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城市战争 01-18

刚刚,又一个总部逃离珠江新城!CBD 为什么留不住大企业?

又一个企业总部逃离了珠江新城!

昨天,易简集团总部大厦——易简大厦在天河智谷举行了奠基典礼,标志着这家曾在东塔办公 5 年的新三板上市公司,正式逃离珠江新城。

易简集团业务广泛,聚焦新媒体、消费、体育、娱乐等产业,链接资本市场,旗下还有自媒体矩阵——易简传媒,拥有易简财经、科技每日推送等知名公众号,该公司于 2017 年在新三板上市。

除了易简集团,编辑粗略统计了一下,自 2016 年以来,已有网易、多益网络、雪松控股、欢聚集团、广发证券等多个总部企业搬离天河中心区,去往天河智慧城、黄埔科学城、番禺万博等郊区拿地盖楼。

1

珠江新城太贵了

这些总部企业为什么要逃离 CBD?

最直接的原因自然是——

" 太贵了 "。

易简集团相关负责人告诉编辑,公司此前在位于广州第一高楼东塔办公 5 年,租金总共花了近 4000 万元,这还不包括几百万元的装修还原费。

4000 万是什么概念?可以在金融城这样的地段,买到足足 1000 平米的写字楼了。对不差钱的大企业来说,买楼比当租户显然要划算。

东塔的租金,几乎是广州写字楼的天花板。

据贝壳 APP 显示,东塔写字楼 1000 平以上的单位,租金在 8.7 元 / 平 / 天之间,也就是 260 元 / 平 / 月左右,如果楼层和朝向再好一点,每平米每月要去到 300 到 400 元。

除了东塔,珠江新城甲级写字楼租金水平,一直稳居广州第一档。戴德梁行数据显示,截至 2021 年四季度,珠江新城租金保持在 196.1 元 / 月 / 平,虽然比往年跌了一点,但仍然稳居广州之巅, 没有竞争对手可言。

网易也是如此,在广州有近万名员工,此前的办公楼分散在各地,除了科韵路自持的网易大厦、租用的方圆大厦等,在珠江新城也租用了侨鑫国际大厦、珠江城,租金肯定是一笔不小的开支。

随着网易在智慧城的新总部投入使用,租金开支一下子少了很多。

2

大企业更愿意到郊区当楼主

除了租金高,高房价、交通拥堵、生活成本高、缺乏大面积的办公空间,也是很多企业逃离珠江新城的重要原因。

拿着那些打了水漂的巨额租金,去郊区拿地盖楼,它不香吗?

珠江新城一栋楼多少钱,少则几十亿,动则几百亿,不是谁都能撬动的,但郊区不一样,少则几千万、多则几个亿,就能拿地盖楼,又省钱、又气派!

以易简集团为例,在珠江新城时,只能在东塔租个半层,但到天河智慧城,可以建设自己的总部大楼,品牌展示力大幅提升。

据报道,该公司在天河智慧城拿的这个地块,占地面积 8075 平方米,建筑面积 32300 平方米,当初是以底价 3.0736 亿元,楼面价仅 9500 元 /m²。

该地块的具体位置如下

9500 元 /m² 什么概念?大约是珠江新城地价的 1/3、金融城地价的 60%。

去年 7 月,合景泰富在珠江新城核心区拍了一块地,楼面价是 2.9 万元 /m²。同月,腾讯音乐在金融城也拍了一块地,楼面价约 1.53 万元 /m²,这两块地都比易简那块地很多。

更何况,天河智慧城的地段并不差,虽然是天河东郊,但产业聚集很强,是广州首屈一指的科技园区,网易新总部就位于这个产业园区。

来看看网易新总部,它位于天河智慧城核心区,背山面湖,环境优美,大气开阔,要比窝在市区办公,爽多了。

3

从天河搬走的企业,大多去了东部和南部

郊区那么大,从天河搬走的企业,一般会去哪里呢?

答案是:东部最多,南部其次,西部和北部几乎没有。

东部则主要集中在天河智慧城、黄埔科学城,尤其是后者,已经汇聚了 40 多家 A 股上市公司、60 多家境内外上市公司,是妥妥的广州上市公司第一区。

南部则主要集中在海珠琶洲、番禺万博与南沙自贸区。

例如,从天河成长起来的微信、三七互娱、欢聚集团、虎牙这几年纷纷搬到了琶洲和万博。

老实说,天河的产业输出能力,不是一般的强,全市 90% 以上的互联网公司基本都是从天河先冒出来,然后到全市开枝散叶。

4

大企业为什么更喜欢买楼?

也许你会质疑,郊区租金很便宜啊,为什么这些企业都要买楼?

的确,在过去,企业买楼并不是主流,毕竟这种重资产的操作,会影响公司的现金流,所以过去很多企业都喜欢租办公室。

那么现在,他们的思路为什么变了呢?

一是地价便宜,很多地方给大企业的土地往往是定向转让,而且基本都是底价成交,远低于市场价。

例如网易位于天河智慧城的广州新总部,就是 2018 年以以底价 8.18 亿元、楼面价 7780 元 /㎡拍下的,远低于当时的土地市场价。

二是土地可以升值,随着写字楼租金居高不下,拿地盖楼被很多企业当作抵御租金快速上涨的风险。

而且,写字楼的租售比远高于住宅,企业拿地盖楼无论自用,还是收租,都是一笔划算的买卖。

更神奇的是,大企业如果手里有楼,关键时刻还可以卖出回血。

不过,也不是什么企业都能低价拿地的。

据我的观察,近年来政府定向出让的地块,对象要么是行业头部企业,比如欧派、索菲亚、尚品宅配等;

要么是代表先进生产力的科技公司,比如网易、小鹏汽车、欢聚集团;

要么是小而美、势头正猛的创业公司,比如易简集团。

如果产业太传统,不能代表先进生产力,又不是大企业,再有钱也不一定能拿到低价地。

另外,政府定向出让土地给企业,也不是白给的,一般都有严格的限定条件,比如要承诺 3 年内纳税额、营业额达到多少。

而且,政府一般会要求企业有相当的自持比例和自持年限,不允许把地块轻易出售或者出租,避免大企业把自己干成开发商。

5

留不住大企业的珠江新城,会衰落吗?

那么,大企业逃离珠江新城,是不是意味着 CBD 就此衰落了呢?

当然不是。

虽然租金水平高,但珠江新城还是很抢手。据戴德梁行数据,去年第四季度,珠江新城空置率维持在 5.0% 的低位。

这个空置率在全国主要 CBD 中,绝对是最低的之一。

在成交方面,珠江新城写字楼的大宗交易依然活跃。戴德梁行数据显示,2021 年,广州全年成交金额录得 230 亿,基本与 2020 年持平。

其中,珠江新城的大宗成交额占全市交易总额的一半以上。

珠江新城依然香,只是拥有的成本太高了,不是谁都能够得着的。而且珠江新城的甲级写字楼多为自持,再有钱也未必能成为楼主。

反而是金融城、鱼珠有一些散售的写字楼单位,现金流充足的企业不妨了解一下,既能有效抵抗办公成本上涨的风险,还能实现资产保值。

总的来说,核心城市 CBD 的写字楼,仍然是非常优质的资产。如果不差钱,任何时候都可以买。

能够有条件逃离 CBD,去郊区拿地高楼的企业,少之又少,它们目前对 CBD 的繁荣没有很大的威胁。

因为,大部分企业,还是在 CBD 办公,最划算。

为啥?虽然 CBD 的办公成本高,但品牌展示成本、招聘成本、社交成本低啊!

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