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ZAKER房产 01-05

好险,我当初差点成了海花岛的业主

儋州这个小渔村做梦也没想到,历史上两次走红竟然是因为两个人。

一个是苏轼,另一个是许家印。

元旦前夕,又一次出现在媒体视野。

2021 年 12 月 30 日,海南儋州市综合行政执法局发布行政处罚决定书:认定海花岛 2 号岛三 ( 六 ) 期项目 39 栋楼属于违法建筑(总建筑面积 434941.46 平方米),因违法取得的规划许可证已被撤销、项目存在违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定情形。

现责令该公司在 10 天内自行拆除上述违法建筑物,逾期不办执法局就会依法组织拆除。

39 栋楼违规建筑,十天内全部拆除,拆除面积达到 43 万㎡,按单价 1.8 万来算,总价值 80 亿!

2-14-1 地块怎么拆?

海花岛由 1 号、2 号和 3 号岛组成。此次处罚决定书要求限期拆除的建筑,均位于作为居住功能区的 2 号岛。

网上普遍认为会采用集体爆破的方式。

经询问了从事拆迁行业的知情人士,由于体量过大且涉及拆除安全隐患,极有可能会分步骤进行拆除。

紧接着,许老板在 2022 年 1 月 1 日向全体员工作新年致辞。

许老板提到,全国项目复工率已达到 91.7%,2021 年四度累计交楼超过 5.3 万套。内容依旧是毫无悬念的保交楼,把保交楼进行到底,积极还清各方债务。

鸡汤式发言,主旨是永不放弃,通篇并未提及海花岛。

一边立下 " 军令状 " 要保交楼、保生产,一边又要责令整改。拆除在即,腹背受敌的海花岛,还有实力去炸楼吗?

就在元旦假期的最后一天,某大的官方回应来了。

1 月 3 日晚,某大童世界集团通过海花岛旅游度假区公众号发布给海花岛业主的一封信,文中针对公司海花岛 39 栋建筑被拆一事作出了回应。

通篇看下来,公关文案还算合格,官方回应透露了三层意思:

安抚业主。此次被拆除的建筑仅为 2 号楼 2-14-1 地块的共 39 栋建筑,其他已收楼,未收楼的业主不要慌。

强调海花岛项目一直是秉公办事。表示项目从拿地开始就通过公开招拍挂流程,意在说明自己每个环节都是公开透明的。

认错诚恳,积极表态。表示愿意支持生态环保建设,一直在积极配合上级部门的整改。

" 海花岛 " 项目如何诞生?非法填海当初又是怎么审批的?在梳理了海花岛相关事件后,小编发现,海花岛注定走到这样的结局。

阴错阳差,差点成了海花岛业主

前几年,海花岛的名气几乎是家喻户晓。

项目认筹到访人数超 10 万人,开盘当天项目认筹量超过 4 万多组,累计开盘销售额为 122 亿元,平均卖出一套房的速度是 3.2 秒钟。

海花岛购房门槛极低,低首付、低月供、无门槛购房。买下一套 22㎡的公寓,首付+物业维修+契税只需 1.3 万,如果按揭十五年,月供只需 1000 元 /㎡。

还有一个极大的诱惑,一旦认购成功,可免费上岛游玩三天两晚。

哪怕业主不在此居住,还有酒店式托管增值服务。即便业主没有居住,也可以维护保养物业,还可助其通过出租运营的方式获得投资回报。

当时,给出的数据,预计游客人数将达到年均 2000 万,日均 4-6 万,住宿需求巨大,购买公寓的业主每年投资回报率超过 8%。

饼画的够大,也够圆。

与此同时,海花岛在全国所有的媒体渠道进行了推广,营销推广费将近 8 亿。

铺天盖地的营销、推广费用、渠道营销三管齐下,通过老带新和员工推广奖励等方式实现全民营销,目的就是为了最大可能挖掘客户。

在 2016 年前后,海花岛盛极一时,飞机上、高铁站、手机里、电视上、甚至 CCTV 多个频道的插播广告都是海花岛。

2017 年的冬天,小编和家人去三亚过春节游玩,差点成了海花岛的业主,当地销售甚至有专车接送带你去看房。

那一年,受国内几部知名电影的影响,海岛游一度成为大热门。当时,整个海南岛的房价比全国大多数城市低很多,三亚亚龙湾一代的新房均价在 1.5-1.8 万 /㎡,位于儋州的海花岛价格更低,售价在 1.1 万 /㎡。

结果那一年,我们遇上海南岛 " 史上最严重的堵车 ",交通滞留,离岛机票一票难求,最终提前终止行程,这才错过了去海花岛看房的专线。

在写这篇稿时,小编看了一下贝壳找房上的海花岛数据,新房销售均价为 18000 元 /㎡。

但海花岛的二手房根本卖不出去,就连房租一个月只需要 600 块,物业费全包。即便是这样,海花岛入住率依旧冷清。

有媒体报道,海花岛夜晚的亮灯率只有 1/20,有的楼栋晚上只有三五盏灯亮着,生活只能靠社区商业。别墅区就更冷清了,到了夜晚根本看不到几个行人,就如同鬼城一般。

购房资料显示,海花岛位于海南省儋州市海湾区域,该岛由三个独立的离岸式岛屿组成,规划填海面积约 8 平方公里,规划平面形态为盛开在海中的三朵花,故取名为 " 海花岛 "。

总投资 1600 亿,规划有国际会议会展中心、博物馆群、童话世界、水上乐园、海洋世界、国际购物中心、现代酒店群、五国温泉城、华夏影视基地等 28 大业态,由 600 多名世界顶级建筑设计大师操刀设计。

规模庞大,耗巨资打造的海花岛为何入住率堪忧?

