决结果则感到不理解。

近日,伍女士在接受九派新闻采访时表示自己会申请再审的。" 就我理解的而言,各项损失需要有证据证明,不能笼统的去猜测。

伍女士进一步表示,在她看来,对方因为这件事获利近 800 万,其中 490 万是违约金,加上房子涨价的 300 多万,而自己这方损失了约 1000 万,包括 490 万的违约金、100 多万的新装修,然后如果再次购房,还要承担潜在涨价的 300 多万。

谈及违约的过程,伍女士称从始至终,她都是希望履行合同,达成交易的。但在超过了约定付款时间后,房东和其代理人还在配合银行办理贷款,并且不断在微信群催促贷款审批的情况,所以给了其一个信号,对方还是要继续交易的。

结果等贷款一批下来,对方就突然失联了。紧接着过了几天,伍女士就收到了上诉书,也就是说,延误的贷款一批下来,对方就起诉了。

对此,判决书显示,一审审理中,卖方未对配合伍女士办理延期贷款事实予以认可。但二审法院认可了卖方后续配合伍女士办理贷款的事实。

至于有关起诉事宜,伍女士表示双方没有私下协商,因为差距太大。

针对此事,伍女士代理律师表示,他已经在进行再审取证工作,或许能有重大突破。在他看来," 本案终止交易不是买卖双方的问题,是银行贷款的原因,是不可控的。"

购房支付违约案例不少见,如何避免 ?

事实上,因为购房支付逾期而导致纠纷的案例并不少见。

赵良善提醒,买方在签订购房合同以及后期的补充协议时一定要慎重,如果认为约定的违约金过高,当即就要提出修改意见,尽量降低违约金标准。在约定付款期限时,要考虑各方面因素,尽量放宽付款期限。

如果欲将付款期限与银行贷款期限关联在一起,也要在合同中明确约定,待贷款下发后再付尾款,而不是直接约定具体的付款日期。同时,作为买方,既然与卖方签订了合同,就应严格执行合同条款,切勿抱着侥幸心理违约,否则,将得不偿失。

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