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子木聊房 01-17

利率又降了!买房人怎么办

文 / 子木

房贷利率,跌得有些夸张。

前几天一读者跟我反映,苏州有银行首套利率最低可以做到 4.65%,最快两天就可以放款。

这意味着,全国 "4 字头利率 " 再现江湖,而苏州房贷利率,也突破了 5 年历史低位。

我记得去年,苏州楼市孤傲一世,8 月份主流利率 6.0%,有的银行最高冲到 6.6%!而且放款都是 2 个月起步,动不动就停贷。

短短 4 个月,苏州房贷利率像是过山车,从峰顶向下俯冲,从最高到最低,大跌 195BP。

如果按照 30 年等额本息计算,商贷 200 万,前后利息相差 88 万,月供相差 2500 元。

那些买在利率高点的人,恐怕现在都躲在厕所里闷头大哭。

苏州是长三角经济强市,根本不靠房地产吃饭。为何房贷利率跌得如此猛烈?答案只有四个字:

「火上浇油」。

新年伊始,万物归新,各大银行贷款额度充沛,银行们年后 " 开门红 " 冲业绩,放款速度加快,这便是点着的火。

而油,就是降准。

我在文章里多次写到,12 月央行放水势必利好楼市,因为降准相当于多给了银行很多钱,时间紧任务重,钱总得找出路。

在银行眼里,贷款买房的客户优于贷款创业,因为生意倒闭了还能忍,家没了就一切都完了。

苏州房贷利率下跌只是冰山一角。

根据线报,从去年 10 月开始,一二线城市房贷利率,都在回归 "5 字头时代 ",广州、重庆、郑州、武汉、徐州、常州、日照、江门等等争先恐后回调利率。

同时,全国 60% 的城市放款周期都在缩短,西安、上海最快一个多月就能放款,深圳、南京部分银行最快一周就能拿到贷款,一些城市甚至在 2 天内就可以拿到贷款。

对于买房人来说,在这种情况下,应该做出怎样的抉择?如市场上诸多媒体所说,利率下调,房价就会上涨,要赶紧买房吗?这是子木今天要帮大家解析的内容。

回顾几轮房地产大潮,房价跟房贷利率关系深刻,它的底层逻辑链是:

利率 - 购房成本 - 房屋成交量 - 市场供需 - 房价。

大家见过最普遍的现象是,利率涨房价跌,利率跌房价涨。

比如 2015 年,全国房贷利率下调,深圳、北京领涨,掀起新一轮周期。这是因为,房贷利率下降,降低了买房成本,刺激成交量上行,带动房价大涨。

但我也见过 " 双涨、双跌 " 的情况。

去年广州就是这样,年后房价大涨,为了维稳,各大银行纷纷上调利率,但纵使如此,依然摁不住房价,最后万般无奈,银行开始大规模停贷,才压住房价。

相隔 3000 公里的哈尔滨,却是另一番风景,从 10 月份开始,利率一路下调近 5%,房价依旧在止不住的下滑,实现了 " 双跌 " 的现象。

所以我们要明白,房贷利率影响房价,是有前提条件的。那就是这个城市真实存在:

" 购房需求 "。

2022 年这轮房贷利率下调,会着重利好那些回调充分,购房需求旺盛的城市。

最典型的就是成都。

11 月份,成都二手房成交量达到了 5600 套,12 月直接达到了 1 万套大关,相比起前几个月平均 3000 套 / 月的销售量,11 月份至 12 月份的二手房销售量有点让人瞠目结舌。

还有北京老大哥,2021 年 12 月北京二手房(全文默认为二手住宅)网签超 1.54 万套,较 11 月增加 30%,明显翘尾。这也让北京 2021 年二手房网签量达到近 20 万套的水平,创近 5 年新高。

广州、杭州、武汉、合肥、天津等城市都在回暖。

这段时间遇到利率非常低的城市,就要赶紧上车了,比如苏州,四字头利率肯定会刺激成交量上行,春节前后会迎来小阳春。而当下就是刚需上车的好时机,不要多等。

而对于那些购房需求疲软的城市,即使是利率下调,也可以继续等,比如洛阳、绵阳、太原、兰州等,就要一直等下去,多等一天多赚一分。

我认为,这波利率下调的最终结果,一二线大概在 5% 到 5.5% 之间,而三四线可以奔着 " 四字头利率 ",具体下探的幅度,还要看利率对房价的刺激。

那么,这波全国房贷利率下跌潮,将会在何时结束?

我认为未来利率走势,也会出现分化,只能跟着城市的实际情况走,也就是 " 因城施策 ",这是最科学的。

因为房贷利率下调而出现翘尾行情的城市,2022 年 3 月份会迎来小阳春,房价上涨,房贷利率就会逐步 " 触底 ",不再下调甚至上涨。

6 月份是一个很重要的时间分割线,也是银行额度转向的节点,一般都是 " 上松下紧 "。

而购房需求疲软的三四线城市,2022 年出现小阳春的概率极低,那么房贷利率下调可能是长期的,大概率会横跨 2022 年,直至逼近 5%,跌入 4 字头时代。

利率走势,最终都要服从房价的稳定性。

最后,我们还要重点研究一个问题,放水。

这波房贷利率下跌,主要是全国银行额度充足外加放水导致的,银行额度是具有 " 周期性 ",但放水对房地产的刺激是长期的。

去年三季度,央行的货币政策执行报告,删掉了管好货币总阀门和坚决不搞大水漫灌的表述,紧接着在 12 月释放长期资金 1.2 万亿元。

这段时间,一些城市已经开始做战略规划," 把稳增长摆在更加突出位置,促进经济平稳健康运行 "。

" 稳增长 ",意味着接下来还会有一轮接一轮的热钱入场,刺激经济。

" 资金敏感型城市 " 的楼市,会不断被利好冲击。

北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、重庆、南京、苏州、天津、武汉等等一二线城市均在列表之内。

这些城市的购房者,无论房贷利率是否下行,从现在就要开始谨慎起来,只要成交量出现连续 2 个月上涨,就要抢着入场了。

END

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