项目缺乏自然景观 ,且存在污染问题。

海南是热带海洋性季风气候,常年刮东南风,因此,旅游和自然景观大部分集中在东海岸,东海岸线分布的五星级酒店有接近百家,西海岸线却寥寥无几。

海花岛所在的儋州不如三亚、万宁、文昌的好。位于整个海南的西海岸线的中部偏上位置。

而海南岛所有的工业都是安排在了西海岸。

从项目的地段来看,儋州湾洋浦开发区已有 800 万吨中石化炼油项目,并已经上马 2000 万吨炼油项目和其他化工项目,并有一批其他的重化工项目。

据当地村民介绍,海花岛庞大的填海工程直接给周边村民带来污染,晾晒的衣服总有一层灰。

违背自然法则,强行填海开建的海花岛,一度备受争议。

现在想想,好险。

填海开建,曾多次被叫停

2012 年,海花岛在海南儋州横空出世。

想要完成这个庞大的 " 海洋帝国 ",首先要填海。

7.8 平方公里,11700 亩,这是穿越二十年房地产开发周期的投资项目。据说海花岛的一个项目填海,用完了整个海南的填海指标。

填海的第一步,载着巨石和防波锥的卡车鱼贯而入,将巨石和防波锥推入到海里,打造这个人工岛,用的正是吹沙填海的方法。

曾有媒体报道,按照施工要求,首先填出两条并行的道路向海里延伸,在填至 600 多米后,分别向左右方向延伸,再延伸到一定位置,继续向海里延伸,这样不停地投石,最后围成一个圈。

围拢后,用 5000 吨以上的运输船装海沙到现场,用吸沙机将沙子从船上吸起,全部喷到围拢的海堤内,经过一年多的沉淀后,成为坚固的陆地,再铺上一层石头,覆盖上沙土,成为真正的人工岛。

当地居民介绍,这项庞大的填海工程开始后,渔民出海都要绕道,因此与当地政府交涉,要求给予一定的补偿。

2017 年," 全面叫停填海造岛 " 政策袭来,填海埋下的雷就是从这时开始爆的。

中央巡视环保部督查组通报批评了,儋州的海花岛属于违规违法的填海造地问题,造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损。

2018 年,中央巡视组再次发文对整改情况进行通报。

2018 年,儋州市环保局因海花岛 2 号岛三(六)期项目因 " 未办理环评文件 " 就擅自在 2017 年提前开工建设,被处罚了 5 万元。

2019 年,再次被处罚了约 2.15 亿元,并且勒令停工建设。同年撤销了 " 建筑工程施工许可证 " 的决定。理由依然是:海花岛建设破坏了海南的海洋资源。

2020 年,海南省继续要求海花岛实施 " 双暂停 ",因为项目造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被破坏。

这样的通报一直持续到 2020 年底。

儋州新市长直接点名 2 号岛这 39 栋建筑,要求全面停工,并且收回了预售证。

海花岛业主的困境

从 2012 年开建,到 2017 年被中央点名通报批评,再到 2020 年被收回预售证,再到 2022 年 1 月,定义为违规违章建筑,勒令强制拆除。

将近十年的开发和建设,映射的是一个时代的落幕。

在此次拆除事件中,大家最关心的是的业主,海花岛业主的怎么办?

从海花岛业主自建的公众号可以看到,业主们最后一次更新时间是 2020 年 7 月中旬。

从停更前的几次推文来看,虽然疫情肆虐,但部分业主即将收楼,心情仍然是喜悦的,甚至业主热情的做起了,免费代收楼的业务。

而 2020 年 7 月以后,业主自建的账号就再无动静。

某大的负面新闻相继出现的时候,也正是从去年下半年开始。这半年的时间,业主们面对的是终日惶惶不安和无法收楼的恐惧。

从海花岛的行政处罚来看,预售证被收回的时间是在 2020 年 12 月份。

而在 2020 年回收之前,已经购房并完成网签的业主,可以向开发商索赔,要求取消合同,退回前期支付房款。

在 2020 年预售证被收回后,项目就不可能网签。如果这期间项目违规卖房,属于无证开卖,购房合同不具备法律效应的,同样也可以索赔。

但无论是哪种情况,最终受伤的还是业主。

出品 / ZAKER 房产

编辑 / 真意

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