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ZAKER房产 01-07

收并购贷款不计入“三道红线” 行业洗牌时机到了?

1 月 6 日晚,据财联社消息,银行已告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入 " 三条红线 " 相关指标。

房企现金流吃紧,杠杆压力大

随着各类资金监管新政,部分房企的资金调配能力和资金使用效率大打折扣,造成资金面的紧张,部分房企负面信用事件频发。2021 年,房企普遍面临流动性紧张的困境。

另一方面,房企三条红线改善并未是真正改善,部分企业通过表外转移、明股实债等方式降低杠杆。

当前,民营房企普遍压力较大,难有余力进行并购扩张;而央企、国企尽管现金流相对充裕,但 " 三道红线 " 也才刚刚及格,这种情况下并购新的负债项目很可能导致债务超标。

并购方比较在意的是资金和负债,盲目并购,极有可能把其刚降到安全线内的 " 三道红线 " 再度推高。

从 2021 年四季度开始,总体上政策层面持续宽松。2021 年 12 月份,央行和银保监会发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。

专家认为," 三道红线 " 针对并购贷款定向放开,将进一步为当前收并购市场带来利好,或意味着房地产行业将进入央企时代,能抓住时机的央企或能迎来更大的机会。

房地产行业洗牌?

过去两年,房地产行业上演了一幕幕大鱼吃小鱼的场景,但大多数都属于资产收购。很多手里有地有资产的企业想转让项目,也有一些现金流充裕的企业希望收购一些优质资产。

企业并购主要有两种模式,一种是资产收购,一种是承债式收购。但业内对资产评估的标准太传统,没有从盘活资产的角度实现资产定价,资产价值正待重估。其次,并购方还需首先守住负债红线。因此,对于自顾不暇的房企来说,不到万不得已,企业不愿意走向收并购这条路。

有专家表示,预计到 2022 年上半年,市场继续出清,届时仍有不少房企财务状况不容乐观。

可以说,房地产行业正在面临一次大洗牌。

当前,对大型优质房企而言,并购出险房地产企业的项目,是按照市场化方式出清风险的有力举措。

尤其是央企,可以利用此类政策,能够加快进行收并购。对于有资产处置需求的房企来说,回笼现金流的同时也加快债务的处置。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此类政策不代表三道红线在松绑,只能理解为在实践中,为了加快房地产企业风险的处置,针对此类交易提供了一些变通的方式和手段。

加之此前央行降准等一系列政策松动,以及中央经济工作会议对房地产良性循环的定调,可以看到,房地产乱序的指针正在逐步拨正。

出品 /ZAKER 房产

编辑 / 真意

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