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魔都财观 2021-12-08

开发商的亲儿子,买房竟被割韭菜?

事情是这样的,昨天晚上我看到一条新闻,讲的是某位富二代出售美国豪宅:

本来这个消息,坊间一直有传闻,但还是第一次出现在 " 近官方 " 的严肃新闻媒体上,

通过这条线索,我发现这桩交易,4 年走出近 40% 的亏损,让超过 4300 万 RMB 打了水漂,

结合最近的新闻,大放水背景下的全球房价飙涨,

我是理解的。

但大放水背景下,北美不动产投资倒亏 40%,

我是不理解的。

所以我做了一些功课,下面和大家聊聊,

一共两个重点:

①亏损是如何发生的?

②什么样的东西才是顶级的避险资产?

1

Peter 的房子在哪里?

Peter 的房子在哪里?

这个信息很好找到,根据漂亮国的 " 链家 " —— Realtor.com,

Peter 的大宅子,在洛杉矶的 Siera Alta Way,具体位置是这里:

对上面这个位置没概念不要紧,

认识 " 比佛利山 "(Beverly Hills)和 " 荷尔贝山(Holmby Hills)就行,

两个板块挨着,前者是洛杉矶的富人区,名声在外,

类似上海的汤臣一品,有钱你就买,地大供应多:

后者是洛杉矶富人区的富人区,巨富土著多,

比较低调,小而美,类似檀宫,买到要看缘分,贵是真贵:

严格来说,Peter 之前的房子买在比佛利北侧的突出部,

好像离好莱坞(Hollywood)不远,

但实际上,这片居住区里全都是这种歪七扭八的断头路,

供应量大,平均价格也要实惠的多:

那边可不能比真正贴近主干道的房子,这边是真的壕:

所以总结来讲,Peter 卖房的消息一出来,就有人觉得大宅子怎么才 1 亿多,

倒不是霍胖,就是感觉这不是 Peter 这种二代,这种段位应该买的房子。

现在知道了,在位置和产品上,Peter 洛杉矶的房子,

相当于买了一个汤臣一品的底楼小户型,

——大坐标可以,小区域不行。

产品方面呢,也有点点尬,就是很难定义,

甚至从功能上讲,都不能说是个用来居住的房子。

2

Peter 的房子长什么样?

Peter 的房子长什么样?

同样我在 " 漂亮国链家 " 上找到了,这样子的:

这套宅子最后成交价是 1250 万美刀,合 7900 多万 RMB,上个月 17 号落定的,

4 年前(2018)Peter 买这套的时候是 1750 万美刀,合 1.1 亿 RMB。

今年初 Peter 挂出来的价格是 1850 万刀,很显然还是想赚点,

但没人接手,然后调价到 1700 万刀,还是没人接盘,

最后账面折价 500 万刀,终于被当地一对职业炒房客夫妻接手,

为什么这个房子那么不保值?4 年了平价出掉都不行?

大家再看一眼上面那张图,

然后在看下面这张图,

来看看 " 比佛利山 "(Beverly Hills)和 " 荷尔贝山(Holmby Hills)卖的上价格的宅子什么样:

看出来区别没有?

区别就是 Peter 的宅子更先锋,更现代一点,棱是棱角是角的,

宅子里面是这样的:

这个是酒柜,偏左的玻璃面,一直拉到天花板:

这是车库,人家叫汽车展厅:

宅子里有健身房、电影院,还有接近奥运标准的游泳池:

这个宅子漂不漂亮?当然漂亮!

但是这个宅子,就是有点不太像人长久居住的地方,它更像一个高级酒店、像一个私人会所,像一个俱乐部。

这种设计风格的房子,很潮,很先锋,但在那个圈层的购买力里面是有硬伤的,

什么硬伤?答:不能用来装 X,

什么叫装 X?答:

" 不管我的钱是怎么来的 "

" 我都要装作我是 Old money"

3

I'm old money!

你可知,什么叫 Old money 的感觉:

一对比就知道了,Peter 的宅子非常不 Old money,

这种宅子,国外的房产研究机构也有论断,这是原文:

好家伙,

第一句就是漂亮国楼市最近火的不行,但超现代豪宅不咋卖得动。

我给大家翻译翻译上面这张图什么意思,我捡重点讲:

第一,这种让人眼花的白色盒子(指 Peter 的宅子),在加州南部有很多。

第二,这种宅子一开始的定位,就是大型娱乐活动设施,里面装备了很多高科技来吸引土豪的注意。

第三,这种宅子,一手房卖得掉,二手几乎没人买,二手根本竞争不过一手房。

为什么会这样,一个原因是这种超现代豪宅供应量大,

有新的为什么要买旧的,这点全世界通用。

另一个原因是土豪最懂 " 土豪的尿性 ",

比方说两栋宅子,同样是二手房,

一栋是 19 世纪维多利亚风格,顾问告诉你,一位著名画家,曾在这栋房子里创作了享誉全球的名画。

另一栋,超现代白盒子,不用讲也能猜到,这套宅子原来的主人干不出什么高级事,

天天喝酒嗑药开 Party 还算好的,谁知道这套宅子还整过什么幺蛾子。

如果这个时候顾问说:

" 二手的维多利亚宅子太贵,二手的超现代白盒子价格比较实惠 ",

那么在 Billionaires 圈层,得到的回答一定是:

" 给老子滚,老子最不缺的就是钱 "

所以你明白了吗?Peter 在洛杉矶选宅子的思路,

和国内 H 大造房子的思路是有些相似的。

H 大和 BG 园,两个开发商都是盘踞三四线,走 Billionaires 风格的开发商,

北美的 Billionaires 风格,就是那种眼花的超现代白盒子,

东亚的 Billionaires 风格,就是那种金光灿灿的珠宝玉石爱马仕的房子,

所以,别再说 H 大和 BG 园故意走土豪风,拉低三四线群众的审美水平,

人家老板的亲儿子,也是那种风格的忠实粉丝,

人家一家门是从老到小真的喜欢,是真爱 Billionaires 风。

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4

洛杉矶,它就是个县。

首先说一个问题,

我文章开头为什么说这次房产投资的亏损接近 40%,超 4300 万 RMB 的亏损,

明明账面损失只有 500 万刀,合 3200 万 RMB 呀?

还有 1100 万 RMB 的亏损哪儿来的?

汇率。

Peter 的宅子是 2018 年买的,

2018 年,你还记不记得那时候都在讨论 "RMB 会不会破 7",

实际上,2018 年 4 月 -11 月 RMB 极速贬值了 11%,

RMB 汇率进入贬值通道,有钱人抛国内资产,买漂亮国资产避险,

这个操作在经济上是对的。

所以,算 Peter 买宅子的时候汇率是 7,

卖宅子的时候,也就是最近,汇率是 6.3,

如果 Peter 卖宅子是为了回国填 RMB 的窟窿,

那么这桩投资的亏损真就结结实实 -38%,4300 万起,

这一进一出,韭菜割的镰刀都麻了。

还有一个问题,你觉得洛杉矶对标的是国内哪个城市?

一开始我以为这个问题很简单,漂亮国第一大城市纽约,对标北京,

漂亮国第二大城市洛杉矶,对标上海,即工整,又 ZZ 正确。

后来我和几位在漂亮国留过学的朋友确认了,他们一致认为,

洛杉矶处于国内超新一线的等级,也就是比杭州强一点,

但没有上海那么强,简而言之,

——洛杉矶,就是挫一点的上海。

这就让我突然非常有自信,想想也是,2018-2021,

上海稍微像样一点资产,哪怕是老破小呢,也没有跌过 38%,

和上海相比,谁是世界一线顶级资产,洛杉矶可以闭麦了。

以上,总结一下,从 Peter 买房亏损,可以总结出以下两点为我所用:

第一,资产要不断向上迭代,但不能瞎迭代,否则下场很惨。

总体思路是找区域内,潜在接盘侠最多的品质标杆,

到了这一层,地段和配套可能都不是最重要的,

重要的是理清小区域内的供需关系,和人口结构。

第二,投资求稳,4 套 1000 万的比 8 套 500 万的要涨的快,

反之跌起来,4 套 1000 万的比 8 套 500 万的也要跌的快。

这里你可以暂停下,理解下这两句话,

房产投资,不论是上海还是洛杉矶,强者恒强确实没错,

但一击必杀,对单个标的下重注,显然是不明智的,

最稳妥的,就是积小强为大强,

资产与资产之间涨跌互补,周期互相牵制,才是回报不灭之法。

以上两点,你可能会听的有点云里雾里,

但没事,先留个印象,以后会有用的,我看好你。

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